不動産鑑定評価は、東京都台東区の東京特命不動産鑑定士センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)におまかせください。(業務エリア:台東区、墨田区、北区、荒川区、文京区、江東区、葛飾区、足立区、江戸川区等東京、埼玉、千葉、神奈川を中心に全国対応)

東京特命不動産鑑定士センター

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借地権と底地のことなら東京特命不動産鑑定センター(運営:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。

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▶借地権・底地整理の注意点
こんな悩み・心配・疑問はありませんか?⇒次のうち1つでも該当する方は当センターの無料相談をご利用ください。

  • 借地問題・借地トラブルについては誰に相談すればいいの?
  • 更新料の相場はどれくらいなの⁉そもそも更新料は払う義務があるの?
  • 地主から名義書換料/増改築承諾料/建替承諾料を請求されたけど払わなければいけないの?
  • 底地を買い取って地主との関係を解消したい!地主にいくら払えばいいの?
  • 借地権を買い取って更地として売却したい!借地人にいくら払えばいいの?

借地権/底地(貸宅地)の関係を整理するには各分野の専門知識が必要です!

地代や更新料・名義書換料・増改築承諾料等一時金の適正な金額を判定する専門家は不動産鑑定士です。

地主の所有権(底地)を買い取る場合の価格や借地権を買い取る場合の価格を決めるには不動産鑑定評価が最適です。

借地権と底地(貸宅地)の関係

借地権と底地の関係がよく分かりました。

法的な意味合いで借地権という場合、一般的には建物を所有する目的で、有償でその敷地を借りて使用し続ける権利のことをいい、建物所有を目的としない、例えば駐車場として土地を使用する権利等はこれに含まないことが多い。ここでは、前者の建物を所有する目的で、有償でその敷地を借りて使用し続ける権利を借地権(定期借地権以外の借地権)と呼び、その敷地(貸宅地)の所有権、つまりその地主の権利を底地と呼ぶことにします。

底地は、借地権が正当事由制度等法律面で強く保護されているため、将来にわたりその活用が制限されており、一般的に地代が安く、収益性は低い。このため、一般に市場価値は低く、その整理に関心の高い地主は多い。

その一方で、借地人にとっても、建物の建替えや増改築等をおこなう際にいちいち地主の承諾を得るために一時金を支払わなければない等の制約があるために、完全所有権とくらべて不都合な点が多く、借地権の市場価値も一般に低く、その早期解消を望む借地人は多い。

このように、地主、借地人双方が関係解消に前向きな場合は、条件次第で整理がつくでしょうが、実際には先祖代々のトラブルが尾を引き、感情的な問題から条件が折り合わずに、更新・相続を繰り返すことによって解消されないケースが多いのです。

更新料等適正な一時金の専門家は不動産鑑定士です。

更新料等一時金のことは不動産鑑定士にきけばいいんですね。

借地トラブルの多くは、金銭的な問題であることが多いといわれています。

特に、いわゆる一時金と呼ばれる、更新料、建替承諾料、増改築承諾料等はまとめて一時期に支払われるものですので、その金額の多寡は双方にとって重要な関心事となります。

更新料といっても、相場がどうなのか、そもそも払う必要はあるのか等当事者もよく分からないという場合が多く、更新料がどの程度であるかを示す指標が一般に公開されていないことから、当事者間での話し合いで決めているというのが実情でしょう。目安は更地価格の3~5%、5~10%等の情報をインターネット上や書籍で見かけることがありますが、その根拠や真相は定かではありません。現実的には、このような情報を頼りに当事者間で金額を決めることも多く、それがひとつの相場として形成されていく面も否定できません。

いずれにしても当事者間の認識にあまり差がなく、話し合いで決まる場合はともかく、両者の金銭感覚に大きなズレがあると感情的にも険悪な関係となり、最終的には裁判に発展することも珍しくありません。できれば、そのような争いにならないよう、適正な水準で合意し、円満に解決したいところです。

では、その適正な水準はどのように判断したらよいのでしょうか。双方の関係が悪化するのは、この適正な水準が分からないことに尽きるともいえます。一度争えば、それは後世にも影響しますから、こういうときこそ専門家の知識、経験を活用することをおすすめします。

では、更新料等の一時金の適正な金額については、誰に相談したらよいのでしょうか。

それは、不動産の経済価値、市場価値等を判定する唯一の職業専門家である不動産鑑定士に相談するのが無難です。裁判においても、裁判官は提出された不動産鑑定評価書等を参考とし、当事者の主張をききながら正当な更新料等を判断します。あまり知られてはいませんが、不動産鑑定士とは、国家試験に合格し、国土交通省に登録された不動産の鑑定評価をおこなう資格保有者のことです。「不動産の鑑定評価に関する法律」によって、不動産鑑定士は不動産の価格・賃料に関して鑑定評価をおこなうことができる唯一の専門家とされています。不動産の価格や賃料が争われる裁判では、主張を立証する根拠資料として不動産鑑定士による不動産鑑定評価書が活用されています。裁判においては、ネットに更地価格の5%と書いてあったと主張しても聞いてはもらえません。不動産業者が5%といったからと主張しても歯が立ちませんのでご注意ください。

借地権と底地(貸宅地)の関係を整理(解消)するには不動産鑑定評価が有用です!

