不動産鑑定評価は、東京都台東区の東京特命不動産鑑定士センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)におまかせください。(業務エリア:台東区、墨田区、北区、荒川区、文京区、江東区、葛飾区、足立区、江戸川区等東京、埼玉、千葉、神奈川を中心に全国対応)

東京特命不動産鑑定士センター

【事務局】ことぶき不動産鑑定所
〒110-0016 東京都台東区台東4-31-1-103 JR山手線御徒町駅北口より徒歩2分・JR山手線上野駅広小路口より徒歩10分

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10:00〜20:00 年中無休(土日祝も対応)

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遺言による相続をご検討されるなら、東京特命不動産鑑定士センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。

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営業時間
10:00~20:00 無休(土日祝も対応)

▶遺言による相続の注意点
こんな悩み・心配はありませんか?⇒次のうち1つでも該当する方は当センターの無料相談をご利用ください。

  • 遺産分割で子供たちがケンカしないよう遺言書を残しておきたいが、遺言書の書き方がわからない!
  • 遺言による配分は自由に決めていいの?「遺留分」って何?
  • こどもたちに公平になるように財産を分けたい。土地の価値は相続税路線価から評価(計算)すれば分かりますか?建物は固定資産税評価額を基準に考えれば大丈夫ですよね⁉
  • 遺言によって土地を相続したけど、相続税路線価から評価した価格で相続税申告しなければいけないの?
  • 信頼できる専門家に手続きを全部頼みたい!誰にお願いすればいいの?
  • 相続税の負担まで考慮して財産を分けたい!誰か教えて!

遺言書が無効になる場合があります。

不動産の適正価格、市場価値を知るに不動産鑑定評価が有用です。

相続税路線価による土地評価は、相続税や贈与税の計算を目的とするもので、土地の市場価値を求めるものではありません!

固定資産税評価額による建物評価は、相続税や贈与税の計算を目的とするもので、建物の市場価値とは異なります!

公平性・遺留分・後日のトラブル防止を考えるなら不動産鑑定評価額に基づき配分を検討するのが合理的です!

相続に関する唯一の総合資格はありません。適正価格(時価)の判定、税申告、法律判断等それぞれ専門家が異なります。

当センターにご相談いただくとすべて解決します!

遺言による相続

遺言にはいろいろ注意する点が多そうですね。

相続税法が改正され、基礎控除枠が大幅に縮小される等により、相続税の申告納税者がかなり増えています。これを背景に将来子孫が負担する相続税を心配されるシニア層のお客様からのご相談が増加傾向にあります。

ここでは、相続を「遺言による相続」と「遺言によらない相続」とに分け、前者の「遺言による相続」について、注意すべきポイントをいくつかお伝えします。後者の遺言によらない相続」については、ページを改めてご案内させていただきます。

まず、遺言とは、簡単に表現すると自分が亡くなったあとに相続人同士が財産(遺産)の分割等について話し合いをしなくても済むよう、自分が生きているうちにその配分等を決め、書面に残しておくものです。自分の死後に相続トラブルが起こらないようにしたいときなどに有効な“争族”対策となります。

しかし、遺言によってできることには限りがあります。詳細については割愛しますが、遺言によってできることの中にも遺言でしかできないことと遺言によらずに生きているうちにできることがあります。また、その作成にあたっては、偽造問題が起こらないよう、厳格な方式が求められており、いくつか種類があります。その中で、一般的に多く用いられているのは、自筆証書遺言と公正証書遺言と呼ばれるものです。それぞれ手続きの難易や費用等の面で長所短所がありますので、必要に応じて専門家のアドバイスを受けながら、どの方式を用いるのが自分にとって最適かご判断いただくことをおすすめします。

遺留分

遺留分は遺族の最低保障のことですね。

ここで「遺留分」について簡単に説明しておきます。

遺言者は、遺言によって財産の配分等を自由に決められるのが原則ですが、これを無制限に認めると、遺族の生活が保障されなくなる可能性があります。そこで、遺言に優先して一部の相続人に残しておくべき最小限度が決められています。それを遺留分といい、遺留分が認められる遺族は、配偶者・子・父母等だけで、兄弟姉妹には認められていません。

