お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第６章／地域分析及び個別分析

（第１節のつづき）　

（１）近隣地域の地域分析について

→まず、市場分析・広域的地域要因分析が前提

①／近隣地域の地域分析は、まず対象不動産の存する近隣地域を明確化し、次いでその近隣地域がどのような特性を有するかを把握することである。

この対象不動産の存する近隣地域の明確化及びその近隣地域の特性の把握に当たっては、対象不動産を中心に外延的に広がる地域について、対象不動産に係る市場の特性（市場分析）を踏まえて地域要因をくり返し調査分析し、その異同を明らかにしなければならない。

これはまた、地域の構成分子である不動産について、最終的に地域要因を共通にする地域を抽出することとなるため、近隣地域となる地域及びその周辺の他の地域を併せて広域的に分析することが必要である。

②／近隣地域の相対的位置の把握に当たっては、対象不動産に係る市場の特性（市場分析）を踏まえて同一需給圏内の類似地域の地域要因と近隣地域の地域要因を比較して相対的な地域要因の格差の判定を行うものとする。さらに、近隣地域の地域要因とその周辺の他の地域の地域要因との比較検討も有用である。

③／近隣地域の地域分析においては、対象不動産の存する近隣地域に係る要因資料についての分析を行うこととなるが、この分析の前提として、対象不動産に係る市場の特性（市場分析）や近隣地域を含むより広域的な地域に係る地域要因を把握し、分析しなければならない。このためには、日常から広域的な地域に係る要因資料の収集、分析に努めなければならない。

④／近隣地域の地域分析における地域要因の分析に当たっては、近隣地域の地域要因についてその変化の過程における推移、動向を時系列的に分析（動態的分析）するとともに、近隣地域の周辺の他の地域の地域要因の推移、動向及びそれらの近隣地域への波及の程度等について分析することが必要である。この場合において、（市場分析による）対象不動産に係る市場の特性が近隣地域内の土地の利用形態及び価格形成に与える影響の程度を的確に把握することが必要である。

なお、見込地及び移行地については、特に周辺地域の地域要因の変化の推移、動向がそれらの土地（見込地・移行地）の変化の動向予測に当たって有効な資料となるものである。 

（２）近隣地域の範囲の判定について

→利用形態、利便性への影響事項に留意

近隣地域の範囲の判定に当たっては、基本的な土地利用形態や土地利用上の利便性等に影響を及ぼす次に掲げるような事項に留意することが必要である。

①／自然的状態に係るもの

ア／河川

川幅が広い河川等は、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断する場合があること。

イ／山岳及び丘陵

山岳及び丘陵は、河川と同様、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断するほか、日照、通風、乾湿等に影響を及ぼす場合があること。

ウ／地勢、地質、地盤等

地勢、地質、地盤等は、日照、通風、乾湿等に影響を及ぼすとともに、居住、商業活動等の土地利用形態に影響を及ぼすこと。

②／人文的状態に係るもの

ア／行政区域

行政区域の違いによる道路、水道その他の公共施設及び学校その他の公益的施設の整備水準並びに公租公課等の負担の差異が土地利用上の利便性等に影響を及ぼすこと。

イ／公法上の規制等

都市計画法等による土地利用の規制内容が土地利用形態に影響を及ぼすこと。

ウ／鉄道、公園等

鉄道、公園等は、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断する場合があること。

エ／道路

広幅員の道路等は、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断する場合があること。

 

②／類似地域

類似地域とは、近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域であり、その地域に属する不動産は、特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを持つものである。この地域のまとまりは、近隣地域の特性との類似性を前提として判定されるものである。

・類似地域は、その地域内に存する不動産についてみれば、当該不動産の近隣地域にあたるものである。

・類似地域も近隣地域と同様に用途的地域であるが、類似地域はその地域特性（標準的使用）が近隣地域に類似する地域である。したがって、両地域は地域要因の類似性に基づき相互に影響し合う関係にあり、それぞれの地域の構成分子である不動産相互間に代替競争関係が成立する。