不動産鑑定評価を活用することで借地問題の早期解決につながることもあるんですね。

では、このようにトラブルの多い借地関係を解消する道すじについてお話したいと思います。

まず、借地人の立場からは、借地権を地主以外の第三者に売却する方法と借地権を地主に買い取ってもらう方法が考えられます。前者については、通常の場合、地主の承諾が必要となり、名義書換料という一時金を地主に支払わなければなりません。金銭解決されればまだよいのですが、借地人が変わることに不快感を抱く地主も多く、承諾が得られないこともあります。その場合は、時間や費用がかかりますが、裁判所に対し、地主に代わる許可を求めるしか手立てはありません。後者については、地主も早期解決と完全所有権の回復を希望していれば、借地権の金額次第で問題なく解決できるでしょう。

次に、地主の立場からは、底地を第三者に買い取ってもらう方法と底地を借地人に買い取ってもらう方法が考えられます。一般に、土地利用のできない底地の市場価値は借地権よりも低く、余程の好条件でなければ一般から買い手を見つけるのは困難でしょう。したがいまして、底地は借地人に売却するしかないというのが実情で、現実的にはそのほうが合理的でもあるのです。ここで合理的といったのは、最も底地を必要とするのが借地人であり、最も高値で売却できる可能性があるからです。

以上を整理しますと、借地関係解消への意欲に優るのはどちらか、完全所有権をより必要としているのはどちらか、またそのためにいくらまで費用負担ができるのか、さらにはその対価で相手方が権利を手放すことに納得するのか、の4点で解消にむけたシナリオが完成すれば借地関係は解消するでしょう。感情的なシコリ等によって、完成したシナリオが描けなければいつになっても状況は変わらないということになりそうです。

極論をいえば、解消したい方が金銭面等で妥協するしかないのかもしれませんが、(借地権または底地の)価格のみがネックとなっていて、適正な価格であれば双方異議なしという状況であれば、専門家の価格証明として不動産鑑定評価書の活用をおすすめします。

自分で計算した価格査定書や不動産業者の査定書等の簡易な評価方法では、相手方も納得しないでしょう。これから交渉を始める場合においても、スタート時点でしっかりと専門家の見解を示した不動産鑑定評価書を用意されることで早期解決につながることもあると思います。

お、これまではどちらかというと借地人と地主との関係があまり良好とはいえない場合を前提に関係解消にむけた手立てについてお伝えしてきましたが、両者が互いに協力的な場合は、いくつか合理的な解消方法が考えられます。

まず、共同売却の方法についてお伝えします。通常、借地権、底地をそれぞれ単独で市場で売却した場合、その売却合計金額は完全所有権の売却金額よりも安くなると考えられます。そこで、借地権と底地を同時に売却し、完全所有権を前提とした価格で市場に売りに出すのです。

次に、土地の面積が大きい場合には、底地の一部と借地権の一部を交換することで、両者とも分割後の土地所有者となる方法が考えられます。別ページで詳述しています「固定資産の交換特例」の要件を満たせば、譲渡税の負担を回避できます。

さらには、等価交換の方法も考えられます。これは、借地人、地主、デベロッパーの三者による共同事業となります。借地人は借地権を、地主は底地を、デベロッパーは建物の建設資金を、それぞれ出し合って、マンション等を建設し、完成したマンション等の区分所有権をそれぞれの投下資本に応じて取得するという方法です。

これらの協調的な解消法で懸念されるのは、共同売却収入の配分方法、交換の前提となる土地分割の方法、等価交換の前提となる借地権や底地の権利価格の判定方法ですが、これらにつきましても不動産鑑定士の価格調査、意見書、鑑定評価書を活用することで、事業を円滑にすすめることができますし、また後日のトラブルを防止することもできます。

以上のとおり、借地権と底地の整理、関係解消にむけた注意点について説明しましたが、このページをご覧になられたお客さまで借地問題の解消についてご検討中の方は、当センターにご相談ください。借地権/底地の整理と一口にいっても、価格のこと、登記のこと、税金のことその他の考えるべきことは様々であり、何を誰に相談すべきかを判断するのは難しい場合が多いでしょう。

当センターにご相談いただく場合には、すべてワンストップで提携する弁護士、税理士等の各分野における専門家と連携してアドバイスさせていただきますのでご安心ください。

ご相談は無料ですので、お気軽にお問合わせください。

借地問題の解決には不動産鑑定評価が役立つんですね。

借地権と底地ことなら東京特命不動産鑑定センター(運営:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。

個人間売買支援/料金(費用)

「個人間売買支援」には、適正価格判定支援、契約書作成支援、登記申請支援を含みます。

なお、ここでいう個人間売買は、不動産仲介業者を通さずにおこなう不動産売買で、知人同士(例えば、お隣さん同士、借地人と地主)の間等でおこなう売買のほか、親子間売買・夫婦間売買等の親族間売買や会社役員間売買等の同族間売買を含みます。

