不動産鑑定評価は、東京都台東区の東京特命不動産鑑定士センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)におまかせください。(業務エリア:台東区、墨田区、北区、荒川区、文京区、江東区、葛飾区、足立区、江戸川区等東京、埼玉、千葉、神奈川を中心に全国対応)

東京特命不動産鑑定士センター

【事務局】ことぶき不動産鑑定所
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不動産の財産分与のことなら、東京特命不動産鑑定センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。

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▶不動産を財産分与するときの注意点
こんな悩み・心配はありませんか?⇒次のうち1つでも該当する方は当センターの無料相談をご利用ください。

  • 不動産仲介業者の無料査定価格でいいの?固定資産評価額は役所が計算しているから信用できますよね⁉
  • 自分で計算した相続税路線価評価額でも大丈夫?
  • 早く解決したい!頼れる不動産価格の専門家って誰?
  • 財産分与で不動産を譲っても税金はかからないよね⁉
  • 財産分与で不動産を貰っても税金はかからないよね⁉

相続税路線価による土地評価額は土地の市場価値(適正価格)とは異なります!

固定資産評価による建物評価額は建物の市場価値(適正価格)とは異なります!

離婚調停等の早期解決には不動産鑑定士による不動産鑑定評価が有効です!

不動産の適正価格(時価)の証明ができる専門家は不動産鑑定士です。

不動産の財産分与にも課税される場合がありますので注意が必要です!

財産分与と不動産

不動産の評価方法はいろいろあるんですね。

離婚による夫婦の財産関係の清算、離婚に伴う損害賠償、離婚後生活に困窮する配偶者の扶養の3要素を実現する手段として、民法には財産分与請求権が規定されています。実際にどのようにおこなわれるかというと、当事者間で財産分与について協議がととのう場合(協議離婚)、それ以外の場合は法定の手続きにのっとって決すること(調停・裁判離婚)になります。そしていずれの場合においても、不動産(自宅等)の価格いかんが問題となることが多いのです。なぜかといいますと、不動産の価格は多義的だからです。言い換えますと、不動産の評価をおこなう方法はひとつではないからです。不動産の評価は、様々な評価目的を背景に、様々なひとが、様々な判断に基づきおこなわれているのです。同一の不動産であっても、それぞれの評価額が一致することはありません。自宅等の不動産は一般的には高額で、総財産に占める不動産の割合は高いと考えられます。したがいまして、この不動産の価格、価値がどの程度かという点について、当事者間の認識がずれているとなかなか決着がつかないのです。

財産分与には不動産鑑定評価が有効!

不動産鑑定士に不動産鑑定評価を依頼すると早期解決につながるんですね。

それでは、いったいどの評価を信用すればいいのでしょうか?不動産評価には、課税目的の固定資産評価、不動産仲介目的の不動産業者見積査定等がありますが、どれが正しく、どれが誤りということはありません。それぞれの評価目的に即して、適切に評価(計算)された価格であれば、その目的内においては正しい価格といえるのではないでしょうか。

それでは、財産分与に際して一番適した評価方法は何でしょうか?それは、国で唯一、不動産価格の専門家と認められた不動産鑑定士による不動産鑑定評価にほかなりません。

固定資産評価は、毎年役所から納税通知として届きますので、最も身近な不動産評価といえるでしょう。役所がおこなった評価という面では、信頼性は高いといえるかもしれませんが、そもそもこれは課税を目的とするものです。役所の職員が計算しやすいように作成された評価基準に基づく簡便的なものですから、不動産の市場価値、交換価値を意味するものではなく、不動産の適正価格とは大きなかい離があるのが通常です。また、仲介業者の無料査定は、仲介依頼の受注を前提にした無料サービスですので、高目に査定されることが多いのが実情です。いずれも無料で手に入るものですが、このような不動産評価を一生に一度あるかないかの財産分与で採用するのはおすすめできません。不動産評価のいかんによって当事者間に多大な損得が生じてしまいますので、安かろう悪かろうでは困ります。多少の費用はかかるかもしれませんが、財産分与のような重要な場面においては不動産鑑定士に不動産鑑定評価を依頼されることをおすすめします。また、不動産価格が原因で離婚協議が長引いている場合は、不動産鑑定を利用することで早期解決にもつながるでしょう。

財産分与でも課税される⁉

財産分与は適切な配分が必要なんですね。

ところで、財産分与においては税金はかかるのでしょうか?かからないと思われている方も多いと思いますので、注意点も含めて簡単に説明します。

まず、財産をもらう側について説明します。財産をタダで譲り受けると考えると贈与税が気になるところですが、贈与税はかかりません。冒頭に記載しましたが、財産分与は夫婦間における財産の清算であり、新たな財産の取得ではないとの考えから贈与税については課税されません。ただし、もらう財産が通常よりも過大な場合は注意が必要です。相場を超える部分については、形式的には財産分与であっても、実質的には贈与であると判断されると、その標準を超えた部分について贈与税が課税されますので気をつけたいところです。では、相場や標準はどの程度なのかということが問題となりますが、明確な基準はなく、夫婦間の事情を考慮して個別に判断されます。極端な分与によって税務署に相続税や贈与税の租税回避目的の財産分与と疑われるとペナルティは相当重いものとなりますので、適切に分与することが大切です。

