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特殊な不動産の鑑定評価

04-共有不動産(共有物/共有持分)の鑑定評価

共有不動産の持分は、第三者間で取引されるケースよりも、当該他の共有者との間で取引されるケースのほうが圧倒的に多い。

共有者が2名であった場合は直ちに完全所有権が実現するため、第三者相手の場合よりも高い価格で取引される。

以下対象が宅地の場合について述べると、その価格水準は、更地価格又は建付地価格に取引対象となる持分割合を乗じて計算された金額相当となるのが一般的である。

これに対し、第三者により購入される場合は、共有当事者間取引の場合と比較して、市場性による減価をおこなって取引されるのが通常である。

一般市場における主な購入者は、共有持分の買取業者や投資家が想定される。

買取業者は共有持分購入後、他の共有者へ売却する、または他の共有持分を買い取り、完全所有権が実現した後に売却して利益を得ることを想定しているため、更地価格又は建付地価格に取得予定の共有持分割合を乗じて計算された価格で購入しては、利益が見込めないこととなるため、購入可能限度額は自ずと引き下げられる。

また、投資家も、他の共有者又は建物所有者に賃貸し、一定期間収益を得た後、市場で売却もしくは他の共有者に譲渡すること等による利ザヤの獲得を企図することから、投資採算ラインに乗るようディスカウントを要求する。

なお、全共有者が足並みを揃え、協調行動により全持分を同時売却する場合は、更地価格又は建付地価格と同水準での取引となる。

一方、売手側から考えた場合、共有持分は法的制約の伴う自由度の低い所有権で、相続により承継した場合等は単に形式的に名義を有するに過ぎないケースも多く、利害関係の煩わしさから、引き続き保有することを嫌う者も少なくない。

特に共有の契機となることの多い遺産分割の際には、共有にするのが手っ取り早く、公平な解決方法と考えがちである。

これが代々承継されると、権利者の数が増え、親族間の関係も希薄化していくのが通常であるため、宅地本来の市場価値は逓減することとなる。

このことから、共有化された宅地に係る持分の一本化、すなわち資産価値の回復はなるべく早い時期におこなっておくのが賢明といえる。

共有持分の買取業者にヒアリングをしたところ、権利者数が二桁の宅地の場合、大幅な市場性減価をおこなっても、持分の単独処分は不可能に近いとのことであった。つまり、専門の買取屋においても購入は見送られることが多いというのである。

以上のとおり、共有持分の市場性は著しく低いことから、第三者間での取引は稀である。よって、その同一需給圏及び需給動向の把握は極めて困難といえます。

また、共有不動産(共有物)は極めて市場性が低く、資産価値、換金価値が低いにもかかわらず、税負担が相対的に重い資産となっているのが実情で、ここに、共有持分を生前に売却・換金するために鑑定評価を依頼する必要が生じるのです。

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