不動産鑑定評価は、東京都台東区の東京特命不動産鑑定士センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)におまかせください。(業務エリア:台東区、墨田区、北区、荒川区、文京区、江東区、葛飾区、足立区、江戸川区等東京、埼玉、千葉、神奈川を中心に全国対応)

東京特命不動産鑑定士センター

【事務局】ことぶき不動産鑑定所
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遺留分減殺請求をご検討されるなら、東京特命不動産鑑定士センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。

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▶遺留分減殺請求の注意点
こんな悩み・心配はありませんか?⇒次のうち1つでも該当する方は当センターの無料相談をご利用ください。

  • 遺言による分け前が少なすぎる!でも遺言だから仕方ないよね⁉
  • 遺留分って何のこと?
  • 遺留分の侵害があるかどうか調べる方法は?
  • 遺留分減殺請求をするには何から始めればいいの?
  • 土地の価値は相続税路線価から計算すれば分かりますか?
  • 信頼できる専門家に手続きを全部頼みたい!誰にお願いすればいいの?

相続財産に土地建物(不動産)が含まれている場合、遺留分相当額や遺留分減殺請求可能額を調べるためには不動産鑑定士に依頼するのが合理的です!

不動産の市場価値を知るには不動産鑑定評価が有用です。

相続税路線価による土地評価は、相続税の計算を目的とするもので、土地の市場価値を求めるものではありません!

固定資産税評価による建物評価額は、税の計算を目的とするもので、建物の市場価値とは異なります!

後日のトラブル防止を考えるなら不動産鑑定評価額に基づき遺留分に関する協議をおこない、請求するのが合理的です!

相続に関する唯一の総合専門資格はありません。

遺留分とは

遺留分や不動産の価値(時価)を知るには、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼すればいいんですね。

まず、「遺留分」とは何かということについて簡単に説明しておきます。

遺言者は、遺言によって財産の配分等を自由に決められるのが原則ですが、これを無制限に認めると、遺族の生活が保障されなくなる可能性があります。そこで、遺言に優先して一部の相続人に残しておくべき最小限度が決められています。すなわち、被相続人の自由と遺族の保護との調和を図るのが遺留分の制度です。ちなみに遺留分が認められる遺族は、配偶者・子・父母等だけで、兄弟姉妹には認められていません。

ここで注意したいのは、遺言の内容が仮に遺留分を侵害するものであったとしても、その遺言が無効になるわけではないということ、遺留分を侵害された者は、遺留分の限度まで取り戻す権利(これを「遺留分減殺請求権」といいます。)が認められていますが、この遺留分減殺請求権は行使しないまま一定の期間が過ぎると時効により消滅するということです。一定の期間とは、相続の開始および減殺すべき贈与、遺贈があったことを知った時から1年、あるいは相続開始の時から10年です。

遺留分侵害の有無は不動産評価がポイント⁉

遺留分侵害額がどの程度かは不動産の評価次第なんですね。

実際に遺留分減殺請求が効果的に行われるのはどのような場合でしょうか。それは、相続財産の中に不動産が含まれているケースです。

というのは、遺留分が一体いくらに相当するかを計算する場合の計算式【遺留分=(遺留分算定の基礎となる財産+相続開始時の相続財産+贈与した財産の価額-相続債務)×遺留分割合】のうち「遺留分算定の基礎となる財産」や「相続開始時の相続財産」、「贈与した財産の価額」のうち評価方法によってその価格が大きく変わる(上昇(増価)する)可能性があるもの、すなわち不動産が含まれている場合に遺留分の侵害がおこりやすい、あるいは侵害の主張が可能と考えられるからです。

現金や預貯金といった財産に評価の誤り、過大評価、過小評価等が生じることはあまり考えられませんが、不動産は評価方法により金額が変動しうること、また不動産は一般的に高額資産であることから、その評価如何によっては侵害の程度に大きな影響を与える可能性があるのです

不動産の評価はいろいろ

不動産の評価方法はいろいろあるんですね。

あらためて不動産の評価について説明します。ご存知の方も多いと思いますが、不動産は様々な場面で、様々な人が、様々な目的で、様々な方法により評価します

課税目的の相続税路線価評価や固定資産税路線価評価、公示価格、不動産鑑定評価等それぞれの目的に応じて、適正に評価されたものであれば、その目的の範囲内では正しいものととして扱われます。また、最近ではインターネット上で行われている不動産仲介を目的とした一括無料査定というものもあります。

そして同一不動産であっても、これらの評価額には格差が生じるのが通常です。

ところで、いろいろある評価方法の中で皆さんにとってなじみ深いのは課税目的の2つの路線価評価ではないでしょうか。相続税路線価による不動産評価は、誰でも簡単に評価ができるよう国税庁が提供している簡便かつ機械的な計算方法ですが、不動産の本当の資産価値を把握するためのものではありません。また固定資産税の納税通知に表示される評価額は固定資産税路線価に基づき計算されたものですが、これも不動産の市場価値、交換価値を把握するためのものではありません。

不動産の中でもとりわけ土地については一つ一つ個性が強く、一般の方がその適正な価値を把握するのは困難です。

遺留分減殺請求額の判断には不動産鑑定士による不動産鑑定評価が有用

遺留分や不動産の価値(時価)を知るには、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼すればいいんですね。

それでは、遺留分減殺請求にあたって、「遺留分算定の基礎となる財産」や「相続開始時の相続財産」、「贈与した財産の価額」、ひいては遺留分の侵害額、具体的な減殺請求額を把握するにはどの評価方法が妥当するのでしょうか?

