対象物が土地建物等の不動産であっても、売買と同様に当事者間で交渉がまとまれば自由に交換をおこなうことができます。貨幣が流通する以前の大昔は物々交換（ブツブツコウカン）が主な経済取引の手段とされていましたので、不動産の交換は今なお続く一種の物々交換といえるかもしれません。余談ですが、私が幼少のころは「チリ紙交換」がありましたが、今はききません。

ところで、不動産の交換は自由におこなえるとお伝えしましたが、安易におこなった交換によって後々何かトラブルが生じることはあるのでしょうか。

それぞれの不動産の品質、欠陥、数量不足（面積が違っていた）の問題はここでは捨象しますと、まず気になる点としては税の問題が挙げられます。一般に、所有する不動産を互いに交換し、金銭の授受等は一切おこなわないケースがよく見られます。これを等価交換とよんでいますが、等価交換するそれぞれの不動産の値付けは各当事者の胸の内でおこなわれ、表面化しないこともあります。ただし、税務署は客観的に等価か否かを調べますので、等価交換をおこなう際には、客観的な時価を把握しておくほうがよろしいでしょう。

親族間売買や同族会社間売買のページでもお伝えしていますが、特殊な関係当事者間において、客観的に等価ではないことが明らかであるにもかかわらず、差金による清算がない場合は、その時価の差額について贈与が疑われる可能性がありますので注意が必要です。贈与税は、不動産のような一般的に高額な資産の取引においては負担が重くなっていますので、不動産の等価交換をおこなう場合には、各不動産の適正価格（時価）の水準を把握することが肝要です。

親族間等のような特殊な関係がない赤の他人同士での交換での場合は、譲渡所得税や交換特例の適用の可否をケアする必要がでてきます。

ここで抑えていただきたいのは、資産の交換をした場合には、原則として、取得した資産の時価により譲渡があったものとして、個人の場合には所得税が課税されること、交換特例は、一定の要件を満たす固定資産の交換があった場合に、交換によって譲渡した資産（不動産）についてはその譲渡はなかったものとして、課税が繰り延べられるということの２点です。交換特例適用上の一定の要件とは次のように規定されています。

１　いずれも固定資産であること（業者が保有のいわゆる販売用の不動産（会計上の「棚卸資産」）は対象外です。）

２　いずれも同種であること（土地と土地（借地権を含みます。）、建物と建物（付属設備・構築物を含みます。）

３　譲渡資産を１年上所有していること

４　所有資産を相手方が１年以上所有していること（交換目的に取得したものでないこと）

５　取得資産を譲渡資産と交換前と同一用途に使用すること

６　譲渡資産と取得資産との時価の差額が高いほうの価額の２０％以内であること

このうち、通常問題となるのは６の時価差額２０％以内か否かという点でしょう。

以上のとおり、不動産の交換をおこなう際の留意点として税務上のポイントを中心にお伝えしましたが、交換の当事者が親族や同族であればもちろん、赤の他人であっても交換対象の各不動産の適正価格（時価）の把握が欠かせません。不動産の評価方法はいろいろありますが、適正な時価評価で最も説得力があるのはいうまでもなく不動産鑑定士による不動産鑑定評価です。税務署から調査があった場合には不動産業者の見積価格や自己査定のような根拠資料では歯が立ちません。

したがいまして、不動産の交換を検討をするにあたって相談すべき専門家は、不動産の適正な時価を判断できる唯一の専門家である不動産鑑定士です。不動産の等価交換が適正か否か、交換差金が適正か否かが問題となっている場合の相談相手としては、不動産価格の専門家として法律で定められ、国に登録された不動産鑑定士（宅建ではありません。）が最適です。不動産仲介業のみを営む不動産業者ではありませんのでくれぐれもご注意ください。また不動産の交換を行う際には、必ずしも仲介業者に手続きを依頼する必要はありません。

当センターには、不動産鑑定士をはじめ、提携する司法書士、土地家屋調査士、宅地建物取引士が揃っておりますので、すべてワンストップでお任せいただけます。

なお、税務署の調査が入ってからご相談されるよりは、交換を検討されている段階で事前にご相談されることをおすすめします。備えあれば憂いなしです。