銀行等の金融機関が不動産を担保にとり、資金を貸し出す際には対象となる不動産の価値を評価します。これは返済が滞った場合を想定し、最終的には競売によって貸付資金の回収をはかるためです。つまり、当然のことではありますが、回収できる見込がたつ金額しか金融機関は貸してはくれません。

金融機関はそれぞれ内部の評価マニュアル等に基づき独自で不動産の担保価値を把握することが多いようです。融資を受ける側としては、どれくらい借り入れできるかの予測をする前提として、担保の対象となる土地建物の市場価値がどれくらいあるのかという点が気になるところです。これを調べる方法については、仲介業者の無料査定や固定資産税評価を利用する方法等いろいろありますが、その中で最も客観的で説得力があるのは不動産鑑定士がおこなう鑑定評価です。あまり多くの方には知られていませんが、不動産鑑定士とは、国家試験に合格し、実務修習を経て国土交通省に登録された資格保有者のことです。不動産の鑑定評価に関する法律によって、不動産鑑定士は不動産の価格・賃料に関して鑑定評価をおこなうことができる唯一の専門家とされています。銀行等に融資のご相談をされる際には、不動産鑑定評価書を交渉材料のひとつとして提出することで前向きに検討いただけることもあるかと思います。

金融機関が独自に担保評価（自己査定）をおこなう場合に注意すべき点をいくつか説明します。

金融機関での評価は、統一的な基準に基づき、簡便的な方法によりおこなわれるのが通常です。対象となる不動産が標準的な新築住宅の場合にはこのような簡易な評価をおこなっても問題が生じるケースはあまり多くないでしょう。

しかし、不動産は一つ一つ個性があり、簡易な方法によってはその価値を把握しきれないものも多く存在します。仮に対象となる不動産の回収見込みを大きく上回る過大評価をしてしまったような場合は大変です。かつて不良債権が大きな社会問題となっていた時期にはこのような過大評価が横行していたといわれています。また、逆に対象となる不動産の価値を大きく下回る過小評価がされた場合はどうでしょうか。この場合、担保割れは生じませんので、貸し手の金融機関側に損失は生じませんが、本来もっと借り入れできるだけの担保価値をもっていたわけですから、それが十分いかされなかったという点で借り手側の経済活動がある意味阻害されていたこととなり、社会全体としてはマイナスといえるでしょう。いずれにしても、不動産の担保評価は適切におこなわれることが望ましく、特に難易度の高い不動産の評価は、評価の専門家である不動産鑑定士に依頼することをおすすめします。