この点、最も説得力が高いのはいうまでもなく不動産鑑定評価です。不動産鑑定評価とは、不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に則って行うものです。

あまり一般には知られていませんが、不動産鑑定士とは、国家試験に合格し、実務修習を経て国土交通省に登録された資格保有者のことです。不動産の鑑定評価に関する法律によって、不動産鑑定士は不動産の価格・賃料に関する専門家として鑑定評価を行うことができる唯一の資格とされております。宅建とは異なりますのでご注意ください。

以上のとおり、遺留分減殺請求の注意点について説明しましたが、不動産価格の判断は不動産鑑定士に、法的な手続きは弁護士に、というようにそれぞれの役割があります。

当センターにご相談いただく場合には、すべてワンストップで提携する弁護士等の各分野の専門家と連携してアドバイスさせていただきますのでご安心ください。

このページをご覧になられたお客さまで遺留分侵害の調査、遺留分減殺請求をご検討中の方は、当センターにご相談されることをおすすめします。不動産鑑定士が直接対応させていただきます。ご相談は無料ですので、お気軽にお問合わせください。

 

遺留分、不動産の価値(時価)を知るには、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼すればいいんですね。

遺留分減殺請求のことなら東京特命不動産鑑定士センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。

遺留分減殺請求支援/料金(費用)

下表は、「遺留分減殺請求支援」の料金(費用)について、おおよその目安としてご覧ください。

相続財産に含まれる土地建物等不動産の

固定資産税評価額の合計

 料金(費用)※税別
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の合計の概ね0.3~0.35%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の合計の概ね0.35%相当額
1億円以上 お問合わせください。

ex.相続財産に含まれる土地建物等不動産の固定資産税評価額の合計が3千万円の場合

3千万円×0.3~0.35%=9~10.5万円(税別)

ex.相続財産に含まれる土地建物等不動産の固定資産税評価額の合計が5千万円の場合

5千万円×0.3~0.35%=15~17.5万円(税別)

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。ご不明な点がございましたら、お気軽にお問合せください。

不動産鑑定評価/料金(費用)※鑑定報酬額

下表は、不動産鑑定評価の料金(費用)※鑑定報酬額について、おおよその目安としてご覧ください。

対象物件の固定資産税評価額

 料金(費用)※鑑定報酬額(税別)
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上5千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.3~0.4%相当額
5千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.4~0.45%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の概ね0.45%相当額
1億円以上 お問合わせください。

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。また、同一地域内あるいは隣接地域に存する他の物件について、同時に評価をご依頼いだだく場合は、20~50%割引させていただきます。ご不明な点がございましたら、遠慮なくお問合せください。

 

 

□その他サービス(価格調査・意見書・物件調査)

不動産鑑定評価までは必要ないが、専門家に調査・文書作成をお願いしたいという場合におすすめです。下記のとおり不動産鑑定よりも格安料金で承ります。

 

■価格調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産鑑定評価よりも料金を安く抑えたいというような場合には、不動産鑑定評価基準に則らない簡易な方法により価格を調査いたします。価格の精度の点では、鑑定評価の結果と差異が生じないよう心掛けて行いますが、成果品は鑑定評価書の記載内容を一部簡略化したものとなり、一般的に証明力の点で鑑定評価に劣りますので、会社内でのご利用をおすすめします。

 

■意見書→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産の専門家としての見識、判断等を表明した書面を作成いたします。例えば、公共用地買収後の残地補償に関する意見書、時点修正率に関する意見書、更新料・建替承諾料に関する意見書等、ご依頼された目的に即して対応させていただきます。

 

■物件調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

対象となる土地についてはその規模・権利関係・用途規制等の都市計画・地盤の強弱等を、建物については建築年・構造・規模等を調査のうえ、それらの報告書面を作成いたします。

ご担当の方にはとても親切に対応していただき、大変感謝しています。

提案どおりの成果も出てますから、満足しています。

困ったらまたお願いします。

なるべく費用をけたくないというこちらの希望に沿った提案をしていただき、本当に依頼者の立場を考えていただける方たちです。

困っている友人にもご紹介させていただきます。この度はありがとうございました。

なかなか良い相談相手が見つからず、困っていました。知り合いから紹介してもらったのですが、良心的な料金なので思い切って頼んでみました。

悩んでいた問題も無事解決していただき、ほっとしています。またいろいろ相談させてください。

お役立ち情報

お役立ち情報をご紹介します。ぜひご一読ください。

  • 不動産鑑定評価基準/運用上の留意事項
  • 特殊な不動産の鑑定評価(更新料、底地、無道路地、高圧線下地等)
  • 相続対策
  • 借地権と底地(借地権の種類等)
  • マンション
  • 不動産取引等と税金
  • 不動産鑑定評価業務と税金(印紙税、譲渡所得税等)
  • 供託
  • 資産形成
  • 不動産投資/不動産担保ローン
  • 地域紹介/地価の推移
  • 土地区画整理事業専門家相談事例回想録

不動産のことは不動産の高度専門家(不動産鑑定士)に相談するのが無難ですね。

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2019/6/2
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