不動産鑑定評価は、東京都台東区の東京特命不動産鑑定士センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)におまかせください。(業務エリア:台東区、墨田区、北区、荒川区、文京区、江東区、葛飾区、足立区、江戸川区等東京、埼玉、千葉、神奈川を中心に全国対応)

東京特命不動産鑑定士センター

【事務局】ことぶき不動産鑑定所
〒110-0016 東京都台東区台東4-31-1-103 JR山手線御徒町駅北口より徒歩2分・JR山手線上野駅広小路口より徒歩10分

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不動産の現物出資についてご検討されるなら、東京特命不動産鑑定センター(運営:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。

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▶社長が会社へ現物出資する際の注意点
こんな悩み・心配はありませんか?⇒次のうち1つでも該当する方は当センターの無料相談をご利用ください。

  • 個人事業を今後は法人化して続けたい。自分名義の不動産を現物出資するときの不動産評価額はどうすればいいの?
  • 不動産を現物出資して会社の信用をアップしたい!高く評価するコツはあるの?
  • なるべく高い(安い)金額で現物出資したいけど、何か問題あるの?
  • 専門家に手続きを頼みたいが、誰にお願いすればいいの?
  • 自分で計算した不動産評価額でも大丈夫?頼れる価格の専門家って誰?
  • 現物出資って税金はかからないよね?

不動産の現物出資には不動産鑑定士による不動産鑑定評価が必要です!
(出資総額が少額な場合等を除く。)

不動産の適正価格(時価)の証明ができる専門家は不動産鑑定士です。

現物出資とは

不動産も現物出資できるんですね。

これまで個人事業主としてやられてきたご商売の業績が好調なことを契機として、法人化するケースがよく見らます。

法人化するメリットとして、節税につながりやすいことや信用力が増すことが挙げられます。

会社経営をされている方はご存知かと思いますが、会社(法人)を設立する際には、定款と呼ばれる証書を作成し、そこに資本金について記載する必要があります。また、会社の法人登記にも資本金の額が表示されます。

資本金とは、会社運営の基礎となる財産の金額を指し、一般的には金額が大きいほど信用力が増すものと考えられています。またこれは金銭に限りません。金銭以外のもの、例えば不動産についても認められており、金銭以外のものを会社に提供(出資)することを「現物出資」といいます。

現物出資の不動産価格は出資者の自由にはならない!

現物出資の不動産価格は自由に決められないんですね。

そこで、現物出資の対象となる不動産について、その価格(金額)は誰がどのように決めるのかが問題となります。

それでは、現物出資によって影響を受ける関係者の立場を考えてみることにします。登場人物は、出資者として社長個人、出資を受ける会社(法人)、会社の既存株主、会社の取引先(債権者)とし、ここでは税金の問題は考えないことにします。

会社経営中の社長が、会社の信用力向上、経営基盤の確立・強化のために個人名義の不動産を会社に現物出資する際には、不動産の評価が高くなる方がよいと考えるのが人情でしょう。また会社側から現物出資者である社長個人に与えられる株式数も出資額(不動産の評価額)に応じたものになると考えればなおさらです。

では、不動産の評価が過大だと困る(場合によっては損をする)人は誰でしょうか。それは社長以外の既存の株主です。社長個人に現物出資の対価として、より多くの株式が与えられることで相対的に損をします。また、資本金の額が過大となれば、会社の取引先(債権者)にも最悪の場合には不利益が生じます。

次に、不動産の評価が過小の場合はどうでしょうか。この場合は上記の逆となります。社長個人は過小評価によって、与えられる株式数は少なくなり、既存株主は相対的に得をします。また、取引先(債権者)に不利益は生じませんが、資本金の額が過小となることから、会社の実態にふさわしい信用力が得られないと考えれば、この点で会社は損をすることになります。

このように、現物出資の対象である不動産が実態を離れ、過大あるいは過小に評価されることは、いずれにしても望ましいことではないのです。影響範囲を考えれば、出資者が自由に決めてよいとは考えられませんね。

不動産の現物出資には不動産鑑定評価が必要

不動産の現物出資には不動産鑑定士による不動産鑑定評価書が必要なんですね。よくわかりました。

現在の制度上、現物出資には裁判所が選任した検査役の調査を受けなければならず、これには多大な費用と時間がかかります。ただし、弁護士、公認会計士、税理士等が不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を添付のうえ証明した場合等には、検査役の調査を省略できことになっており、費用対効果の観点からこの方法がとられるのが一般的です。

