不動産鑑定評価等は、東京都台東区の東京特命不動産専門家相談センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。(業務エリア:台東区、墨田区、北区、荒川区、文京区、江東区、葛飾区、足立区、江戸川区等東京、埼玉、千葉、神奈川を中心に全国対応)

東京特命不動産専門家相談センター

【事務局】ことぶき不動産鑑定所
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土地建物等固定資産の交換を検討されるなら、東京特命不動産専門家相談センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。まずは、不動産鑑定士が直接対応させていただきます。

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▶土地建物等固定資産の交換の注意点
このような心配・悩みはありませんか?⇒次のうち1つでも該当する方は当センターの無料相談をご利用ください。

  • 土地や建物を交換して名義変更するだけだから何も問題ないよね⁉
  • 固定資産税評価額の差額を差金として清算すればいいよね⁉
  • インターネットの一括無料検索システムで出してもらった見積金額を信用しても大丈夫?
  • 交換する土地や建物の値段(価値)が分からない!税務署からの「お尋ね」が来たらどうしよう⁉
  • 不動産価格の専門家って税理士?弁護士?それとも不動産業者?誰に相談すればいいの?
  • 共有状態を解消するために持分を交換するだけなら税金はかからないよね⁉手続きは仲介業者に頼むの⁉交換の専門家は誰?

このまま交換で名義変更するのは危険です!税務署から調査の連絡がくるかもしれません!

不動産の適正な価格(時価)を判定する職業専門家は不動産鑑定士です。

共有持分の交換でも思わぬ税負担が生じることがあります!

適正価格(時価)の判定、登記、税申告等それぞれ専門家が異なります。

交換なのに贈与税⁉

交換する場合にも適正価格(時価)を把握することが必要です。

対象物が土地建物等の不動産であっても、売買と同様に当事者間で交渉がまとまれば自由に交換をおこなうことができます。貨幣が流通する以前の大昔は物々交換(ブツブツコウカン)が主な経済取引の手段とされていましたので、不動産の交換は今なお続く一種の物々交換といえるかもしれません。余談ですが、私が幼少のころは「チリ紙交換」がありましたが、今はききません。

ところで、不動産の交換は自由におこなえるとお伝えしましたが、安易におこなった交換によって後々何かトラブルが生じることはあるのでしょうか。

それぞれの不動産の品質、欠陥、数量不足(面積が違っていた)の問題はここでは捨象しますと、まず気になる点としては税の問題が挙げられます。一般に、所有する不動産を互いに交換し、金銭の授受等は一切おこなわないケースがよく見られます。これを等価交換とよんでいますが、等価交換するそれぞれの不動産の値付けは各当事者の胸の内でおこなわれ、表面化しないこともあります。ただし、税務署は客観的に等価か否かを調べますので、等価交換をおこなう際には、客観的な時価を把握しておくほうがよろしいでしょう。

親族間売買や同族会社間売買のページでもお伝えしていますが、特殊な関係当事者間において、客観的に等価ではないことが明らかであるにもかかわらず、差金による清算がない場合は、その時価の差額について贈与が疑われる可能性がありますので注意が必要です。贈与税は、不動産のような一般的に高額な資産の取引においては負担が重くなっていますので、不動産の等価交換をおこなう場合には、各不動産の適正価格(時価)の水準を把握することが肝要です。

不動産の適正価格(時価)を調べるには不動産鑑定評価が最適です!

不動産の時価は不動産鑑定士にきけばいいんですね。

親族間等のような特殊な関係がない赤の他人同士での交換での場合は、譲渡所得税や交換特例の適用の可否をケアする必要がでてきます。

ここで抑えていただきたいのは、資産の交換をした場合には、原則として、取得した資産の時価により譲渡があったものとして、個人の場合には所得税が課税されること、交換特例は、一定の要件を満たす固定資産の交換があった場合に、交換によって譲渡した資産(不動産)についてはその譲渡はなかったものとして、課税が繰り延べられるということの2点です。交換特例適用上の一定の要件とは次のように規定されています。

1 いずれも固定資産であること(業者が保有のいわゆる販売用の不動産(会計上の「棚卸資産」)は対象外です。)

2 いずれも同種であること(土地と土地(借地権を含みます。)、建物と建物(付属設備・構築物を含みます。)

3 譲渡資産を1年上所有していること

4 所有資産を相手方が1年以上所有していること(交換目的に取得したものでないこと)

5 取得資産を譲渡資産と交換前と同一用途に使用すること

6 譲渡資産と取得資産との時価の差額が高いほうの価額の20%以内であること

このうち、通常問題となるのは6の時価差額20%以内か否かという点でしょう。

以上のとおり、不動産の交換をおこなう際の留意点として税務上のポイントを中心にお伝えしましたが、交換の当事者が親族や同族であればもちろん、赤の他人であっても交換対象の各不動産の適正価格(時価)の把握が欠かせません。不動産の評価方法はいろいろありますが、適正な時価評価で最も説得力があるのはいうまでもなく不動産鑑定士による不動産鑑定評価です。税務署から調査があった場合には不動産業者の見積価格や自己査定のような根拠資料では歯が立ちません。

なお、共有物の分割をする際の税務上の特例については別ページでご案内しておりますので、下記よりご覧ください。

交換前に不動産鑑定士に相談するのが無難です!

