それでは、いったいどの評価を信用すればいいのでしょうか？不動産評価には、課税目的の固定資産評価、不動産仲介目的の不動産業者見積査定等がありますが、どれが正しく、どれが誤りということはありません。それぞれの評価目的に即して、適切に評価（計算）された価格であれば、その目的内においては正しい価格といえるのではないでしょうか。

それでは、財産分与に際して一番適した評価方法は何でしょうか？それは、国で唯一、不動産価格の専門家と認められた不動産鑑定士による不動産鑑定評価にほかなりません。

固定資産評価は、毎年役所から納税通知として届きますので、最も身近な不動産評価といえるでしょう。役所がおこなった評価という面では、信頼性は高いといえるかもしれませんが、そもそもこれは課税を目的とするものです。役所の職員が計算しやすいように作成された評価基準に基づく簡便的なものですから、不動産の市場価値、交換価値を意味するものではなく、不動産の適正価格とは大きなかい離があるのが通常です。また、仲介業者の無料査定は、仲介依頼の受注を前提にした無料サービスですので、高目に査定されることが多いのが実情です。いずれも無料で手に入るものですが、このような不動産評価を一生に一度あるかないかの財産分与で採用するのはおすすめできません。不動産評価のいかんによって当事者間に多大な損得が生じてしまいますので、安かろう悪かろうでは困ります。多少の費用はかかるかもしれませんが、財産分与のような重要な場面においては不動産鑑定士に不動産鑑定評価を依頼されることをおすすめします。また、不動産価格が原因で離婚協議が長引いている場合は、不動産鑑定を利用することで早期解決にもつながるでしょう。

ところで、財産分与においては税金はかかるのでしょうか？かからないと思われている方も多いと思いますので、注意点も含めて簡単に説明します。

まず、財産をもらう側について説明します。財産をタダで譲り受けると考えると贈与税が気になるところですが、贈与税はかかりません。冒頭に記載しましたが、財産分与は夫婦間における財産の清算であり、新たな財産の取得ではないとの考えから贈与税については課税されません。ただし、もらう財産が通常よりも過大な場合は注意が必要です。相場（適正な価格水準）を超える部分については、形式的には財産分与であっても、実質的には贈与であると判断されると、その水準を超えた部分について贈与税が課税されますので気をつけたいところです。では、相場や適正な価格水準はどの程度なのかということが問題となりますが、明確な基準はなく、夫婦間の事情を考慮して個別に判断されます。極端な分与によって税務署に相続税や贈与税の租税回避目的の財産分与と疑われるとペナルティは相当重いものとなりますので、適切に分与することが大切です。

また不動産取得税についてですが、これも贈与税と同様の考え方から基本的には課税されませんが、あくまで財産分与による清算として客観的に認められることが前提となります。なお、不動産の登録免許税や分与後の固定資産税・都市計画税はかかります。

次に、財産をわたす側についてですが、不動産等の譲渡所得税等（復興特別所得税・住民税）については、財産分与であっても通常の取引と同様に課税される可能性があります。大雑把な言い方をしますと不動産等の取得時の価格よりも分与時の価格（時価）が上昇している場合には課税される可能性が高まりますので注意が必要です。なお、節税を検討する際には、婚姻中の譲渡か離婚後の譲渡かによって、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例や贈与税の配偶者控除等の適用の可否が分かれますので、協議状況に応じて適切な判断をしてください。

以上のとおり、不動産を含む財産分与の際の注意点について説明しましたが、適正な不動産価格の判断は不動産鑑定士に、訴訟手続きは弁護士に、税の手続きは税理士に、というようにそれぞれの役割があります。当センターにご相談いただく場合には、すべてワンストップで提携する弁護士、税理士等と連携してアドバイスさせていただきますのでご安心ください。初回ご相談は無料です。お気軽にお問合わせください。