ここで注意したいのは、遺言の内容が仮に遺留分を侵害するものであったとしても、その遺言が無効になるわけではないということ、遺留分を侵害された者は、遺留分の限度まで取り戻す権利が認められているということの2点です。後者の遺留分の限度まで取り戻す権利を「遺留分減殺請求権」といます。なお、この遺留分減殺請求権の詳細については別ページ(相続Ⅱ)でご案内しますが、この権利は行使しないまま一定の期間が過ぎると時効により消滅します。

不動産鑑定による相続税の節税

不動産の本当の価値を知るには、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼すればいいんですね。

次に、相続財産の中に不動産が含まれる場合に留意すべきポイントをいくつか説明します。

遺言による相続を検討される方は、例えば自宅は長男に相続してもらいたい、自社の株式は後継者の次男にすべて相続してもらいたい、定期預金は長女に相続してもらいたい、あるいはあくまでみな公平、均等となるよう決めておきたい等のご意向をおもちだと思います。そこで問題となるのが、不動産の価値、金額、価格はどう考えるべきか、不動産をどのように評価すべきかという点です。

財産の配分を決めるにあたっては、相続税等の税金対策をも念頭に置きつつ検討をすすめるのが賢明ですが、不動産の価値を把握する作業と相続税の計算とは切り離して考えなければなりません

というのは、相続税の申告にあたって、通常おこなわれている相続税路線価による土地評価はあくまで相続税額の計算を目的とするものからです。相続税路線価による土地評価は、誰でも簡単に評価ができるよう国税庁が提供している簡便かつ機械的な計算方法であって、不動産の交換価値、市場価値を把握するためのものではありません。不動産、とりわけ土地については一つ一つ個性が強く、相続税路線価による土地評価のみならずインターネット上で行われている不動産仲介を目的とした一括無料査定等では、一般的にその適正な価値を把握することはできません。財産を公平に分けるために把握すべきは、不動産の市場価値、交換価値であり、これを判断する専門家は不動産鑑定士です。不動産鑑定を利用することで後々のトラブルを未然に防止することができます。また、先ほど触れました遺留分減殺請求をする際にも、不動産鑑定評価を活用することで、遺留分や請求できる限度を把握することができます。遺言を残す立場としては、自分が亡くなった後、遺留分侵害の有無が争われることのないようしっかりと配分を決めておきたいものです。

なお、相続税の申告の際の土地評価は、相続税路線価による評価額を採用しなければならないわけではありません。また、建物評価は、固定資産税評価額を採用しなければならないわけでもありません。

不動産鑑定士による不動産鑑定評価の方が節税につながる場合がありますので、気になるお客さまは一度当センターにご相談ください

一般的に不動産は高額な財産ですから、その評価の仕方いかんによって納めるべき税額も何百万円から時には何千万円もの開きが生じることもあります。節税を検討するうえでは、まずお客さまご自身が不動産評価の内容について検証されることをおすすめします。

不動産鑑定による相続税の還付請求

不動産鑑定評価を依頼することで相続税の還付請求ができる場合もあるんですね。よくわかりました。

また、既に相続税の申告納税を終えたという場合でも、あらためて不動産鑑定を活用し、納めた税金が過大であったと申告することで税金が還付されることもあります。

あまり多くの方には知られていませんが、不動産鑑定士とは、国家試験に合格し、実務修習を経て国土交通省に登録された資格保有者のことです。不動産の鑑定評価に関する法律によって、不動産鑑定士は不動産の価格・賃料に関する専門家として鑑定評価を行うことができる唯一の資格者とされており、よく間違われますが、宅建とは異なります。

以上のとおり、遺言による相続の注意点について説明しましたが、不動産価格の判断は不動産鑑定士に、税の手続きは税理士に、というようにそれぞれの役割があります。何を誰に相談すべきかを判断するのは難しいかもしれませんが、当センターにご相談いただく場合には、すべてワンストップで提携する弁護士、税理士等の各分野における専門家と連携してアドバイスさせていただきますのでご安心ください。

このページをご覧になられたお客さまで遺言による相続をご検討中の方、または遺言により不動産を相続された方は、当センターにご相談されることをおすすめします。ご相談は無料ですので、お気軽にお問合わせください。

