そこで、現物出資の対象となる不動産について、その価格（金額）は誰がどのように決めるのかが問題となります。

それでは、現物出資によって影響を受ける関係者の立場を考えてみることにします。登場人物は、出資者として社長個人、出資を受ける会社（法人）、会社の既存株主、会社の取引先（債権者）とし、ここでは税金の問題は考えないことにします。

会社経営中の社長が、会社の信用力向上、経営基盤の確立・強化のために個人名義の不動産を会社に現物出資する際には、不動産の評価が高くなる方がよいと考えるのが人情でしょう。また会社側から現物出資者である社長個人に与えられる株式数も出資額（不動産の評価額）に応じたものになると考えればなおさらです。

では、不動産の評価が過大だと困る（場合によっては損をする）人は誰でしょうか。それは社長以外の既存の株主です。社長個人に現物出資の対価として、より多くの株式が与えられることで相対的に損をします。また、資本金の額が過大となれば、会社の取引先（債権者）にも最悪の場合には不利益が生じます。

次に、不動産の評価が過小の場合はどうでしょうか。この場合は上記の逆となります。社長個人は過小評価によって、与えられる株式数は少なくなり、既存株主は相対的に得をします。また、取引先（債権者）に不利益は生じませんが、資本金の額が過小となることから、会社の実態にふさわしい信用力が得られないと考えれば、この点で会社は損をすることになります。

このように、現物出資の対象である不動産が実態を離れ、過大あるいは過小に評価されることは、いずれにしても望ましいことではないのです。影響範囲を考えれば、出資者が自由に決めてよいとは考えられませんね。

現在の制度上、現物出資には裁判所が選任した検査役の調査を受けなければならず、これには多大な費用と時間がかかります。ただし、弁護士、公認会計士、税理士等が不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を添付のうえ証明した場合等には、検査役の調査を省略できることになっており、費用対効果の観点からこの方法がとられるのが一般的です。

あまり多くの方には知られていませんが、不動産鑑定士とは、国家試験に合格し、実務修習を経て国土交通省に登録された資格保有者のことです。不動産の鑑定評価に関する法律によって、不動産鑑定士は不動産の価格・賃料に関する専門家として鑑定評価を行うことができる唯一の資格とされており、よく間違われますが、宅建とは異なります。

最後に、税金について簡単にふれたいと思います。個人が会社（法人）に不動産を現物出資すると、出資者の個人は譲渡所得として所得税の対象となり、株式を出資の対価とした場合はその株式の時価が譲渡収入となります。

ここで注意したいのが、現物出資によって既存株主の保有する株式の価額が下落した場合（現物出資の対象不動産の時価＜現物出資した者が取得した株式価額）には、現物出資者はその下落分につき既存株主から贈与されたものとして扱われ、逆に不動産の時価より取得した株式の時価が大きく下回っている場合は「低額譲渡」の扱いとなり、不動産の時価をもって譲渡収入とされることです。また、この場合において、既存株主の保有する株式の価額が増加したときは、既存株主はその増加分につき現物出資者から贈与されたものとして扱われます。

以上のとおり、現物出資の注意点について説明しましたが、適正な不動産価格の判断は不動産鑑定士に、税の手続きは税理士に、というようにそれぞれの役割があります。何を誰に相談すべきかを判断するには、ある程度勉強する必要があるかもしれませんが、当センターにご相談いただく場合には、すべてワンストップで提携する弁護士、税理士等と連携してアドバイスさせていただきますのでご安心ください。ご相談は無料です。お気軽にお問合わせください。