不動産鑑定評価等は、東京都台東区の特命不動産専門家相談センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。(業務エリア:台東区、墨田区、北区、荒川区、文京区、江東区、葛飾区、足立区、江戸川区等東京、埼玉、千葉、神奈川を中心に全国対応)

特命不動産専門家相談センター【東京】

【事務局】ことぶき不動産鑑定所
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公共事業/公共用地買収/土地評価のことなら、特命不動産専門家相談センター【東京】(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。まずは、不動産鑑定士が直接対応させていただきます。

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▶公共事業/公共用地買収/土地評価の注意点
こんな悩み・心配・疑問はありませんか?⇒次のうち1つでも該当する方は当センターの無料相談をご利用ください。

  • 用地補償費の予算がどれくらい必要になるか知りたい⁉
  • 標準画地の設定等について専門家の意見がききたい!
  • 残地補償の要否、残地補償額の妥当性について専門家に相談したい!
  • 再評価にあたって、時点修正率を知りたい!
  • 起業者から提示された用地補償額、立退補償額、物件移転補償額等が適正かどうか専門家のセカンドオピニオンが欲しい!
  • 学校跡地の定期借地権による地代収入はどれくらい?
  • 借上施設の賃料は適正か?どう調べたらいいのか分からない!

公共事業のための用地取得にあたっては不動産鑑定評価をはじめ不動産鑑定士による価格調査や意見書がお役に立てます。

残地補償の検討にあたっては不動産鑑定士の意見書が有用です。

時点修正率の検討にあたっては不動産鑑定士の意見書が有用です。

簡易な方法で土地評価をおこなうと後々問題となる場合があります!

用地買収に伴う各種補償金(用地補償金額、物件移転補償金額、立退補償金額等)のセカンドオピニオンは公共事業に精通した不動産鑑定士に依頼するのが賢明です!

地代・家賃等の賃料適正化にあたっては不動産鑑定士による不動産鑑定評価が有用です!

公共事業には不動産鑑定評価が有用です。

公共用地の取得には適正な補償が必要です。

国、都道府県、区市町村等の官公庁が主体となり道路、公園等の公共施設の整備をすすめるにあたっては、その用地確保が最大のネックとなります。なぜなら、そこには人々の生活、企業の経済活動等、これまでの歴史があるからです。これらをまっさらにするためには、地権者を含む地域の方々に時間をかけて公共施設整備の必要性を説明し、理解を得る必要があります。また、立退き・移転の対象となる方々に対しては、その対価としての補償金についても納得してもらわなければなりません。では納得してもらえない場合はどうなるのでしょうか。

公共施設整備のための用地取得については、土地収用法という法律によって、最終的には「収用」という一方的な力関係(契約ではありません)による強制手段が確保されています。これは憲法の私有財産は公共の福祉ために用いることができるとの規定のとおり、個人の事情よりも公共の福祉が優先されるという現在の法体系のあらわれです。

ただし、官公庁と地権者との話し合いの中では、金銭面を含めて合意をとり、あくまで「契約」という形をとるのが通常で、役所側がいきなり伝家の宝刀である収用手続きをとることはまずありません。あくまで話し合いをし、決裂した場合に限り、最終的には収用という形がとられるのです。

では金額の妥当性についてはどのように考えたらよいでしょうか。民間の土地取引の場合、売主買主双方が合意さえすれば、契約自由の原則どおり金額がいくらであろうと売買契約は成立します。後から高すぎた、安すぎたといっても後の祭りです。公共事業の場合も合意さえとれればいくらでもよいのでしょうか。

ここが民と官の決定的に違う点です。憲法では公共の福祉のために犠牲となった者への適正な補償の必要性がうたわれています。あくまで契約であっても、官公庁は適正な補償金を支払わなければならないのです。では、用地補償の適正さを担保するにはどのような方法が考えられるでしょうか。

土地評価の方法はいろいろありますが、その中で最も客観的で説得力があるのは不動産鑑定士がおこなう鑑定評価です。一般の方にはあまり馴染みがないと思われますが、不動産鑑定士とは、国家試験に合格し、実務修習を経て国土交通省に登録された不動産鑑定の資格保有者のことです。不動産の鑑定評価に関する法律によって、不動産鑑定士は不動産の価格・賃料に関して鑑定評価をおこなうことができる唯一の専門家とされています。

