任意売却成功のカギとなるのは、いったいいくらで売れるのかという点です。競売は淡々とすすめられる法律の手続きに従うだけですが、任意売却では債権者であるローンの貸し手（銀行等の金融機関）の承諾がなければことは進みません。金融機関にとっての関心事は、競売よりも有利な一般市場での売却価格がどの程度か、いったいいくら回収できるのかということに尽きます。

不動産の評価は、いろいろなヒトが、さまざまな目的で、さまざま方法によりおこなっています。一般になじみ深いのは、固定資産税評価やインターネット上での無料査定などでしょうか。金融機関においても融資する際に対象となる不動産の担保価値がどのくらいかという調査（評価）をおこなっています。金融機関独自の評価方法を採用するほか外部の専門家に評価を依頼する場合もあるでしょう。

では任意売却の交渉をするうえで最も説得力が高く、信頼性のある評価方法は何でしょうか？

この点、法律で不動産価格の専門家と認められた不動産鑑定士による不動産鑑定評価に優るものはないでしょう。不動産仲介業者の無料査定というものがありますが、これは仲介の依頼を受注することを前提にした無料サービスですので目的がやや異なりまし、資格がなくてもできるものです。金融機関側からみても、このような査定を鵜呑みにはできないでしょう。不動産鑑定評価は、国家資格者の不動産鑑定士が中立的な立場から客観的におこなうものですから、一般に証明力が認められています。不動産評価のいかんによって交渉の進展にも影響がでますので、多少の費用はかかるかもしれませんが、任意売却のような重要な場面においては不動産鑑定士に不動産鑑定評価を依頼されることをおすすめします。また、不動産の売却予定価格が原因で債権者交渉が長引いている場合は、不動産鑑定を利用することで早期解決にもつながるでしょう。

ところで、任意売却においては税金はかかるのでしょうか？かからないと思われている方も多いと思いますので、注意点も含めて簡単に説明します。

結論からいいますと、任意売却といえども不動産の譲渡所得税等（復興特別所得税・住民税）については、通常の取引と同様に課税される可能性があり、競売の場合も同様です。大雑把にいいますと不動産の取得価格よりも売却価格が上回っている場合には課税される可能性があります。ただし、居住用財産の譲渡所得特別控除が適用できる場合は３千万円までの譲渡益であれば課税されません。

もっとも、資力を喪失していて、不動産譲渡の対価が債務の弁済に充てられる等の一定の条件をみたすと非課税とされる場合もあります。なお、固定資産税は毎年１月１日の所有者名義人に課税され、滞納があっても購入者に引き継がれることはありませんが、任意売却前に差押えられるとせっかくまとまりかけた交渉が暗礁に乗り上げてしまうことになりかねませんので注意が必要です。

以上のとおり、任意売却の際の注意点について説明しましたが、任意売却にあたっては法律等の専門知識が必要となります。一口に専門家といっても不動産価格の判断は不動産鑑定士に、法的手続きは弁護士に、税の手続きは税理士に、というようにそれぞれの役割があります。

何を誰に相談すべきか迷われることもあるかもしれませんが、当センターにご相談いただく場合には、すべてワンストップで提携する弁護士、税理士等と連携してアドバイスさせていただきますのでご安心ください。

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