また不動産取得税についてですが、これも贈与税と同様の考え方から基本的には課税されませんが、あくまで財産分与による清算として客観的に認められることが前提となります。なお、不動産の登録免許税や分与後の固定資産税・都市計画税はかかります。

次に、財産をわたす側についてですが、不動産等の譲渡所得税等(復興特別所得税・住民税)については、財産分与であっても通常の取引と同様に課税される可能性があります。大雑把にいいますと不動産等の取得時の価格よりも分与時の価格(時価)が上昇している場合には注意が必要です。なお、節税を検討する際には、婚姻中の譲渡か離婚後の譲渡かによって、居住用財産の譲渡所得特別控除や贈与税の配偶者控除等の適用の可否が分かれますので、協議状況に応じて適切な判断をしてください。

以上のとおり、不動産を含む財産分与の際の注意点について説明しましたが、適正な不動産価格の判断は不動産鑑定士に、訴訟手続きは弁護士に、税の手続きは税理士に、というようにそれぞれの役割があります。当センターにご相談いただく場合には、すべてワンストップで提携する弁護士、税理士等と連携してアドバイスさせていただきますのでご安心ください。ご相談は無料です。お気軽にお問合わせください。

不動産の財産分与をご検討中の方は、東京特命不動産鑑定センター(運営:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。

財産分与支援/料金(費用)

※「財産分与支援」には、適正価格判定支援、協議書作成・登記申請支援を含みます。

下表は、「財産分与支援」の料金(費用)について、おおよその目安としてご覧ください。

対象となる不動産の

固定資産税評価額

 料金(費用)※税別
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.3~0.35%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の概ね0.35%相当額
1億円以上 お問合わせください。

※1物件ごとの料金(費用)です。ただし、対象となる不動産が建物およびその敷地の場合は1物件とし、固定資産税評価額は両者の合計とします。

なお、収入印紙代、登記申請に伴う登録免許税等の各種公租公課(税金等)は、ここには含まれていません。

また、同一地域内あるいは隣接地域に存する他の物件について、同時にご依頼いだだく場合は、20~50%割引させていただきます。

ex.財産分与対象の2物件(同一地域内※50%割引適用)の固定資産税評価額がそれぞれ3千万円の場合

3千万円×0.3~0.35%+3千万円×0.3~0.35%×(1-50%)=13.5~15.75万円(税別)

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。

ご不明な点、正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

不動産鑑定評価/料金(費用)※鑑定報酬額

下表は、不動産鑑定評価の料金(費用)※鑑定報酬額について、おおよその目安としてご覧ください。

対象物件の固定資産税評価額

 料金(費用)※鑑定報酬額(税別)
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上5千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.3~0.4%相当額
5千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.4~0.45%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の概ね0.45%相当額
1億円以上 お問合わせください。

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。また、同一地域内あるいは隣接地域に存する他の物件について、同時に評価をご依頼いだだく場合は、20~50%割引させていただきます。ご不明な点がございましたら、遠慮なくお問合せください。

 

 

□その他サービス(価格調査・意見書・物件調査)

不動産鑑定評価までは必要ないが、専門家に調査・文書作成をお願いしたいという場合におすすめです。下記のとおり不動産鑑定よりも格安料金で承ります。

 

■価格調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産鑑定評価よりも料金を安く抑えたいというような場合には、不動産鑑定評価基準に則らない簡易な方法により価格を調査いたします。価格の精度の点では、鑑定評価の結果と差異が生じないよう心掛けて行いますが、成果品は鑑定評価書の記載内容を一部簡略化したものとなり、一般的に証明力の点で鑑定評価に劣りますので、会社内でのご利用をおすすめします。

 

■意見書→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産の専門家としての見識、判断等を表明した書面を作成いたします。例えば、公共用地買収後の残地補償に関する意見書、時点修正率に関する意見書、更新料・建替承諾料に関する意見書等、ご依頼された目的に即して対応させていただきます。

 

■物件調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

対象となる土地についてはその規模・権利関係・用途規制等の都市計画・地盤の強弱等を、建物については建築年・構造・規模等を調査のうえ、それらの報告書面を作成いたします。

ご担当の方にはとても親切に対応していただき、大変感謝しています。

提案どおりの成果も出てますから、満足しています。

困ったらまたお願いします。

なるべく費用をけたくないというこちらの希望に沿った提案をしていただき、本当に依頼者の立場を考えていただける方たちです。

困っている友人にもご紹介させていただきます。この度はありがとうございました。

なかなか良い相談相手が見つからず、困っていました。知り合いから紹介してもらったのですが、良心的な料金なので思い切って頼んでみました。

悩んでいた問題も無事解決していただき、ほっとしています。またいろいろ相談させてください。

お役立ち情報

お役立ち情報をご紹介します。ぜひご一読ください。

  • 不動産鑑定評価基準/運用上の留意事項
  • 特殊な不動産の鑑定評価(更新料、底地、無道路地、高圧線下地等)
  • 相続対策
  • 借地権と底地(借地権の種類等)
  • 資産形成
  • 不動産投資/不動産担保ローン
  • 不動産鑑定評価業務と税金(印紙税、譲渡所得税等)
  • 地域紹介/地価の推移

不動産のことは不動産の高度専門家(不動産鑑定士)に相談するのが無難ですね。

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2018/05/10
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