不動産鑑定評価等は、東京都台東区の東京特命不動産専門家相談センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。(業務エリア:台東区、墨田区、北区、荒川区、文京区、江東区、葛飾区、足立区、江戸川区等東京、埼玉、千葉、神奈川を中心に全国対応)

東京特命不動産専門家相談センター

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不動産融資/担保評価のことなら、東京特命不動産専門家相談センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。まずは、不動産鑑定士が直接対応させていただきます。

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▶不動産融資/担保評価の注意点
こんな悩み・心配はありませんか?⇒次のうち1つでも該当する方は当センターの無料相談をご利用ください。

  • 自宅の土地建物を担保に銀行から融資を受けたいが市場価値(資産価値)はどれくらいあるのか知りたい!
  • 不動産の担保評価ではどのようなことに注意すればいいの?
  • 信頼できる専門家に不動産評価を頼みたい!誰にお願いすればいいの?

不動産価格の専門家は不動産鑑定士です。融資相談の際にも不動産鑑定評価書がお役に立てます。

不動産融資をするときや融資後の担保価値を調べるときにも不動産鑑定評価が有用です。

簡易な方法で評価をおこなうと危険な場合があります!

融資相談には不動産鑑定評価書が有用です。

不動産の市場価値は不動産鑑定士にきけばいいんですね。

銀行等の金融機関が不動産を担保にとり、資金を貸し出す際には対象となる不動産の価値を評価します。これは返済が滞った場合を想定し、最終的には競売によって貸付資金の回収をはかるためです。つまり、当然のことではありますが、回収できる見込がたつ金額しか金融機関は貸してはくれません。

金融機関はそれぞれ内部の評価マニュアル等に基づき独自で不動産の担保価値を把握することが多いようです。融資を受ける側としては、どれくらい借り入れできるかの予測をする前提として、担保の対象となる土地建物の市場価値がどれくらいあるのかという点が気になるところです。これを調べる方法については、仲介業者の無料査定や固定資産税評価を利用する方法等いろいろありますが、その中で最も客観的で説得力があるのは不動産鑑定士がおこなう鑑定評価です。あまり多くの方には知られていませんが、不動産鑑定士とは、国家試験に合格し、実務修習を経て国土交通省に登録された資格保有者のことです。不動産の鑑定評価に関する法律によって、不動産鑑定士は不動産の価格・賃料に関して鑑定評価をおこなうことができる唯一の専門家とされています。銀行等に融資のご相談をされる際には、不動産鑑定評価書を交渉材料のひとつとして提出することで前向きに検討いただけることもあるかと思います。

金融機関による担保評価(自己査定)

不動産の本当の価値を知るには、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼すればいいんですね。

金融機関が独自に担保評価(自己査定)をおこなう場合に注意すべき点をいくつか説明します。

金融機関での評価は、統一的な基準に基づき、簡便的な方法によりおこなわれるのが通常です。対象となる不動産が標準的な新築住宅の場合にはこのような簡易な評価をおこなっても問題が生じるケースはあまり多くないでしょう。

しかし、不動産は一つ一つ個性があり、簡易な方法によってはその価値を把握しきれないものも多く存在します。仮に対象となる不動産の回収見込みを大きく上回る過大評価をしてしまったような場合は大変です。かつて不良債権が大きな社会問題となっていた時期にはこのような過大評価が横行していたといわれています。また、逆に対象となる不動産の価値を大きく下回る過小評価がされた場合はどうでしょうか。この場合、担保割れは生じませんので、貸し手の金融機関側に損失は生じませんが、本来もっと借り入れできるだけの担保価値をもっていたわけですから、それが十分いかされなかったという点で借り手側の経済活動がある意味阻害されていたこととなり、社会全体としてはマイナスといえるでしょう。いずれにしても、不動産の担保評価は適切におこなわれることが望ましく、特に難易度の高い不動産の評価は、評価の専門家である不動産鑑定士に依頼することをおすすめします。

金融検査マニュアルの廃止と〇〇〇〇の馬車・〇〇〇銀行トラブル

不動産鑑定評価を依頼することで適切な融資につながるんですね。

金融機関が担保評価をおこなう際の指針としていた「金融検査マニュアル」では、担保評価額が一定以上の場合には不動産鑑定士の鑑定評価をおこなうことが望ましいとされています。金融検査マニュアルは、金融庁の検査官が銀行等を検査する際の手引書として1999年(平成11年)に策定され、これに沿ってバブル崩壊によって顕在化した不良債権整理が延々とすすめられてきました。また、これは検査をうける金融機関側からも融資等をする際の判断基準を示す指針のように取り扱われ、審査の適正化、財務健全化が図られてきました。