公共用地の買収はすべて税金によって賄われますので、過大な土地評価は税の適正使用の観点から許されません。かといって過小な土地評価も犠牲者への適正な補償の観点から問題となりますので、公共用地の買収価格(用地補償額)の判断にあたっては、不動産鑑定評価をご活用いただくことをおすすめします。

なお、用地補償費の予算化にあたっては、当センターの価格調査サービスのご利用をおすすめします。鑑定より格安料金で承っておりますのでご検討ください。

残地補償の検討には不動産鑑定士の意見書が有用です!

残地の価値や適正な補償額を知るには、不動産鑑定士に相談すればいいんですね。

都市計画道路等古くから計画されていた用地の買収にあたっては、住宅等の敷地の一部がその対象となるケースが多くあります。官公庁は基本的に道路予定地以外の土地を買い取ることはしませんので、買収後には中途半端な残地がいくつも生じることになります。形がいびつであったり、奥行きが極端に短くなってしまったりとその状況はいろいろです。

この場合、買収される以前と同等の価値はなくなってしまいますので、その埋め合わせのような意味合いで支払われるのが「残地補償」とよばれる補償金です。

残地補償額をどの程度支払うのが適切かの判断をおこなうにはかなりの専門性が必要となってきます。ひとつ留意するポイントとして、土地収用法の中に規定されている「起業利益の相殺禁止」が挙げられます。詳細については割愛しますが、簡単にいうと、例えば道路が広がって便利になった分だけ残地の価値はあがっているからそれでチャラだよというのはダメですよ。ちゃんと補償しなさいということです。残地が生じるパターンは様々で、どこまでが起業利益なのかという点が争われるケースがありますのでその判断には注意を要します。

土地は一つ一つ個性があり、簡易な方法によってはその価値を把握しきれないものも多く存在します。過大評価も過小評価も許されないのは残地補償の場合も同様ですので、困難事例に直面した際には、土地評価の専門家である不動産鑑定士に相談依頼されることをおすすめします。

なお、残地補償費の査定にあたっては、当センターの意見書サービスのご利用をおすすめします。鑑定より格安料金で承っておりますのでご検討ください。

時点修正率の検討には不動産鑑定士の意見書が有用です!

時点修正率を知るには、不動産鑑定士に相談すればいいんですね。

公共用地の買収は複数年にわたるのが通常です。一定期間の経過に伴う買収価格の改定(再評価)に際し、同一地点の不動産鑑定を再度依頼する非効率を避けるために、一定の条件のもと旧買収価格に時点修正率を乗じて最新の買収価格とする方式がとられることがあります。

この方式は、不動産鑑定の評価方法とは異なるものですが、時点修正率を適切に求めることができれば、その代替措置としては十分に有用性が認められるものと考えられます。

この場合、旧買収価格が所与となりますので、採用された時点修正率によって事実上用地補償額が決定されることになります。上述しましたとおり、用地補償費は過大であっても過小であってもいけませんので、時点修正率の判断にあたっては、土地評価の専門家である不動産鑑定士に相談依頼されることをおすすめします。

なお、時点修正率の査定にあたっては、当センターの意見書サービスのご利用をおすすめします。鑑定より格安料金で承っておりますのでご検討ください。

廃校等不用施設の跡地活用

不動産鑑定士は不用施設の跡地活用についても頼れる専門家なんですね。

官公庁が所有する土地建物等は、行政財産としての役割が終わると通常、普通財産への切り替えが行われます。

普通財産とされた土地建物は、遊ばせておくのは非効率と判断されますので、有効に活用する必要があります。

官公庁においても民間と同様にある種の知恵比べ、アイデア勝負となるのです。もちろんそれでもあくまで公有の財産ですから、用途は住民の理解が得られるような利用方法に限定されます。そういう意味では、民間とまったく同じ土俵での競争とはなりません。

なお、官公庁における不用施設の跡地活用は、民間でいうところの「空き地対策」と共通する部分がありますので、下記より「空き地・空き家・空室対策支援」のページを参照ください。

