不動産鑑定評価は、東京都台東区の東京特命不動産鑑定士センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)におまかせください。(業務エリア:台東区、墨田区、北区、荒川区、文京区、江東区、葛飾区、足立区、江戸川区等東京、埼玉、千葉、神奈川を中心に全国対応)

東京特命不動産鑑定士センター

【事務局】ことぶき不動産鑑定所
〒110-0016 東京都台東区台東4-31-1-103 JR山手線御徒町駅北口より徒歩2分・JR山手線上野駅広小路口より徒歩10分

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不動産の任意売却のことなら、東京特命不動産鑑定士センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。

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▶不動産を任意売却するときの注意点
こんな悩み・心配はありませんか?⇒次のうち1つでも該当する方は当センターの無料相談をご利用ください。

  • 競売決定の通知がきた!どうしたらいいのか分からない!
  • 住宅ローンの返済が厳しい!でも住み慣れた家に住み続けたい!
  • 任意売却したらいくらで売れるの?
  • 競売より任意売却がなぜ有利なの?
  • 不動産を売却して債務整理をしたい!債権者が納得する価格はいくら?
  • 早く解決したい!頼れる専門家って誰?
  • 任意売却したときの税金は⁉

任意売却を選択することによって、引越しをせずにそのまま住み続けられる可能性があります。

不動産価格の専門家は不動産鑑定士です。

不動産の任意売却にも課税される場合がありますので注意が必要です!

任意売却と競売

任意売却にはいろいろなメリットがあるんですね。

任意売却とは、一般にローンによって購入した不動産について、その返済ができない場合等に債権者である金融機関の同意のもとにその不動産を売却(換金)することをいいます。不動産の所有者は、ローンの返済が滞ると最終的に担保となっていた不動産が競売に付され、落札されることによってその不動産を手放さなければならなくなります。競売前に任意売却をおこなうことによって、不動産の所有者には次のようなメリットがあるといわれています。

 

任意売却のメリット

  • 1
    競売による落札額よりも任意売却による買取金額の方が高いため、ローンの返済に有利
    競売は、通常の不動産取引とは異なり、限られた情報をもとに価格競争がおこなわれるため、通常の取引と比べると(落札)価格は安く(低く)なると考えられます。
  • 2
    売却後の明渡し等について購入希望者との交渉が可能
    不動産購入を希望される方の中には、自己使用目的ではなく投資目的の方も大勢いらっしゃいます。任意売却後にもその不動産に住み続けたい等のご希望がある場合、事前に購入希望者と交渉できるため、有利な条件(売却後は賃貸借契約により賃料を支払うことでそのまま住み続ける等)で売却できる可能性があります。
  • 3
    競売による世間体を気にせずに済む
    競売手続きが開始される前であれば、外見上は通常の不動産売却なんら変わりがなく、世間体を気にする必要もありません。競売に比べて精神的負担が軽くなります。

任意売却には不動産鑑定評価が有効!

不動産鑑定士に不動産鑑定評価を依頼すると早期解決につながるんですね。

任意売却成功のカギとなるのは、いったいいくらで売れるのかという点です。競売は淡々とすすめられる法律の手続きに従うだけですが、任意売却では債権者であるローンの貸し手(銀行等の金融機関)の承諾がなければことは進みません。金融機関にとっての関心事は、競売よりも有利な一般市場での売却価格がどの程度か、いったいいくら回収できるのかということに尽きます。

不動産の評価は、いろいろなヒトが、さまざまな目的で、さまざま方法によりおこなっています。一般になじみ深いのは、固定資産税評価やインターネット上での無料査定などでしょうか。金融機関においても融資する際に対象となる不動産の担保価値がどのくらいかという調査(評価)をおこなっています。金融機関独自の評価方法を採用するほか外部の専門家に評価を依頼する場合もあるでしょう。

では任意売却の交渉をするうえで最も説得力が高く、信頼性のある評価方法は何でしょうか?

この点、法律で不動産価格の専門家と認められた不動産鑑定士による不動産鑑定評価に優るものはないでしょう。不動産仲介業者の無料査定というものがありますが、これは仲介の依頼を受注することを前提にした無料サービスですので目的がやや異なりまし、資格がなくてもできるものです。金融機関側からみても、このような査定を鵜呑みにはできないでしょう。不動産鑑定評価は、国家資格者の不動産鑑定士が中立的な立場から客観的におこなうものですから、一般に証明力が認められています。不動産評価のいかんによって交渉の進展にも影響がでますので、多少の費用はかかるかもしれませんが、任意売却のような重要な場面においては不動産鑑定士に不動産鑑定評価を依頼されることをおすすめします。また、不動産の売却予定価格が原因で債権者交渉が長引いている場合は、不動産鑑定を利用することで早期解決にもつながるでしょう。

任意売却でも課税される⁉

財産分与は適切な配分が必要なんですね。

ところで、任意売却においては税金はかかるのでしょうか?かからないと思われている方も多いと思いますので、注意点も含めて簡単に説明します。

結論からいいますと、任意売却といえども不動産の譲渡所得税等(復興特別所得税・住民税)については、通常の取引と同様に課税される可能性があり、競売の場合も同様です。大雑把にいいますと不動産の取得価格よりも売却価格が上回っている場合には課税される可能性があります。ただし、居住用財産の譲渡所得特別控除が適用できる場合は3千万円までの譲渡益であれば課税されません。