策定から約20年にして一定の成果をあげた金融検査マニュアルですが、先般金融庁からは2018年度末(平成30年度末)をもってマニュアルを廃止する旨が発表されました。人口減少社会の到来や低金利によって金融機関の利ザヤ収入が減少する中、全国一律のガイドラインによって画一的になっていた金融機関の姿勢に変化をもたらそうという方針転換です。確かに不良債権は減ったかもしれないが、各銀行が金融庁の顔色をうかがいながら萎縮している現状を変えて、みずからの創意工夫を促し、持続可能な収益モデルの構築を後押ししようということでしょう。

ところが、その矢先に大事件が発覚しました。相続税対策をうたい文句に過熱していたアパート建設ラッシュや低金利を追い風にした不動産投資熱に冷や水を浴びせる形で露呈したのがみなさんご存知の〇〇〇〇の馬車への〇〇〇銀行による過剰融資問題です。事件の詳細については割愛させていただきますが、一番の犠牲者は不動産投資家でしょう。実は、わたしも問題発覚の数日前に開かれた〇〇〇〇の馬車の投資セミナーに参加していました。社長自らマイクをとり、熱弁されていたのをよく覚えています。幸い個別相談を受けずに退席しましたので被害はありませんでしたが、危ないところでした。このような事件が発覚し、金融庁から今後どのような方針が示されるのか注目です。

マニュアルが廃止されても、担保評価や融資は適切におこなわなければなりませんよね。不動産鑑定を利用していただければ、このような事件もなくなると思いますが、金融機関ご担当者さまからのご相談をお待ちしております。

以上のとおり、不動産融資/担保評価の注意点について説明しましたが、このページをご覧になられたお客さまで融資相談や担保評価の依頼をご検討中の方は、当センターにご相談ください。不動産鑑定士が直接対応させていただきます。ご相談は無料ですので、お気軽にお問合わせください。

不動産の適正な担保価値を知るには、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼すればいいんですね。

不動産融資/担保評価のことなら東京特命不動産専門家相談センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。

不動産鑑定評価/料金(費用)※鑑定報酬額

下表は不動産鑑定評価の料金(費用)※鑑定報酬について、おおよその目安としてご覧ください。

対象物件の固定資産税評価額

 料金(費用)※鑑定報酬額(税別)
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上5千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.3~0.4%相当額
5千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.4~0.45%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の概ね0.45%相当額
1億円以上 お問合わせください。

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。また、同一地域内あるいは隣接地域に存する他の物件について、同時に評価をご依頼いだだく場合は、20~50%割引させていただきます。ご不明な点がございましたら、遠慮なくお問合せください。

 

 

□その他サービス(価格調査・意見書・物件調査)

不動産鑑定評価までは必要ないが、専門家に調査・文書作成をお願いしたいという場合におすすめです。下記のとおり不動産鑑定よりも格安料金で承ります。

 

■価格調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産鑑定よりも料金を安く抑えたいというような場合には、不動産鑑定評価基準に則らない簡易な方法により価格を調査いたします。価格の精度の点では、鑑定評価の結果と差異が生じないよう心掛けて行いますが、成果品は鑑定評価書の記載内容を一部簡略化したものとなり、一般的に証明力の点で鑑定評価に劣りますので、会社内でのご利用をおすすめします。

 

■意見書→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産の専門家としての見識、判断等を表明した書面を作成いたします。例えば、公共用地買収後の残地補償に関する意見書、時点修正率に関する意見書、更新料・建替承諾料に関する意見書等、ご依頼された目的に即して対応させていただきます。

 

■物件調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

対象となる土地についてはその規模・権利関係・用途規制等の都市計画・地盤の強弱等を、建物については建築年・構造・規模等を調査のうえ、それらの報告書面を作成いたします。

ご担当の方にはとても親切に対応していただき、大変感謝しています。

提案どおりの成果も出てますから、満足しています。

困ったらまたお願いします。

なるべく費用をけたくないというこちらの希望に沿った提案をしていただき、本当に依頼者の立場を考えていただける方たちです。

困っている友人にもご紹介させていただきます。この度はありがとうございました。

なかなか良い相談相手が見つからず、困っていました。知り合いから紹介してもらったのですが、良心的な料金なので思い切って頼んでみました。

悩んでいた問題も無事解決していただき、ほっとしています。またいろいろ相談させてください。

お役立ち情報

お役立ち情報をご紹介します。ぜひご一読ください。

  • 不動産鑑定評価基準/運用上の留意事項
  • 特殊な不動産の鑑定評価(更新料、底地、無道路地、高圧線下地等)
  • 相続対策
  • 借地権と底地(借地権の種類等)
  • マンション
  • 不動産取引等と税金
  • 不動産鑑定評価業務と税金(印紙税、譲渡所得税等)
  • 供託
  • 資産形成
  • 不動産投資/不動産担保ローン
  • 地域紹介/地価の推移
  • 土地区画整理事業専門家相談事例回想録

不動産のことは不動産の高度専門家(不動産鑑定士)に相談するのが無難ですね。

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2019/6/2
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