不動産鑑定評価等は、東京都台東区の東京特命不動産専門家相談センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。(業務エリア:台東区、墨田区、北区、荒川区、文京区、江東区、葛飾区、足立区、江戸川区等東京、埼玉、千葉、神奈川を中心に全国対応)

東京特命不動産専門家相談センター

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相続税対策をご検討されるなら、東京特命不動産専門家相談センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。まずは、不動産鑑定士が直接対応させていただきます。

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▶相続税対策の注意点
こんな悩み・心配はありませんか?⇒次のうち1つでも該当する方は当センターの無料相談をご利用ください。

  • 広大地の評価はもうできないんですよね⁉
  • 土地は相続税路線価から計算した価格で相続税申告しなければいけないの?
  • 建物は固定資産税評価額で相続税申告しなければいけないの?
  • 信頼できる専門家に手続きを全部頼みたい!誰にお願いすればいいの?
  • 相続税の負担まで考慮して財産を分けたい!誰か教えて!

広大地判定によって申告納税済の相続税の還付請求が可能です!

不動産鑑定評価によって申告納税済の相続税の還付請求が可能です!

節税に前向きな税理士に依頼することをおすすめします!

相続税路線価による土地評価より不動産鑑定評価の方が節税になる場合があります!

固定資産税評価による建物評価より不動産鑑定評価の方が節税になる場合があります!

相続財産の分割に関する唯一の専門資格はありません!

土地建物(不動産)の市場価値(適正価格)に関する専門家は不動産鑑定士です!

相続税の節税は贈与税、所得税等の負担も考慮することが大切!

相続税だけではなく、贈与税等も考えなければいけないんですね。

相続税法が改正され、基礎控除枠が大幅に縮小される等により相続税の申告納税者が増える傾向にあります。これを背景に相続税の節税対策に関心をもつお客様からのご相談も増加しております。

節税対策にあたっては、相続税をできる限り減らすことだけに焦点を当てるのではなく、贈与税や所得税といった他の税負担をも総合的に検討していく必要があります。

なお、日本における相続財産の過半は土地です。しかも相続財産の多い人ほど相続財産全体に占める土地の割合も高くなっています。したがいまして、相続税対策の中心は土地についての対策となります。

贈与による財産移転

節税には生前贈与が有効なんですね。

節税対策を大きく分けると、生前にいかにして次世代へと財産を移しておくかという観点からの財産移転対策と財産価値を減らすことなく時価と相続税評価額(課税価格)とのかい離等を利用する相続税評価額の引き下げ対策とがあります。

まず、財産移転対策についてお伝えします。相続税の軽減のためには、基本的には相続財産全体の評価額を減らすしかありません。そのために、生前に自分の意思で財産の移転ができる贈与等をおこなうことが有効です。次に効果的に贈与をおこなう方法等をいくつか紹介します。

  • 1
    贈与税と相続税の税率の違いを利用する方法
    贈与税は、相続税よりも税率の累進度が高いため、まとまった財産の贈与をおこなうと多額の贈与税がかかります。そこで相続税の税率と比較しつつ、基礎控除(年110万円)を利用しながら長期間に多くの相続人に贈与することが有効です。
  • 2
    相続財産の増加を抑制する方法
    将来評価額が上昇する可能性のある財産や収益性の高い財産を早めに贈与することによって相続財産の増加を抑えることができます。なお、相続発生前3年以内に贈与した財産は原則として相続財産に加算(贈与時の価額で)されますのでご注意ください。
  • 3
    相続人以外の者への贈与
    孫や相続人の配偶者などへ財産を移転することも有効です。世代を飛び越えて贈与することは、将来的な節税にもつながります。
  • 4
    贈与税の特例等を利用する方法
    贈与税の配偶者控除、相続時精算課税制度等を活用することで節税できる場合があります。この場合、法改正の動向や他の税負担について十分注意しましょう。
  • 5
    税務調査への対策
    ■贈与当事者の意思確認のための贈与契約書を作成して、名義変更をおこなっておく。
    ■基礎控除を超える贈与については贈与税申告をおこない、納税する。
    ■贈与財産は贈与を受けた者が管理し、贈与財産からの収益、例えば不動産の家賃、株式の配当がある場合で所得税申告が必要なときは申告書を提出し、納税する。

     

