法的な意味合いで借地権という場合、一般的には建物を所有する目的で、有償でその敷地を借りて使用し続ける権利のことをいい、建物所有を目的としない、例えば駐車場として土地を使用する権利等はこれに含まないことが多い。ここでは、前者の建物を所有する目的で、有償でその敷地を借りて使用し続ける権利を借地権（定期借地権以外の借地権）と呼び、その敷地（貸宅地）の所有権、つまりその地主の権利を底地と呼ぶことにします。

底地は、借地権が正当事由制度等法律面で強く保護されているため、将来にわたりその活用が制限されており、一般的に地代が安く、収益性は低い。このため、一般に市場価値は低く、その整理に関心の高い地主は多い。

その一方で、借地人にとっても、建物の建替えや増改築等をおこなう際にいちいち地主の承諾を得るために一時金を支払わなければない等の制約があるために、完全所有権とくらべて不都合な点が多く、借地権の市場価値も一般に低く、その早期解消を望む借地人は多い。

このように、地主、借地人双方が関係解消に前向きな場合は、条件次第で整理がつくでしょうが、実際には先祖代々のトラブルが尾を引き、感情的な問題から条件が折り合わずに、更新・相続を繰り返すことによって解消されないケースが多いのです。

借地トラブルの多くは、金銭的な問題であることが多いといわれています。

特に、いわゆる一時金と呼ばれる、更新料、建替承諾料、増改築承諾料等はまとめて一時期に支払われるものですので、その金額の多寡は双方にとって重要な関心事となります。

更新料といっても、相場がどうなのか、そもそも払う必要はあるのか等当事者もよく分からないという場合が多く、更新料がどの程度であるかを示す指標が一般に公開されていないことから、当事者間での話し合いで決めているというのが実情でしょう。目安は更地価格の３~５％、５~10％等の情報をインターネット上や書籍で見かけることがありますが、その根拠や真相は定かではありません。現実的には、このような情報を頼りに当事者間で金額を決めることも多く、それがひとつの相場として形成されていく面も否定できません。

いずれにしても当事者間の認識にあまり差がなく、話し合いで決まる場合はともかく、両者の金銭感覚に大きなズレがあると感情的にも険悪な関係となり、最終的には裁判に発展することも珍しくありません。できれば、そのような争いにならないよう、適正な水準で合意し、円満に解決したいところです。

では、その適正な水準はどのように判断したらよいのでしょうか。双方の関係が悪化するのは、この適正な水準が分からないことに尽きるともいえます。一度争えば、それは後世にも影響しますから、こういうときこそ専門家の知識、経験を活用することをおすすめします。

では、更新料等の一時金の適正な金額については、誰に相談したらよいのでしょうか。

それは、不動産の経済価値、市場価値等を判定する唯一の職業専門家である不動産鑑定士に相談するのが無難です。裁判においても、裁判官は提出された不動産鑑定評価書等を参考とし、当事者の主張をききながら正当な更新料等を判断します。あまり知られてはいませんが、不動産鑑定士とは、国家試験に合格し、国土交通省に登録された不動産の鑑定評価をおこなう資格保有者のことです。「不動産の鑑定評価に関する法律」によって、不動産鑑定士は不動産の価格・賃料に関して鑑定評価をおこなうことができる唯一の専門家とされています。不動産の価格や賃料が争われる裁判では、主張を立証する根拠資料として不動産鑑定士による不動産鑑定評価書が活用されています。裁判においては、ネットに更地価格の５％と書いてあったと主張しても聞いてはもらえません。不動産業者が５％といったからと主張しても歯が立ちませんのでご注意ください。

