国、都道府県、区市町村等の官公庁が主体となり道路、公園等の公共施設の整備をすすめるにあたっては、その用地確保が最大のネックとなります。なぜなら、そこには人々の生活、企業の経済活動等、これまでの歴史があるからです。これらをまっさらにするためには、地権者を含む地域の方々に時間をかけて公共施設整備の必要性を説明し、理解を得る必要があります。また、立退き・移転の対象となる方々に対しては、その対価としての補償金についても納得してもらわなければなりません。では納得してもらえない場合はどうなるのでしょうか。

公共施設整備のための用地取得については、土地収用法という法律によって、最終的には「収用」という一方的な力関係（契約ではありません）による強制手段が確保されています。これは憲法の私有財産は公共の福祉ために用いることができるとの規定のとおり、個人の事情よりも公共の福祉が優先されるという現在の法体系のあらわれです。

ただし、官公庁と地権者との話し合いの中では、金銭面を含めて合意をとり、あくまで「契約」という形をとるのが通常で、役所側がいきなり伝家の宝刀である収用手続きをとることはまずありません。あくまで話し合いをし、決裂した場合に限り、最終的には収用という形がとられるのです。

では金額の妥当性についてはどのように考えたらよいでしょうか。民間の土地取引の場合、売主買主双方が合意さえすれば、契約自由の原則どおり金額がいくらであろうと売買契約は成立します。後から高すぎた、安すぎたといっても後の祭りです。公共事業の場合も合意さえとれればいくらでもよいのでしょうか。

ここが民と官の決定的に違う点です。憲法では公共の福祉のために犠牲となった者への適正な補償の必要性がうたわれています。あくまで契約であっても、官公庁は適正な補償金を支払わなければならないのです。では、用地補償の適正さを担保するにはどのような方法が考えられるでしょうか。

土地評価の方法はいろいろありますが、その中で最も客観的で説得力があるのは不動産鑑定士がおこなう鑑定評価です。一般の方にはあまり馴染みがないと思われますが、不動産鑑定士とは、国家試験に合格し、実務修習を経て国土交通省に登録された不動産鑑定の資格保有者のことです。不動産の鑑定評価に関する法律によって、不動産鑑定士は不動産の価格・賃料に関して鑑定評価をおこなうことができる唯一の専門家とされています。

公共用地の買収はすべて税金によって賄われますので、過大な土地評価は税の適正使用の観点から許されません。かといって過小な土地評価も犠牲者への適正な補償の観点から問題となりますので、公共用地の買収価格（用地補償額）の判断にあたっては、不動産鑑定評価をご活用いただくことをおすすめします。

なお、用地補償費の予算化にあたっては、当センターの価格調査サービスのご利用をおすすめします。鑑定より格安料金で承っておりますのでご検討ください。

都市計画道路等古くから計画されていた用地の買収にあたっては、住宅等の敷地の一部がその対象となるケースが多くあります。官公庁は基本的に道路予定地以外の土地を買い取ることはしませんので、買収後には中途半端な残地がいくつも生じることになります。形がいびつであったり、奥行きが極端に短くなってしまったりとその状況はいろいろです。

この場合、買収される以前と同等の価値はなくなってしまいますので、その埋め合わせのような意味合いで支払われるのが「残地補償」とよばれる補償金です。

残地補償額をどの程度支払うのが適切かの判断をおこなうにはかなりの専門性が必要となってきます。ひとつ留意するポイントとして、土地収用法の中に規定されている「起業利益の相殺禁止」が挙げられます。詳細については割愛しますが、簡単にいうと、例えば道路が広がって便利になった分だけ残地の価値はあがっているからそれでチャラだよというのはダメですよ。ちゃんと補償しなさいということです。残地が生じるパターンは様々で、どこまでが起業利益なのかという点が争われるケースがありますのでその判断には注意を要します。

土地は一つ一つ個性があり、簡易な方法によってはその価値を把握しきれないものも多く存在します。過大評価も過小評価も許されないのは残地補償の場合も同様ですので、困難事例に直面した際には、土地評価の専門家である不動産鑑定士に相談依頼されることをおすすめします。

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公共用地の買収は複数年にわたるのが通常です。一定期間の経過に伴う買収価格の改定（再評価）に際し、同一地点の不動産鑑定を再度依頼する非効率を避けるために、一定の条件のもと旧買収価格に時点修正率を乗じて最新の買収価格とする方式がとられることがあります。

この方式は、不動産鑑定の評価方法とは異なるものですが、時点修正率を適切に求めることができれば、その代替措置としては十分に有用性が認められるものと考えられます。

この場合、旧買収価格が所与となりますので、採用された時点修正率によって事実上用地補償額が決定されることになります。上述しましたとおり、用地補償費は過大であっても過小であってもいけませんので、時点修正率の判断にあたっては、土地評価の専門家である不動産鑑定士に相談依頼されることをおすすめします。

なお、時点修正率の査定にあたっては、当センターの意見書サービスのご利用をおすすめします。鑑定より格安料金で承っておりますのでご検討ください。