相続税路線価評価より不動産鑑定評価のほうが節税になる場合がある

相続税路線価評価より不動産鑑定評価のほうが節税につながることもあるんですね。

次に、財産価値を減らすことなく時価と相続税評価額(課税価格)とのかい離等を利用する相続税評価額の引き下げ対策についてお伝えします。

相続税法では、相続税・贈与税の計算における財産の課税価格を「財産の取得の時における時価」と規定しています。実務のうえでは、通常「財産評価基本通達」により評価していますが、財産評価基本通達では納税者への配慮から評価の安全性を考慮して、実勢価額より相続税評価額を低く設定しています。例えば土地評価をおこなううえでの相続税路線価は公示価格(実勢価額相当)の8割相当とされていますし、ゴルフ会員権や上場株式等についても実勢よりも評価が低くなるよう規定されています。したがいまして、一般的には現金や預金をもつよりも、借入金によりこのような実勢価額(時価)に比べて相続税評価額が低い財産を所有するほうが、相続税評価額が下がり、相続税の負担も少なくなると考えられています。

ただし、相続財産の過半をしめることの多い土地については注意が必要です。全国的にみて、特に地方を中心に現実には売買可能な土地価額(実勢価額)が、相続税路線価に基づく評価額より低い場合も多いといわれています。不動産の相続対策を検討する際にはこうした地価の現状を十分に踏まえる必要があります。また、建物についてはどうでしょうか。建物の相続税評価においては固定資産税評価額が用いられますが、これも現実の市場価値(時価)の方が下回っているケースが多々あります。このように時価と相続税評価額の逆転現象がみられる土地建物評価はどのようにおこなうべきなのでしょうか?

相続税の申告の際の不動産評価は、相続税路線価による土地評価額や固定資産税評価による建物評価額を採用しなければならないというものではありませんから、土地建物の評価については不動産鑑定士に相談したうえで税の申告手続きを税理士に依頼する方法も考えられます。相続税路線価による土地評価は、誰でも簡単に評価ができるよう国税庁が提供している簡便かつ機械的な計算方法であって、土地の市場価値、資産価値を把握するためのものではありません。不動産、とりわけ土地については一つ一つ個性が強く、相続税路線価による土地評価のみならずインターネット上で行われている不動産仲介を目的とした一括無料査定等では、一般的にその適正な価値を把握することはできません。冒頭でお伝えしたとおり、相続税法の定める財産の課税価格は「時価」であり、これは取りも直さず不動産の市場価値、交換価値を指します。不動産の市場価値、交換価値すなわち不動産の時価を判断できる職業専門家は不動産鑑定士です。

不動産鑑定士による不動産鑑定評価の方が節税につながる場合がありますので、気になるお客さまは一度当センターにご相談ください

一般的に不動産は高額な財産ですから、その評価の仕方いかんによって納めるべき税額も何百万円から時には何千万円もの開きが生じうるのです。税理士の先生とご相談のうえ、不動産鑑定評価の利用についてもご検討されることをおすすめします。

このほか相続税評価額の引き下げ対策としては、土地に賃貸用アパートや賃貸用マンションを建設して「貸家建付地」とする方法、第三者に定期借地権を設定し、土地を賃貸する方法等の有効活用が挙げられます。これらは、収益を確保しつつ、相続税の節税対策にもつながることからメリットが大きい反面、将来に換金が予定されている土地を無計画に活用したり、収益性を無視した活用をおこなうことは、資金繰りや遺産分割の問題はもとより、納税資金の問題をも引き起こしかねないこととなり、ひいては相続人間トラブルの火種となる危険性をはらんでいる点に十分注意が必要です。

最後に、小規模宅地等の評価減の特例の活用について説明します。この制度を活用する場合、80%の減額割合が適用される土地については節税効果が非常に大きくなります。適用要件を満たすような用途や分割に留意したり、特例の適用される面積に留意しつつ、単価の高い土地に適用できるよう試算してみることが大切です。

「広大地」から「地積規模の大きな宅地」へ

広大地判定による相続税の還付請求はまだできるんですね。

相続税法が改正され、基礎控除枠が大幅に縮小されるたほか財産評価基本通達も改正され、平成30年1月1日以降の相続においては「広大地」による減価補正は適用できなくなりました。