あまり多くの方には知られていませんが、不動産鑑定士とは、国家試験に合格し、実務修習を経て国土交通省に登録された資格保有者のことです。不動産の鑑定評価に関する法律によって、不動産鑑定士は不動産の価格・賃料に関する専門家として鑑定評価を行うことができる唯一の資格とされており、よく間違われますが、宅建とは異なります。

最後に、税金について簡単にふれたいと思います。個人が会社(法人)に不動産を現物出資すると、出資者の個人は譲渡所得として所得税の対象となり、株式を出資の対価とした場合はその株式の時価が譲渡収入となります。

ここで注意したいのが、現物出資によって既存株主の保有する株式の価額が下落した場合(現物出資の対象不動産の時価<現物出資した者が取得した株式価額)には、現物出資者はその下落分につき既存株主から贈与されたものとして扱われ、逆に不動産の時価より取得した株式の時価が大きく下回っている場合は「低額譲渡」の扱いとなり、不動産の時価をもって譲渡収入とされることです。また、この場合において、既存株主の保有する株式の価額が増加したときは、既存株主はその増加分につき現物出資者から贈与されたものとして扱われます。

以上のとおり、現物出資の注意点について説明しましたが、適正な不動産価格の判断は不動産鑑定士に、税の手続きは税理士に、というようにそれぞれの役割があります。何を誰に相談すべきかを判断するには、ある程度勉強する必要があるかもしれませんが、当センターにご相談いただく場合には、すべてワンストップで提携する弁護士、税理士等と連携してアドバイスさせていただきますのでご安心ください。ご相談は無料です。お気軽にお問合わせください。

不動産の現物出資をご検討中の方は、東京特命不動産鑑定センター(運営:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。

不動産鑑定評価/料金(費用)※鑑定報酬額

下表は不動産鑑定評価の料金(費用)※鑑定報酬額について、おおよその目安としてご覧ください。

対象物件の固定資産税評価額

 料金(費用)※鑑定報酬額(税別)
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上5千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.3~0.4%相当額
5千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.4~0.45%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の概ね0.45%相当額
1億円以上 お問合わせください。

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。また、同一地域内あるいは隣接地域に存する他の物件について、同時に評価をご依頼いだだく場合は、20~50%割引させていただきます。ご不明な点がございましたら、遠慮なくお問合せください。

 

 

□その他サービス(価格調査・意見書・物件調査)

不動産鑑定評価までは必要ないが、専門家に調査・文書作成をお願いしたいという場合におすすめです。下記のとおり不動産鑑定よりも格安料金で承ります。

 

■価格調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産鑑定よりも料金を安く抑えたいというような場合には、不動産鑑定評価基準に則らない簡易な方法により価格を調査いたします。価格の精度の点では、鑑定評価の結果と差異が生じないよう心掛けて行いますが、成果品は鑑定評価書の記載内容を一部簡略化したものとなり、一般的に証明力の点で鑑定評価に劣りますので、会社内でのご利用をおすすめします。

 

■意見書→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産の専門家としての見識、判断等を表明した書面を作成いたします。例えば、公共用地買収後の残地補償に関する意見書、時点修正率に関する意見書、更新料・建替承諾料に関する意見書等、ご依頼された目的に即して対応させていただきます。

 

■物件調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

対象となる土地についてはその規模・権利関係・用途規制等の都市計画・地盤の強弱等を、建物については建築年・構造・規模等を調査のうえ、それらの報告書面を作成いたします。

ご担当の方にはとても親切に対応していただき、大変感謝しています。

提案どおりの成果も出てますから、満足しています。

困ったらまたお願いします。

なるべく費用をけたくないというこちらの希望に沿った提案をしていただき、本当に依頼者の立場を考えていただける方たちです。

困っている友人にもご紹介させていただきます。この度はありがとうございました。

なかなか良い相談相手が見つからず、困っていました。知り合いから紹介してもらったのですが、良心的な料金なので思い切って頼んでみました。

悩んでいた問題も無事解決していただき、ほっとしています。またいろいろ相談させてください。

お役立ち情報

お役立ち情報をご紹介します。ぜひご一読ください。

  • 不動産鑑定評価基準/運用上の留意事項
  • 特殊な不動産の鑑定評価(更新料、底地、無道路地、高圧線下地等)
  • 相続対策
  • 借地権と底地(借地権の種類等)
  • 資産形成
  • 不動産投資/不動産担保ローン
  • 不動産鑑定評価業務と税金(印紙税、譲渡所得税等)
  • 地域紹介/地価の推移

不動産のことは不動産の高度専門家(不動産鑑定士)に相談するのが無難ですね。

お電話でのご相談はこちらへ
□営業目的の電話はご遠慮ください。

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新着情報

2018/05/10
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