不動産鑑定評価・相続対策等は、当センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。東京、埼玉、千葉、神奈川を中心に全国対応。
不動産専門家相談センター東京
【事務局】ことぶき不動産鑑定所
〒110-0016
東京都台東区台東1丁目29-3-1004
JR山手線秋葉原駅中央北口徒歩7分・御徒町駅南口徒歩9分
東京メトロ日比谷線秋葉原駅1番出口徒歩4分・仲御徒町駅1番出口徒歩5分
東京メトロ銀座線末広町駅1番出口徒歩6分
03-6869-4526
営業時間 | 10:00〜18:00 無休(土日祝対応) |
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会社役員間等の同族会社間で不動産売買を検討されるなら、不動産専門家相談センター【東京】(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。まずは、不動産鑑定士が直接対応させていただきます。
親子間売買のケースと同様に、社長個人とその経営する会社との間には、赤の他人同士で行われる通常の取引当事者間にはない、特殊な事情が見られます。なお、「同族」については最後にふれることにします。
もちろん、社長と会社(法人の場合)は、法的にはあくまで別人格として扱われますが、事実上社長個人が自由に売買価格等の取引条件を決めることが可能な状況下にあるとみられやすいため、税務署は適正な価格で売買されたのかを常に監視しているのです。
したがいまして、この場合も売買価格の設定は慎重に行うべきで、専門家でない者が判断した価格で売買(名義変更)を行うのはおすすめできません。
不動産の価格は、様々な場面で様々に評価されています。同じ不動産であっても、評価の目的、評価を行う人によって、求められる価格は異なるのが通常です。では、どのように売買価格を決めればよいのでしょうか?
税務署から租税回避目的と疑われない価格とは、一体どのようなものでしょうか。取引価格(売買金額)が適正な価格(時価)から大きくかけ離れれていると判断された場合、時価よりも高いのか低いのか、または社長が売り手(会社が買い手)なのか買い手(会社が売り手)なのかによって税務上の取り扱いは異なりますが、予期せぬタイミングで予期せぬ法人税(会社側)や所得税(社長側)が、さらにはそれぞれ加算税や延滞税が課される危険性もありますので十分注意する必要があります。
この場合の、相談すべき専門家とは、誰でしょうか。不動産の売買価格が適正か否か、正常な金額かどうかということが問題となっている場合の、みなさまが相談すべき相手は、不動産価格の専門家として法律で定められ、国に登録された不動産鑑定士(宅建ではありません。)です。不動産鑑定士が所属する不動産鑑定事務所こそ、このような場合に相談し、場合によっては不動産の鑑定評価を依頼すべきでしょう。専任の不動産鑑定士が在籍していない、仲介業のみを営む不動産業者では鑑定評価はできませんのでご注意ください。また不動産売買を行う際には、必ずしも仲介業者に手続きを依頼する必要はありません。当センターには提携する司法書士、土地家屋調査士、宅地建物取引士が揃っておりますので、すべてワンストップでお任せいただけます。
なお、税申告の相談相手としては税理士に依頼すべきです。紛らわしいかもしれませんが、適正な売買価格の判断は不動産鑑定士に、これを踏まえた税の手続きは税理士に、というようにそれぞれの役割分担があるのです。当センターにご相談いただく場合は、提携する税理士と連携し、手続きをすすめますのでご安心ください。
最後に、ここでご説明した内容は、社長とその社長が経営する会社間だけではなく、親会社とその子会社間、または社長の長男とその社長が役員を務める関連会社間等にもあてはまりますので注意が必要です。税務調査の及ぶ「同族」の範囲はかなり広いので、このような取引に際しては、常に価格の妥当性に留意し、税務調査の危険性があると考えておくのが無難でしょう。
このページをご覧になられたお客さまで同族会社間での売買をご検討されておられる方は、事前に専門家である不動産鑑定士にご相談されることをおすすめします。
同族間売買のことなら不動産専門家相談センター【東京】(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。
※「個人間売買支援」には、適正価格判定支援、契約・登記申請支援を含みます。
なお、ここでいう個人間売買は、不動産仲介業者を通さずにおこなう不動産売買で、知人同士(例えば、お隣さん同士、借地人と地主)の間等でおこなう売買のほか、親子間売買・夫婦間売買等の親族間売買や会社役員間売買等の同族会社間売買を含みます。
下表は、「個人間売買支援」の料金(費用)について、おおよその目安としてご覧ください。
対象となる不動産の 固定資産税評価額 | 料金(費用)※税別 |
3千万円未満 | お問合わせください。 |
3千万円以上7千万円未満 | 固定資産税評価額の概ね0.3~0.35%相当額 |
7千万円以上1億円未満 | 固定資産税評価額の概ね0.35%相当額 |
1億円以上 | お問合わせください。 |
※1物件ごとの料金(費用)です。ただし、対象となる不動産が建物およびその敷地の場合は1物件とし、固定資産税評価額は両者の合計とします。
なお、契約書に貼付する収入印紙代、登記申請に伴う登録免許税等の各種公租公課(税金等)は、ここには含まれていません。
ex.売買対象の不動産の固定資産税評価額が3千万円の場合
3千万円×0.3~0.35%=9~10.5万円(税別)
