借地人の方や店舗・事務所を間借りしている方はもう少し賃料が下がらないかな～と考えることは多いかと思います。また貸している地主さんや大家さんの立場からすると、あのときは景気が悪かったからちょっと安めに貸したんだが、もう少し値上げしたいな～と考えているかもしれません。賃料は、新規に貸し出す場合は自由に設定し、募集をかけることができますが、契約中の場合ですと自由に上げたり下げたりはできません。

賃料はあくまで当事者間の合意（契約）に基づき決められるのが原則ですので、はじめが肝心というのが実情です。

では、一度決まった賃料は変えられないのでしょうか？もちろんそんなことはありません。借地借家法という法律（旧法を含む）に賃料（地代・家賃）に関する増減請求権が規定されています。この請求権について法律では次のように定められています。

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【地代等増減請求権】

第１１条　地代又は土地の借賃（以下「地代等」）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は、近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

２　地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

３地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

【借賃増減請求権】

第３２条　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は、近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

２　建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

３　建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

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１１条は建物所有目的の借地契約の場合の規定で、３２条は建物賃貸借契約の場合の規定です。どちらの場合も趣旨は同じと考えてよいと思います。最終的には裁判で正当賃料が確定し、遡及的に差額を調整するというものです。では、正当な地代・家賃等の賃料は裁判の中でどのように決まるのでしょうか。通常、訴訟当事者はそれぞれ不動産賃料の専門家である不動産鑑定士に賃料の鑑定評価を依頼し、その成果品である不動産鑑定評価書を裁判所に提出します。裁判官は提出された鑑定評価書等を参考とし、当事者の主張をききながら正当賃料を判断します。あまり知られてはいませんが、不動産鑑定士とは、国家試験に合格し、国土交通省に登録された不動産鑑定評価の資格保有者のことです。不動産の鑑定評価に関する法律によって、不動産鑑定士は不動産の価格・賃料に関して鑑定評価をおこなうことができる唯一の専門家とされています。賃料の増減請求に限らず、不動産の価格や賃料が争われる裁判では、主張を立証する根拠資料として不動産鑑定士による不動産鑑定評価書が活用されています。

このように最終的には裁判で決まる賃料ですが、増額又は減額の交渉を始める際にはどうすればよいでしょうか。相手がもともと親しい知人・友人であれば特別な理論武装も必要ないかもしれません。そうでない場合は、はじめからしっかりと請求（お願い）をする理論的な根拠を用意しておくことをおすすめします。

話し合い（協議）が平行線のまま、交渉が決裂し、ただ物別れで終わればまだよいのですが、最悪の場合、つまり訴訟に持ち込まれることも視野に入れておくべきでしょう。裁判となれば何よりもまず費用が増大します。また、判決がどうであれ、当事者間にはある種のしこりのようなものが残るのが通常でしょう。争った相手との継続的な契約関係がその後も続くことになりますから、できれば話し合いの中で妥協できる範囲の金額で合意につなげたいところです。

このように増減請求権として法律で認められた権利ではありますが、その行使にあたっては慎重にことを運ぶ必要があります。自分で計算した賃料査定書や不動産業者の査定書等の簡易な評価では、相手方も納得しないでしょうし、当然裁判資料にもなりません。また、裁判になってから用意した鑑定評価の金額が自分の主張してきた金額と一致することもまずないでしょうから、話し合いのスタート時点でしっかりと専門家の見解を示した不動産鑑定評価書を用意されるのが無難かと思います。

以上のとおり、地代・家賃等の賃料改定／賃料増減請求権の注意点について説明しましたが、このページをご覧になられたお客様で賃料改定や賃料増減請求についてご検討中の方は、当センターにご相談ください。不動産鑑定士が直接対応させていただきます。ご相談は無料ですので、お気軽にお問合わせください。