もっとも、資力を喪失していて、不動産譲渡の対価が債務の弁済に充てられる等の一定の条件をみたすと非課税とされる場合もあります。なお、固定資産税は毎年1月1日の所有者名義人に課税され、滞納があっても購入者に引き継がれることはありませんが、任意売却前に差押えられるとせっかくまとまりかけた交渉が暗礁に乗り上げてしまうことになりかねませんので注意が必要です。

以上のとおり、任意売却の際の注意点について説明しましたが、任意売却にあたっては法律等の専門知識が必要となります。一口に専門家といっても不動産価格の判断は不動産鑑定士に、法的手続きは弁護士に、税の手続きは税理士に、というようにそれぞれの役割があります。

何を誰に相談すべきか迷われることもあるかもしれませんが、当センターにご相談いただく場合には、すべてワンストップで提携する弁護士、税理士等と連携してアドバイスさせていただきますのでご安心ください。

このページをご覧になられたお客さまで不動産の任意売却をご検討中の方は、当センターにご相談されることをおすすめします。ご相談は無料です。お気軽にお問合わせください。

不動産の任意売却をご検討中の方は、東京特命不動産鑑定士センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。

任意売却支援※/料金(費用)

「任意売却支援」には、適正価格判定支援、債権者交渉支援を含みます。

下表は、「任意売却支援」の料金(費用)について、おおよその目安としてご覧ください。

なお、対象不動産の所有者さまからご依頼いただいた場合に限りまして、無料サービスとさせていただきます。

対象となる不動産の

固定資産税評価額

 料金(費用)※税別
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.3~0.35%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の概ね0.35%相当額
1億円以上 お問合わせください。

※1物件ごとの料金(費用)です。ただし、対象となる不動産が建物およびその敷地の場合は1物件とし、固定資産税評価額は両者の合計とします。

なお、契約書に貼付する収入印紙代、登記申請に伴う登録免許税等の各種公租公課(税金等)は、ここには含まれていません。

ex.任意売却対象の不動産の固定資産税評価額が3千万円の場合

3千万円×0.3~0.35%=9~10.5万円(税別)

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。また、同一地域内あるいは隣接地域に存する他の物件について、同時にご依頼いだだく場合は、20~50%割引させていただきます。ご不明な点がございましたら、遠慮なくお問合せください。

不動産鑑定評価/料金(費用)※鑑定報酬額

下表は、不動産鑑定評価の料金(費用)※鑑定報酬額について、おおよその目安としてご覧ください。

対象物件の固定資産税評価額

 料金(費用)※鑑定報酬
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上5千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.3~0.4%相当額
5千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.4~0.45%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の概ね0.45%相当額
1億円以上 お問合わせください。

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。また、同一地域内あるいは隣接地域に存する他の物件について、同時に評価依頼いだだく場合は、20~50%割引させていただきます。ご不明な点がございましたら、遠慮なくお問合せください。

 

 

□その他サービス(価格調査・意見書・物件調査)

不動産鑑定評価までは必要ないが、専門家に調査・文書作成をお願いしたいという場合におすすめです。下記のとおり不動産鑑定よりも格安料金で承ります。

 

■価格調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産鑑定評価よりも料金を安く抑えたいというような場合には、不動産鑑定評価基準に則らない簡易な方法により価格を調査いたします。価格の精度の点では、鑑定評価の結果と差異が生じないよう心掛けて行いますが、成果品は鑑定評価書の記載内容を一部簡略化したものとなり、一般的に証明力の点で鑑定評価に劣りますので、会社内でのご利用をおすすめします。

 

■意見書→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産の専門家としての見識、判断等を表明した書面を作成いたします。例えば、公共用地買収後の残地補償に関する意見書、時点修正率に関する意見書、更新料・建替承諾料に関する意見書等、ご依頼された目的に即して対応させていただきます。

 

■物件調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

対象となる土地についてはその規模・権利関係・用途規制等の都市計画・地盤の強弱等を、建物については建築年・構造・規模等を調査のうえ、それらの報告書面を作成いたします。

ご担当の方にはとても親切に対応していただき、大変感謝しています。

提案どおりの成果も出てますから、満足しています。

困ったらまたお願いします。

なるべく費用をけたくないというこちらの希望に沿った提案をしていただき、本当に依頼者の立場を考えていただける方たちです。

困っている友人にもご紹介させていただきます。この度はありがとうございました。

なかなか良い相談相手が見つからず、困っていました。知り合いから紹介してもらったのですが、良心的な料金なので思い切って頼んでみました。

悩んでいた問題も無事解決していただき、ほっとしています。またいろいろ相談させてください。

お役立ち情報

お役立ち情報をご紹介します。ぜひご一読ください。

  • 不動産鑑定評価基準/運用上の留意事項
  • 特殊な不動産の鑑定評価(更新料、底地、無道路地、高圧線下地等)
  • 相続対策
  • 借地権と底地(借地権の種類等)
  • マンション
  • 不動産取引等と税金
  • 不動産鑑定評価業務と税金(印紙税、譲渡所得税等)
  • 供託
  • 資産形成
  • 不動産投資/不動産担保ローン
  • 地域紹介/地価の推移
  • 土地区画整理事業専門家相談事例回想録

不動産のことは不動産の高度専門家(不動産鑑定士)に相談するのが無難ですね。

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2019/6/2
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