不動産鑑定評価等は、東京都台東区の東京特命不動産専門家相談センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。(業務エリア:台東区、墨田区、北区、荒川区、文京区、江東区、葛飾区、足立区、江戸川区等東京、埼玉、千葉、神奈川を中心に全国対応)

東京特命不動産専門家相談センター

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地代・家賃/賃料評価のことなら、東京特命不動産専門家相談センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。まずは、不動産鑑定士が直接対応させていただきます。

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▶地代・家賃/賃料評価の注意点
こんな悩み・心配・疑問はありませんか?⇒次のうち1つでも該当する方は当センターの無料相談をご利用ください。

  • 地代・家賃が高すぎる!安すぎる!
  • 賃料の適正な相場はどれくらいなの⁉
  • 賃料改定したい!でも何から始めればいいの?
  • 賃料交渉をしたい!信頼できる専門家は誰?

地代・家賃等不動産賃料の専門家は不動産鑑定士です。

賃料改定の交渉の際に簡易な評価方法を採用すると後々問題となる場合があります!

地代・家賃等不動産賃料の専門家は不動産鑑定士です。

地代・家賃等賃料のことは不動産鑑定士にきけばいいんですね。

借地人の方や店舗・事務所を間借りしている方はもう少し賃料が下がらないかな~と考えることは多いかと思います。また貸している地主さんや大家さんの立場からすると、あのときは景気が悪かったからちょっと安めに貸したんだが、もう少し値上げしたいな~と考えているかもしれません。賃料は、新規に貸し出す場合は自由に設定し、募集をかけることができますが、契約中の場合ですと自由に上げたり下げたりはできません。

賃料はあくまで当事者間の合意(契約)に基づき決められるのが原則ですので、はじめが肝心というのが実情です。

では、一度決まった賃料は変えられないのでしょうか?もちろんそんなことはありません。借地借家法という法律(旧法を含む)に賃料(地代・家賃)に関する増減請求権が規定されています。この請求権について法律では次のように定められています。

**************************************************************

【地代等増減請求権】

第11条 地代又は土地の借賃(以下「地代等」)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は、近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

2 地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

3地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

 

【借賃増減請求権】

第32条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は、近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

2 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

3 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

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11条は建物所有目的の借地契約の場合の規定で、32条は建物賃貸借契約の場合の規定です。どちらの場合も趣旨は同じと考えてよいと思います。最終的には裁判で正当賃料が確定し、遡及的に差額を調整するというものです。では、正当な地代・家賃等の賃料は裁判の中でどのように決まるのでしょうか。通常、訴訟当事者はそれぞれ不動産賃料の専門家である不動産鑑定士に賃料の鑑定評価を依頼し、その成果品である不動産鑑定評価書を裁判所に提出します。裁判官は提出された鑑定評価書等を参考とし、当事者の主張をききながら正当賃料を判断します。あまり知られてはいませんが、不動産鑑定士とは、国家試験に合格し、国土交通省に登録された不動産鑑定評価の資格保有者のことです。不動産の鑑定評価に関する法律によって、不動産鑑定士は不動産の価格・賃料に関して鑑定評価をおこなうことができる唯一の専門家とされています。賃料の増減請求に限らず、不動産の価格や賃料が争われる裁判では、主張を立証する根拠資料として不動産鑑定士による不動産鑑定評価書が活用されています。

簡易評価で大丈夫?

不動産鑑定評価を依頼することで適切な賃料改定につながるんですね。

このように最終的には裁判で決まる賃料ですが、増額又は減額の交渉を始める際にはどうすればよいでしょうか。相手がもともと親しい知人・友人であれば特別な理論武装も必要ないかもしれません。そうでない場合は、はじめからしっかりと請求(お願い)をする理論的な根拠を用意しておくことをおすすめします。

話し合い(協議)が平行線のまま、交渉が決裂し、ただ物別れで終わればまだよいのですが、最悪の場合、つまり訴訟に持ち込まれることも視野に入れておくべきでしょう。裁判となれば何よりもまず費用が増大します。また、判決がどうであれ、当事者間にはある種のしこりのようなものが残るのが通常でしょう。争った相手との継続的な契約関係がその後も続くことになりますから、できれば話し合いの中で妥協できる範囲の金額で合意につなげたいところです。

このように増減請求権として法律で認められた権利ではありますが、その行使にあたっては慎重にことを運ぶ必要があります。自分で計算した賃料査定書や不動産業者の査定書等の簡易な評価では、相手方も納得しないでしょうし、当然裁判資料にもなりません。また、裁判になってから用意した鑑定評価の金額が自分の主張してきた金額と一致することもまずないでしょうから、話し合いのスタート時点でしっかりと専門家の見解を示した不動産鑑定評価書を用意されるのが無難かと思います。

以上のとおり、地代・家賃等の賃料改定/賃料増減請求権の注意点について説明しましたが、このページをご覧になられたお客様で賃料改定や賃料増減請求についてご検討中の方は、当センターにご相談ください。不動産鑑定士が直接対応させていただきます。ご相談は無料ですので、お気軽にお問合わせください。

不動産の適正な賃料を知るには、専門家の不動産鑑定士に相談するのが無難ですね。

地代・家賃/賃料評価のことなら東京特命不動産専門家相談センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。

地代・家賃等賃料適正化支援/料金(費用)