不動産の市場価値を知るには、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼すればいいんですね。

遺言による相続のことなら東京特命不動産鑑定センター(運営:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。

遺言書作成支援※/料金(費用)

※「遺言書作成支援」には、相続財産の分割案作成支援、相続税試算支援を含みます。

下表は、「遺言書作成支援」の料金(費用)について、おおよその目安としてご覧ください。

相続財産に含まれる土地建物等不動産の

固定資産税評価額の合計

 料金(費用)※税別
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の合計の概ね0.3~0.35%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の合計の概ね0.35%相当額
1億円以上 お問合わせください。

ex.相続財産に含まれる土地建物等不動産の固定資産税評価額の合計が3千万円の場合

3千万円×0.3~0.35%=9~10.5万円(税別)

ex.相続財産に含まれる土地建物等不動産の固定資産税評価額の合計が5千万円の場合

5千万円×0.3~0.35%=15~17.5万円(税別)

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。ご不明な点がございましたら、お気軽にお問合せください。

不動産鑑定評価/料金(費用)※鑑定報酬額

下表は、不動産鑑定評価の料金(費用)※鑑定報酬額について、おおよその目安としてご覧ください。

対象物件の固定資産税評価額

 料金(費用)※鑑定報酬額(税別)
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上5千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.3~0.4%相当額
5千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.4~0.45%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の概ね0.45%相当額
1億円以上 お問合わせください。

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。また、同一地域内あるいは隣接地域に存する他の物件について、同時に評価をご依頼いだだく場合は、20~50%割引させていただきます。ご不明な点がございましたら、遠慮なくお問合せください。

 

 

□その他サービス(価格調査・意見書・物件調査)

不動産鑑定までは必要ないが、専門家に調査・文書作成をお願いしたいという場合におすすめです。下記のとおり不動産鑑定よりも格安料金で承ります。

 

■価格調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産鑑定評価よりも料金を安く抑えたいというような場合には、不動産鑑定評価基準に則らない簡易な方法により価格を調査いたします。価格の精度の点では、鑑定評価の結果と差異が生じないよう心掛けて行いますが、成果品は鑑定評価書の記載内容を一部簡略化したものとなり、一般的に証明力の点で鑑定評価に劣りますので、会社内でのご利用をおすすめします。

 

■意見書→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産の専門家としての見識、判断等を表明した書面を作成いたします。例えば、公共用地買収後の残地補償に関する意見書、時点修正率に関する意見書、更新料・建替承諾料に関する意見書等、ご依頼された目的に即して対応させていただきます。

 

■物件調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

対象となる土地についてはその規模・権利関係・用途規制等の都市計画・地盤の強弱等を、建物については建築年・構造・規模等を調査のうえ、それらの報告書面を作成いたします。

ご担当の方にはとても親切に対応していただき、大変感謝しています。

提案どおりの成果も出てますから、満足しています。

困ったらまたお願いします。

なるべく費用をけたくないというこちらの希望に沿った提案をしていただき、本当に依頼者の立場を考えていただける方たちです。

困っている友人にもご紹介させていただきます。この度はありがとうございました。

なかなか良い相談相手が見つからず、困っていました。知り合いから紹介してもらったのですが、良心的な料金なので思い切って頼んでみました。

悩んでいた問題も無事解決していただき、ほっとしています。またいろいろ相談させてください。

お役立ち情報

お役立ち情報をご紹介します。ぜひご一読ください。

  • 不動産鑑定評価基準/運用上の留意事項
  • 特殊な不動産の鑑定評価(更新料、底地、無道路地、高圧線下地等)
  • 相続対策
  • 借地権と底地(借地権の種類等)
  • マンション
  • 不動産取引等と税金
  • 不動産鑑定評価業務と税金(印紙税、譲渡所得税等)
  • 供託
  • 資産形成
  • 不動産投資/不動産担保ローン
  • 地域紹介/地価の推移
  • 土地区画整理事業専門家相談事例回想録

不動産のことは不動産の高度専門家(不動産鑑定士)に相談するのが無難ですね。

お電話でのご相談はこちらへ

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新着情報

2019/6/2
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