 

下表は、「個人間売買支援」の料金(費用)について、おおよその目安としてご覧ください。

対象となる不動産の

固定資産税評価額

 料金(費用)※税別
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.3~0.35%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の概ね0.35%相当額
1億円以上 お問合わせください。

※1物件ごとの料金(費用)です。ただし、対象となる不動産が建物およびその敷地の場合は1物件とし、固定資産税評価額は両者の合計とします。

なお、契約書に貼付する収入印紙代、登記申請に伴う登録免許税等の各種公租公課(税金等)は、ここには含まれていません。

ex.売買対象の不動産の固定資産税評価額が3千万円の場合

3千万円×0.3~0.35%=9~10.5万円(税別)

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。また、同一地域内あるいは隣接地域に存する他の物件について、同時にご依頼いだだく場合は、20~50%割引させていただきます。ご不明な点がございましたら、遠慮なくお問合せください。

交換支援/料金(費用)

「交換支援」には、適正価格判定支援、契約書作成支援、登記申請支援を含みます。

下表は、「交換支援」について、おおよその目安としてご覧ください。

対象となる不動産の

固定資産税評価額

 料金(費用)※税別
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.3~0.35%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の概ね0.35%相当額
1億円以上 お問合わせください。

※1物件ごとの料金(費用)です。ただし、対象となる不動産が建物およびその敷地の場合は1物件とし、固定資産税評価額は両者の合計とします。

なお、契約書に貼付する収入印紙代、登記申請に伴う登録免許税等の各種公租公課(税金等)は、ここには含まれていません。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。また、同一地域内あるいは隣接地域に存する他の物件について、同時にご依頼いだだく場合は、20~50%割引させていただきます。

ex.借地権の一部と底地の一部の交換を前提とする場合

対象となる土地の固定資産税評価額が3千万円であれば、借地権または底地のいずれか一方は50%割引適用(同一地域内)により、料金は次のとおりとなります。

3千万円×0.3~0.35%+3千万円×0.3~0.35%×(1-50%)=13.5~15.75万円(税別)

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※ご不明な点、正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

不動産鑑定評価/料金(費用)※鑑定報酬額

下表は、不動産鑑定評価の料金(費用)※鑑定報酬額について、おおよその目安としてご覧ください。

対象物件の固定資産税評価額

 料金(費用)※鑑定報酬額(税別)
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上5千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.3~0.4%相当額
5千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.4~0.45%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の概ね0.45%相当額
1億円以上 お問合わせください。

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。また、同一地域内あるいは隣接地域に存する他の物件について、同時に評価をご依頼いだだく場合は、20~50%割引させていただきます。ご不明な点がございましたら、遠慮なくお問合せください。

 

 

□その他サービス(価格調査・意見書・物件調査)

不動産鑑定評価までは必要ないが、専門家に調査・文書作成をお願いしたいという場合におすすめです。下記のとおり不動産鑑定評価よりも格安料金で承ります。

 

■価格調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産鑑定評価よりも料金を安く抑えたいというような場合には、不動産鑑定評価基準に則らない簡易な方法により価格を調査いたします。価格の精度の点では、鑑定評価の結果と差異が生じないよう心掛けて行いますが、成果品は鑑定評価書の記載内容を一部簡略化したものとなり、一般的に証明力の点で鑑定評価に劣りますので、会社内でのご利用をおすすめします。

 

■意見書→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産の専門家としての見識、判断等を表明した書面を作成いたします。例えば、公共用地買収後の残地補償に関する意見書、時点修正率に関する意見書、更新料・建替承諾料に関する意見書等、ご依頼された目的に即して対応させていただきます。

 

■物件調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

対象となる土地についてはその規模・権利関係・用途規制等の都市計画・地盤の強弱等を、建物については建築年・構造・規模等を調査のうえ、それらの報告書面を作成いたします。

ご担当の方にはとても親切に対応していただき、大変感謝しています。

提案どおりの成果も出てますから、満足しています。

困ったらまたお願いします。

なるべく費用をけたくないというこちらの希望に沿った提案をしていただき、本当に依頼者の立場を考えていただける方たちです。

困っている友人にもご紹介させていただきます。この度はありがとうございました。

なかなか良い相談相手が見つからず、困っていました。知り合いから紹介してもらったのですが、良心的な料金なので思い切って頼んでみました。

悩んでいた問題も無事解決していただき、ほっとしています。またいろいろ相談させてください。

お役立ち情報

お役立ち情報をご紹介します。ぜひご一読ください。

  • 不動産鑑定評価基準/運用上の留意事項
  • 特殊な不動産の鑑定評価(更新料、底地、無道路地、高圧線下地等)
  • 相続対策
  • 借地権と底地(借地権の種類等)
  • 資産形成
  • 不動産投資/不動産担保ローン
  • 不動産鑑定評価業務と税金(印紙税、譲渡所得税等)
  • 地域紹介/地価の推移

不動産のことは不動産の高度専門家(不動産鑑定士)に相談するのが無難ですね。

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2018/05/10
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