地代・家賃等賃料適正化

不動産鑑定評価を依頼することで賃料の適正化につながるんですね。

民間施設の借上げや普通財産の貸付においては、官公庁等の公的主体が当事者であっても民法や借地借家法の規定が適用されます。

賃料の適正化にあたっては不動産鑑定士による不動産鑑定評価が有用となります。こちらの詳細は、下記から「地代・家賃/賃料評価」のページをご参照ください。

 

 

以上のとおり、公共事業/公共用地買収/土地評価の注意点について説明しましたが、このページをご覧になられたお客さまで公共用地買収等に関するご依頼をご検討中の方は、当センターにご相談ください。不動産鑑定士が直接対応させていただきます。ご相談は無料ですので、お気軽にお問合わせください。

公共用地の適正な補償額を知るには、専門家の不動産鑑定士に鑑定評価を依頼するのが無難ですね。

公共事業/公共用地買収/土地評価のことなら特命不動産専門家相談センター東京(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。

不動産鑑定評価/料金(費用)※鑑定報酬額

下表は、民間のお客さま向けの不動産鑑定報酬額表ですが、官公庁の用地担当者様からのご依頼につきましては、用地対策連絡協議会の基本鑑定報酬額表や内規等に基づきご用命いただいても構いません。

対象物件の固定資産税評価額

 料金(費用)※鑑定報酬
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上5千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.3~0.4%相当額
5千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.4~0.45%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の概ね0.45%相当額
1億円以上 お問合わせください。

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。また、同一地域内あるいは隣接地域に存する他の物件について、同時に評価をご依頼いだだく場合は、20~50%割引させていただきます。ご不明な点がございましたら、遠慮なくお問合せください。

 

 

□その他サービス(価格調査・意見書・物件調査)

不動産鑑定評価までは必要ないが、専門家に調査・文書作成をお願いしたいという場合におすすめです。下記のとおり不動産鑑定よりも格安料金で承ります。

 

■価格調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産鑑定評価よりも料金を安く抑えたいというような場合には、不動産鑑定評価基準に則らない簡易な方法により価格を調査いたします。価格の精度の点では、鑑定評価の結果と差異が生じないよう心掛けて行いますが、成果品は鑑定評価書の記載内容を一部簡略化したものとなり、一般的に証明力の点で鑑定評価に劣りますので、会社内でのご利用をおすすめします。

 

■意見書→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産の専門家としての見識、判断等を表明した書面を作成いたします。例えば、公共用地買収後の残地補償に関する意見書、時点修正率に関する意見書、更新料・建替承諾料に関する意見書等、ご依頼された目的に即して対応させていただきます。

 

■物件調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

対象となる土地についてはその規模・権利関係・用途規制等の都市計画・地盤の強弱等を、建物については建築年・構造・規模等を調査のうえ、それらの報告書面を作成いたします。

ご担当の方にはとても親切に対応していただき、大変感謝しています。

提案どおりの成果も出てますから、満足しています。

困ったらまたお願いします。

なるべく費用をけたくないというこちらの希望に沿った提案をしていただき、本当に依頼者の立場を考えていただける方たちです。

困っている友人にもご紹介させていただきます。この度はありがとうございました。

なかなか良い相談相手が見つからず、困っていました。知り合いから紹介してもらったのですが、良心的な料金なので思い切って頼んでみました。

悩んでいた問題も無事解決していただき、ほっとしています。またいろいろ相談させてください。

お役立ち情報

お役立ち情報をご紹介します。ぜひご一読ください。

  • 不動産鑑定評価基準/運用上の留意事項
  • 特殊な不動産の鑑定評価(更新料、底地、無道路地、高圧線下地等)
  • 相続対策
  • 借地権と底地(借地権の種類等)
  • マンション
  • 不動産取引等と税金
  • 不動産鑑定評価業務と税金(印紙税、譲渡所得税等)
  • 供託
  • 資産形成
  • 不動産投資/不動産担保ローン
  • 地域紹介/地価の推移
  • 土地区画整理事業専門家相談事例回想録

不動産のことは不動産の高度専門家(不動産鑑定士)に相談するのが無難ですね。

お電話でのご相談は下記へ

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2019/6/2
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