交換前に不動産鑑定士に相談したほうが安全ですね。よくわかりました。

したがいまして、不動産の交換を検討をするにあたって相談すべき専門家は、不動産の適正な時価を判断できる唯一の専門家である不動産鑑定士です。不動産の等価交換が適正か否か、交換差金が適正か否かが問題となっている場合の相談相手としては、不動産価格の専門家として法律で定められ、国に登録された不動産鑑定士(宅建ではありません。)が最適です。不動産仲介業のみを営む不動産業者ではありませんのでくれぐれもご注意ください。また不動産の交換を行う際には、必ずしも仲介業者に手続きを依頼する必要はありません。

当センターには、不動産鑑定士をはじめ、提携する司法書士、土地家屋調査士、宅地建物取引士が揃っておりますので、すべてワンストップでお任せいただけます。

なお、税務署の調査が入ってからご相談されるよりは、交換を検討されている段階で事前にご相談されることをおすすめします。備えあれば憂いなしです。

土地建物等固定資産の交換のことなら東京特命不動産専門家相談センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。

交換支援※/料金(費用)

※「交換支援」には、適正価格判定支援、契約・登記申請支援を含みます。

下表は、「交換支援」の料金(費用)について、おおよその目安としてご覧ください。

対象となる不動産の

固定資産税評価額

 料金(費用)※税別
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.3~0.35%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の概ね0.35%相当額
1億円以上 お問合わせください。

※1物件ごとの料金(費用)です。ただし、対象となる不動産が建物およびその敷地の場合は1物件とし、固定資産税評価額は両者の合計とします。

なお、契約書に貼付する収入印紙代、登記申請に伴う登録免許税等の各種公租公課(税金等)は、ここには含まれていません。

また、同一地域内あるいは隣接地域に存する他の物件について、同時にご依頼いだだく場合は、20~50%割引させていただきます。

ex.交換対象の各不動産(同一地域内※50%割引適用)の固定資産税評価額がそれぞれ3千万円の場合

3千万円×0.3~0.35%+3千万円×0.3~0.35%×(1-50%)=13.5~15.75万円(税別)

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。

ご不明な点がございましたら、遠慮なくお問合せください。

不動産鑑定評価/料金(費用)※鑑定報酬額

下表は、不動産鑑定評価の料金(費用)※鑑定報酬額について、おおよその目安としてご覧ください。

対象物件の固定資産税評価額

 料金(費用)※鑑定報酬
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上5千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.3~0.4%相当額
5千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.4~0.45%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の概ね0.45%相当額
1億円以上 お問合わせください。

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。また、同一地域内あるいは隣接地域に存する他の物件について、同時に評価をご依頼いだだく場合は、20~50%割引させていただきます。ご不明な点がございましたら、遠慮なくお問合せください。

 

 

□その他サービス(価格調査・意見書・物件調査)

不動産鑑定までは必要ないが、専門家に調査・文書作成をお願いしたいという場合におすすめです。下記のとおり不動産鑑定よりも格安料金で承ります。

 

■価格調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産鑑定よりも料金を安く抑えたいというような場合には、不動産鑑定評価基準に則らない簡易な方法により価格を調査いたします。価格の精度の点では、鑑定評価の結果と差異が生じないよう心掛けて行いますが、成果品は鑑定評価書の記載内容を一部簡略化したものとなり、一般的に証明力の点で鑑定評価に劣りますので、会社内でのご利用をおすすめします。

 

■意見書→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産の専門家としての見識、判断等を表明した書面を作成いたします。例えば、公共用地買収後の残地補償に関する意見書、時点修正率に関する意見書、更新料・建替承諾料に関する意見書等、ご依頼された目的に即して対応させていただきます。

 

■物件調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

対象となる土地についてはその規模・権利関係・用途規制等の都市計画・地盤の強弱等を、建物については建築年・構造・規模等を調査のうえ、それらの報告書面を作成いたします。

ご担当の方にはとても親切に対応していただき、大変感謝しています。

提案どおりの成果も出てますから、満足しています。

困ったらまたお願いします。

なるべく費用をけたくないというこちらの希望に沿った提案をしていただき、本当に依頼者の立場を考えていただける方たちです。

困っている友人にもご紹介させていただきます。この度はありがとうございました。

なかなか良い相談相手が見つからず、困っていました。知り合いから紹介してもらったのですが、良心的な料金なので思い切って頼んでみました。

悩んでいた問題も無事解決していただき、ほっとしています。またいろいろ相談させてください。

お役立ち情報

お役立ち情報をご紹介します。ぜひご一読ください。

  • 不動産鑑定評価基準/運用上の留意事項
  • 特殊な不動産の鑑定評価(更新料、底地、無道路地、高圧線下地等)
  • 相続対策
  • 借地権と底地(借地権の種類等)
  • マンション
  • 不動産取引等と税金
  • 不動産鑑定評価業務と税金(印紙税、譲渡所得税等)
  • 供託
  • 資産形成
  • 不動産投資/不動産担保ローン
  • 地域紹介/地価の推移
  • 土地区画整理事業専門家相談事例回想録

不動産のことは不動産の高度専門家(不動産鑑定士)に相談するのが無難ですね。

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