業務内容

【地代・家賃等賃料適正化支援業務】

<基本プラン>

1 新規借地契約支援

※このプランは、次の(1)から(3)までの業務を含みます。

(1)適正地代判定支援

(2)契約書作成支援

(3)登記申請支援

※ここでいう新規借地契約は、あらたに締結する普通借地権または定期借地権の設定契約で、不動産仲介業者を通さずにおこなうものをいいます

2 (普通)地契約更新支援

※このプランは、次の(1)から(3)までの業務を含みます。

(1)適正地代判定支援

(2)契約書作成支援

(3)登記申請支援

3 新規建物賃貸借契約支援

※このプランは、次の(1)から(2)までの業務を含みます。

(1)適正家賃判定支援

(2)契約書作成支援

※ここでいう新規建物賃貸借契約は、あらたに締結する普通借家権または定期借家権の設定契約で、不動産仲介業者を通さずにおこなうものをいいます

4 (普通)建物賃貸借契約更新支援

※このプランは、次の(1)から(2)までの業務を含みます。

(1)適正家賃判定支援

(2)契約書作成支援

5 継続地代適正化支援(増減請求権を行使する場合)

6 継続家賃適正化支援(増減請求権を行使する場合)

料金(費用)

下表は、「地代・家賃等賃料適正化支援基本プランの料金(費用)について、おおよその目安としてご覧ください。

なお、「5継続地代適正化支援」および「6継続家賃適正化支援」につきましては、本的に「不動産鑑定評価(価格調査・意見書・物件調査を含む。)」業務でのご対応になるものと考えております。

対象となる不動産の

固定資産税評価額

 料金(費用)※税別
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.3~0.35%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の概ね0.35%相当額
1億円以上 お問合わせください。

※基本プラン1から6までの各プラン1物件ごとの料金(費用)です。ただし、対象となる不動産が建物およびその敷地(土地)の場合はあわせて1物件とし、固定資産税評価額は両者の合計とします。

なお、契約書に貼付する収入印紙代、登記申請に伴う登録免許税等の各種公租公課(税金等)は、ここには含まれていません。

ex.対象の建物とその敷地(土地)の固定資産税評価額の合計が3千万円で、「4(普通)建物賃貸借契約更新支援」を選択される場合

3千万円×0.3~0.35%=9~10.5万円(税別)

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。また、同一地域内あるいは隣接地域に存する他の物件について、同時にご依頼いだだく場合は、20~50%割引させていただきます。ご不明な点がございましたら、遠慮なくお問合せください。

不動産鑑定評価/料金(費用)※鑑定報酬額

下表は、不動産鑑定評価の料金(費用)※鑑定報酬額について、おおよその目安としてご覧ください。

対象物件の固定資産税評価額

 料金(費用)※鑑定報酬額(税別)
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上5千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.3~0.4%相当額
5千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.4~0.45%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の概ね0.45%相当額
1億円以上 お問合わせください。

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。また、同一地域内あるいは隣接地域に存する他の物件について、同時に評価をご依頼いだだく場合は、20~50%割引させていただきます。ご不明な点がございましたら、遠慮なくお問合せください。

 

 

□その他サービス(価格調査・意見書・物件調査)

不動産鑑定評価までは必要ないが、専門家に調査・文書作成をお願いしたいという場合におすすめです。下記のとおり不動産鑑定評価よりも格安料金で承ります。

 

■価格調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産鑑定評価よりも料金を安く抑えたいというような場合には、不動産鑑定評価基準に則らない簡易な方法により価格を調査いたします。価格の精度の点では、鑑定評価の結果と差異が生じないよう心掛けて行いますが、成果品は鑑定評価書の記載内容を一部簡略化したものとなり、一般的に証明力の点で鑑定評価に劣りますので、会社内でのご利用をおすすめします。

 

■意見書→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産の専門家としての見識、判断等を表明した書面を作成いたします。例えば、公共用地買収後の残地補償に関する意見書、時点修正率に関する意見書、更新料・建替承諾料に関する意見書等、ご依頼された目的に即して対応させていただきます。

 

■物件調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

対象となる土地についてはその規模・権利関係・用途規制等の都市計画・地盤の強弱等を、建物については建築年・構造・規模等を調査のうえ、それらの報告書面を作成いたします。

ご担当の方にはとても親切に対応していただき、大変感謝しています。

提案どおりの成果も出てますから、満足しています。

困ったらまたお願いします。

なるべく費用をけたくないというこちらの希望に沿った提案をしていただき、本当に依頼者の立場を考えていただける方たちです。

困っている友人にもご紹介させていただきます。この度はありがとうございました。

なかなか良い相談相手が見つからず、困っていました。知り合いから紹介してもらったのですが、良心的な料金なので思い切って頼んでみました。

悩んでいた問題も無事解決していただき、ほっとしています。またいろいろ相談させてください。

お役立ち情報

お役立ち情報をご紹介します。ぜひご一読ください。

  • 不動産鑑定評価基準/運用上の留意事項
  • 特殊な不動産の鑑定評価(更新料、底地、無道路地、高圧線下地等)
  • 相続対策
  • 借地権と底地(借地権の種類等)
  • マンション
  • 不動産取引等と税金
  • 不動産鑑定評価業務と税金(印紙税、譲渡所得税等)
  • 供託
  • 資産形成
  • 不動産投資/不動産担保ローン
  • 地域紹介/地価の推移
  • 土地区画整理事業専門家相談事例回想録

不動産のことは不動産の高度専門家(不動産鑑定士)に相談するのが無難ですね。

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2019/6/2
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