節税対策を大きく分けると、生前にいかにして次世代へと財産を移しておくかという観点からの財産移転対策と財産価値を減らすことなく時価と相続税評価額（課税価格）とのかい離等を利用する相続税評価額の引き下げ対策とがあります。

まず、財産移転対策についてお伝えします。相続税の軽減のためには、基本的には相続財産全体の評価額を減らすしかありません。そのために、生前に自分の意思で財産の移転ができる贈与等をおこなうことが有効です。次に効果的に贈与をおこなう方法等をいくつか紹介します。

次に、財産価値を減らすことなく時価と相続税評価額（課税価格）とのかい離等を利用する相続税評価額の引き下げ対策についてお伝えします。

相続税法では、相続税・贈与税の計算における財産の課税価格を「財産の取得の時における時価」と規定しています。実務のうえでは、通常「財産評価基本通達」により評価していますが、財産評価基本通達では納税者への配慮から評価の安全性を考慮して、実勢価額より相続税評価額を低く設定しています。例えば土地評価をおこなううえでの相続税路線価は公示価格（実勢価額相当）の８割相当とされていますし、ゴルフ会員権や上場株式等についても実勢よりも評価が低くなるよう規定されています。したがいまして、一般的には現金や預金をもつよりも、借入金によりこのような実勢価額（時価）に比べて相続税評価額が低い財産を所有するほうが、相続税評価額が下がり、相続税の負担も少なくなると考えられています。

ただし、相続財産の過半をしめることの多い土地については注意が必要です。

相続税路線価による土地評価は、誰でも簡単に評価ができるよう国税庁が提供している簡便かつ機械的な計算方法であって、土地の市場価値と一致しない場合もあり得ます。不動産、とりわけ土地については一つ一つ個性が強く、インターネット上で行われている不動産仲介を目的とした一括無料査定等でも、その適正な価値を把握することはできません。

また、建物についてはどうでしょうか。建物の相続税評価においては固定資産税評価額が用いられますが、築年の古い建物等は現実の市場価値（時価）が認められないケースも見られます。

それではこのように時価の把握が困難な場合の評価はどのようにおこなうべきなのでしょうか？

相続税の申告の際の不動産評価は、通常、相続税路線価による土地評価額や固定資産税評価による建物評価額を採用すれば無難と考えられますが、個別性が強く、特殊な要因を有する不動産については不動産鑑定士に相談したうえで税の申告手続きを税理士に依頼する方法も考えられます。

冒頭でお伝えしたとおり、相続税法の定める財産の課税価格は「時価」であり、これは取りも直さず不動産の市場価値、交換価値を指します。不動産の市場価値、交換価値すなわち不動産の時価を判断できる職業専門家は不動産鑑定士です。

一般的に不動産は高額な財産ですから、その評価の仕方いかんによって納めるべき税額も何百万円から時には何千万円もの開きが生じうるのです。所有不動産の時価が気になるお客さまは一度当センターにご相談ください。

また、税理士の先生とご相談のうえ、必要に応じて、不動産鑑定評価のご利用についても検討されることをおすすめします。

このほか相続税評価額の引き下げ対策としては、土地に賃貸用アパートや賃貸用マンションを建設して「貸家建付地」とする方法、第三者に定期借地権を設定し、土地を賃貸する方法等の有効活用が挙げられます。これらは、収益を確保しつつ、相続税の節税対策にもつながることからメリットが大きい反面、将来に換金が予定されている土地を無計画に活用したり、収益性を無視した活用をおこなうことは、資金繰りや遺産分割の問題はもとより、納税資金の問題をも引き起こしかねないこととなり、ひいては相続人間トラブルの火種となる危険性をはらんでいる点に十分注意が必要です。

最後に、小規模宅地等の評価減の特例の活用について説明します。この制度を活用する場合、80％の減額割合が適用される土地については節税効果が非常に大きくなります。適用要件を満たすような用途や分割に留意したり、特例の適用される面積に留意しつつ、単価の高い土地に適用できるよう試算してみることが大切です。

相続税法が改正され、基礎控除枠が大幅に縮小されるたほか財産評価基本通達も改正され、平成３０年１月１日以降の相続においては「広大地」による減価補正は適用できなくなりました。

これに代わるものとして新たに規定されたのが「地積規模の大きな宅地」の評価減ですが、事実上の評価増となる土地は増えるものと思われます。

なお、既に広大地を適用せずに相続税の申告納税を終えたという場合でも、あらためて広大地を適用し（平成２９年１２月３１日以前の相続に限ります。）、または不動産鑑定評価を活用し、納めた税金が過大であったと申告（更生の請求）をすることで税金が還付されることもありますので、気になる方は当センターにご相談ください。不動産鑑定士、税理士が連携してご対応させていただきます。ご相談は無料ですので、お気軽にお問合わせください。