これに代わるものとして新たに規定されたのが「地積規模の大きな宅地」の評価減ですが、事実上の評価増となる土地は増えるものと思われます。

なお、既に広大地を適用せずに相続税の申告納税を終えたという場合でも、あらためて広大地を適用し(平成29年12月31日以前の相続に限ります。)、または不動産鑑定評価を活用し、納めた税金が過大であったと申告(更生の請求)をすることで税金が還付されることもありますので、気になる方は当センターにご相談ください。不動産鑑定士、税理士が連携してご対応させていただきます。ご相談は無料ですので、お気軽にお問合わせください。

相続税対策のことなら東京特命不動産専門家相談センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。

相続登記・相続税申告支援/料金(費用)

下表は、「相続登記・相続税申告支援」の料金(費用)について、おおよその目安としてご覧ください。

相続財産に含まれる土地建物等不動産の

固定資産税評価額の合計

 料金(費用)※税別
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の合計の概ね0.3~0.35%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の合計の概ね0.35%相当額
1億円以上 お問合わせください。

ex.相続財産に含まれる土地建物等不動産の固定資産税評価額の合計が3千万円の場合

3千万円×0.3~0.35%=9~10.5万円(税別)

ex.相続財産に含まれる土地建物等不動産の固定資産税評価額の合計が5千万円の場合

5千万円×0.3~0.35%=15~17.5万円(税別)

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税納税通知書に添付される課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。ご不明な点がございましたら、お気軽にお問合せください。

不動産鑑定評価/料金(費用)※鑑定報酬額

下表は、不動産鑑定評価の料金(費用)※鑑定報酬額について、おおよその目安としてご覧ください。

対象物件の固定資産税評価額

 料金(費用)※鑑定報酬額(税別)
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上5千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.3~0.4%相当額
5千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.4~0.45%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の概ね0.45%相当額
1億円以上 お問合わせください。

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税納税通知書に添付される課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。また、同一地域内あるいは隣接地域に存する他の物件について、同時に評価をご依頼いだだく場合は、20~50%割引させていただきます。ご不明な点がございましたら、遠慮なくお問合せください。

 

 

□その他サービス(価格調査・意見書・物件調査)

不動産鑑定評価までは必要ないが、専門家に調査・文書作成をお願いしたいという場合におすすめです。下記のとおり不動産鑑定よりも格安料金で承ります。

 

■価格調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産鑑定評価よりも料金を安く抑えたいというような場合には、不動産鑑定評価基準に則らない簡易な方法により価格を調査いたします。価格の精度の点では、鑑定評価の結果と差異が生じないよう心掛けて行いますが、成果品は鑑定評価書の記載内容を一部簡略化したものとなり、一般的に証明力の点で鑑定評価に劣りますので、会社内でのご利用をおすすめします。

 

■意見書→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産の専門家としての見識、判断等を表明した書面を作成いたします。例えば、公共用地買収後の残地補償に関する意見書、時点修正率に関する意見書、更新料・建替承諾料に関する意見書等、ご依頼された目的に即して対応させていただきます。

 

■物件調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

対象となる土地についてはその規模・権利関係・用途規制等の都市計画・地盤の強弱等を、建物については建築年・構造・規模等を調査のうえ、それらの報告書面を作成いたします。

ご担当の方にはとても親切に対応していただき、大変感謝しています。

提案どおりの成果も出てますから、満足しています。

困ったらまたお願いします。

なるべく費用をけたくないというこちらの希望に沿った提案をしていただき、本当に依頼者の立場を考えていただける方たちです。

困っている友人にもご紹介させていただきます。この度はありがとうございました。

なかなか良い相談相手が見つからず、困っていました。知り合いから紹介してもらったのですが、良心的な料金なので思い切って頼んでみました。

悩んでいた問題も無事解決していただき、ほっとしています。またいろいろ相談させてください。

お役立ち情報

お役立ち情報をご紹介します。ぜひご一読ください。

  • 不動産鑑定評価基準/運用上の留意事項
  • 特殊な不動産の鑑定評価(更新料、底地、無道路地、高圧線下地等)
  • 相続対策
  • 借地権と底地(借地権の種類等)
  • マンション
  • 不動産取引等と税金
  • 不動産鑑定評価業務と税金(印紙税、譲渡所得税等)
  • 供託
  • 資産形成
  • 不動産投資/不動産担保ローン
  • 地域紹介/地価の推移
  • 土地区画整理事業専門家相談事例回想録

不動産のことは不動産の高度専門家(不動産鑑定士)に相談するのが無難ですね。

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2019/6/2
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