※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。
※正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。
※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。また、同一地域内あるいは隣接地域に存する他の物件について、同時にご依頼いだだく場合は、20~50%割引させていただきます。ご不明な点がございましたら、遠慮なくお問合せください。
下表は、正式な不動産鑑定(不動産鑑定評価基準に則った価格の評価)の料金(費用)※鑑定報酬額について、おおよその目安としてご覧ください。賃料の評価は物件ごとに個別見積りとなりますのでお問合せください。
なお、左欄に固定資産税の評価額を掲げておりますが、これはあくまで料金の区分としてお示しするものであり、鑑定評価額は固定資産税の評価とは異なる目的、異なる方法で査定されるものですので通常両者が一致することはありません。
対象不動産の固定資産税評価額 | 料金(費用)※鑑定報酬額(税別) |
3千万円未満 | 90,000円~ |
3千万円以上7千万円未満 | 120,000円~ |
7千万円以上1億5千万円未満 | 150,000円~ |
1億5千万円以上 | お問合わせください。 |
・固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書に記載されています。課税明細書がない場合は、所在(住居表示)、面積等の対象不動産を特定できる情報をお知らせいただければこちらでお調べいたします。
・なお、上記料金表につきまして、対象となる不動産が共有の場合は、単独所有を前提とした固定資産税評価額を適用することとなります。
・また、対象不動産が建物及びその敷地の場合は、土地と建物の2物件として取り扱い、後記「同一地域内に存する他の物件について、同時に評価をご依頼いただく場合」の割引対象とさせていただきます。
・案件ごとの難易度、交通費等の諸経費に応じて増減する場合がありますので、正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。なお、同一地域内あるいは隣接地域に存する他の物件について、同時に評価をご依頼いだだく場合は、20~50%割引させていただきます。
・対象不動産が区分所有建物及びその敷地(いわゆる分譲マンション)の場合は個別見積りとなりますのでお問い合わせください。
不動産鑑定評価までは必要ないが、専門家に調査・文書作成を依頼したいという場合におすすめです。下記のとおり不動産鑑定よりも格安料金で承ります。
■価格調査(現地調査あり)→不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価報酬の3割引程度で承ります。
不動産鑑定評価よりも料金を安く抑えたいというような場合には、不動産鑑定評価基準に則らない簡易な方法により価格を調査いたします。価格の精度の点では、鑑定評価の結果と差異が生じないよう心掛けて行いますが、成果品は鑑定評価書の記載内容を一部簡略化したものとなり、一般的に証明力の点で鑑定評価に劣りますので、会社内でのご利用をおすすめします。
■意見書(机上査定のみ※現地調査なし)→不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価報酬の半額程度で承ります。
不動産の専門家としての見識、判断等を表明した書面を作成いたします。例えば、公共用地買収後の残地補償に関する意見書、時点修正率に関する意見書、更新料・建替承諾料に関する意見書等、ご依頼された目的に即して対応させていただきます。
■物件調査→不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価報酬の半額程度で承ります。
対象となる土地についてはその規模・権利関係・用途規制等の都市計画・地盤の強弱等を、建物については建築年・構造・規模等を調査のうえ、それらの報告書面を作成いたします。
ご担当の方にはとても親切に対応していただき、大変感謝しています。
提案どおりの成果も出てますから、満足しています。
困ったらまたお願いします。
なるべく費用をけたくないというこちらの希望に沿った提案をしていただき、本当に依頼者の立場を考えていただける方たちです。
困っている友人にもご紹介させていただきます。この度はありがとうございました。
なかなか良い相談相手が見つからず、困っていました。知り合いから紹介してもらったのですが、良心的な料金なので思い切って頼んでみました。
悩んでいた問題も無事解決していただき、ほっとしています。またいろいろ相談させてください。
お役立ち情報をご紹介しておりますので、参考にご覧ください。
不動産のことは専門家に相談するのが無難ですね。
※新型コロナウイルス感染症対策として、Zoomミーティングを活用したご相談にも対応しています。
営業時間 | 10:00~18:00 |
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定休日 | 無休(土日祝も対応) |
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※遅くともメールいただいた翌日にはご返信しております。メールが届かない場合、迷惑メールフォルダに紛れ込んでいることがありますのでご確認ください。
2024/1/11 | ホームページを更新しました。 |
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