では、このようにトラブルの多い借地関係を解消する道すじについてお話したいと思います。

まず、借地人の立場からは、借地権を地主以外の第三者に売却する方法と借地権を地主に買い取ってもらう方法が考えられます。前者については、通常の場合、地主の承諾が必要となり、名義書換料という一時金を地主に支払わなければなりません。金銭解決されればまだよいのですが、借地人が変わることに不快感を抱く地主も多く、承諾が得られないこともあります。その場合は、時間や費用がかかりますが、裁判所に対し、地主に代わる許可を求めるしか手立てはありません。後者については、地主も早期解決と完全所有権の回復を希望していれば、借地権の金額次第で問題なく解決できるでしょう。

次に、地主の立場からは、底地を第三者に買い取ってもらう方法と底地を借地人に買い取ってもらう方法が考えられます。一般に、土地利用のできない底地の市場価値は借地権よりも低く、余程の好条件でなければ一般から買い手を見つけるのは困難でしょう。したがいまして、底地は借地人に売却するしかないというのが実情で、現実的にはそのほうが合理的でもあるのです。ここで合理的といったのは、最も底地を必要とするのが借地人であり、最も高値で売却できる可能性があるからです。

以上を整理しますと、借地関係解消への意欲に優るのはどちらか、完全所有権をより必要としているのはどちらか、またそのためにいくらまで費用負担ができるのか、さらにはその対価で相手方が権利を手放すことに納得するのか、の４点で解消にむけたシナリオが完成すれば借地関係は解消するでしょう。感情的なシコリ等によって、完成したシナリオが描けなければいつになっても状況は変わらないということになりそうです。

極論をいえば、解消したい方が金銭面等で妥協するしかないのかもしれませんが、（借地権または底地の）価格のみがネックとなっていて、適正な価格であれば双方異議なしという状況であれば、専門家の価格証明として不動産鑑定評価書の活用をおすすめします。

自分で計算した価格査定書や不動産業者の査定書等の簡易な評価方法では、相手方も納得しないでしょう。これから交渉を始める場合においても、スタート時点でしっかりと専門家の見解を示した不動産鑑定評価書を用意されることで早期解決につながることもあると思います。

なお、これまではどちらかというと借地人と地主との関係があまり良好とはいえない場合を前提に関係解消にむけた手立てについてお伝えしてきましたが、両者が互いに協力的な場合は、いくつか合理的な解消方法が考えられます。

まず、共同売却の方法についてお伝えします。通常、借地権、底地をそれぞれ単独で市場で売却した場合、その売却合計金額は完全所有権の売却金額よりも安くなると考えられます。そこで、借地権と底地を同時に売却し、完全所有権を前提とした価格で市場に売りに出すのです。

次に、土地の面積が大きい場合には、底地の一部と借地権の一部を交換することで、両者とも分割後の土地所有者となる方法が考えられます。別ページで詳述しています「固定資産の交換特例」の要件を満たせば、譲渡税の負担を回避できます。

さらには、等価交換の方法も考えられます。これは、借地人、地主、デベロッパーの三者による共同事業となります。借地人は借地権を、地主は底地を、デベロッパーは建物の建設資金を、それぞれ出し合って、マンション等を建設し、完成したマンション等の区分所有権をそれぞれの投下資本に応じて取得するという方法です。

これらの協調的な解消法で懸念されるのは、共同売却収入の配分方法、交換の前提となる土地分割の方法、等価交換の前提となる借地権や底地の権利価格の判定方法ですが、これらにつきましても不動産鑑定士の価格調査、意見書、鑑定評価書を活用することで、事業を円滑にすすめることができますし、また後日のトラブルを防止することもできます。

以上のとおり、借地権と底地の整理、関係解消にむけた注意点について説明しましたが、このページをご覧になられたお客さまで借地問題の解消についてご検討中の方は、当センターにご相談ください。借地権／底地の整理と一口にいっても、価格のこと、登記のこと、税金のことその他の考えるべきことは様々であり、何を誰に相談すべきかを判断するのは難しい場合が多いでしょう。

当センターにご相談いただく場合には、すべてワンストップで提携する弁護士、税理士等の各分野における専門家と連携してアドバイスさせていただきますのでご安心ください。

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