不動産鑑定評価は、東京都台東区の東京特命不動産鑑定士センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)におまかせください。(業務エリア:台東区、墨田区、北区、荒川区、文京区、江東区、葛飾区、足立区、江戸川区等東京、埼玉、千葉、神奈川を中心に全国対応)

東京特命不動産鑑定士センター

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遺産分割協議のことなら、東京特命不動産鑑定士センター(運営:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。

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▶遺産分割協議の注意点
こんな悩み・心配はありませんか?⇒次のうち1つでも該当する方は当センターの無料相談をご利用ください。

  • 不動産を公平に分けるには共有にすればいいの?共有なら公平で問題ないよね⁉
  • 不動産の分割ってどうすればいいの?やり方に決まりはあるの?誰か教えて!
  • 遺産分割のために不動産の価値を知りたい!誰にきけばいいの?
  • 土地の価値は相続税路線価で評価(計算)すればいいの?
  • 土地は相続税路線価から評価した価格で相続税申告しなければいけないの?
  • 信頼できる専門家に手続きを全部頼みたい!誰にお願いすればいいの?
  • 相続税の負担まで考慮して財産を分けたい!誰か教えて!

不動産を共有にしたために後々トラブルとなった事例がたくさんあります。

不動産は必ずしも物理的に分ける必要はありません。売却代金を分ける方法等もあります。

相続税路線価による土地評価は、相続税の計算を目的とするもので、土地の市場価値(適正価格)を求めるものではありません!

固定資産評価による土地や建物の評価額は、課税を目的とするもので、土地や建物の市場価値(適正価格)とは異なります!

土地建物の市場価値(適正価格)を調べるには、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が有用です。

公平性や後日のトラブル防止を考えるなら不動産鑑定評価額に基づき協議するのが合理的です!

遺産分割に関する唯一の総合専門資格はありません。

遺産分割協議

分割方法には代償分割もあるんですね。いろいろ考えなきゃいけませんね!

相続税法が改正され、基礎控除枠が大幅に縮小される等により、相続税の申告納税者がかなり増えています。

ここでは、相続発生後の相続人間でおこなう遺産分割における注意点をいくつかお伝えします。

相続が発生すると、相続人が数人いるときは、被相続人の財産は、共同相続人の共有となります。この共有状態のものを、相続人全員の協議によって分割することを協議分割といいます。

遺産分割協議をおこなうにあたっては、相続人のひとりから要求があれば、他の相続人はこれに応じる義務があります。また、遺産分割協議は全員の参加と合意を必要とし、一部の相続人を除外したり、無視したりしておこなった場合、その協議は無効とされます。協議が調わない場合は家庭裁判所の調停や審判によって分割をすることになります。

また、遺産分割は、遺産の種類、各相続人の年齢、職業、心身の状態、生活状況その他一切の事情を考慮しすべきとされ、現実の分割方法としては、現物分割のほかにも財産の全部または一部を換価して、その代金を分割する方法(換価分割)や次の代償分割があります。

代償分割とは、特定の相続人が取得した遺産の代償としてその者が自己の固有の財産を他の相続人に支払うことをいいます。例えば主な遺産が戸建住宅のみで物理的な分割が困難であるような場合や事業承継にあたって細分化できない事情がある場合に行われます。なお、代償分割には次の2点に注意が必要です。1点目は、この代償分割によって取得した財産(代償財産)は実質的には相続により取得したものであることから相続税の課税対象となり、代償財産が譲渡所得の課税対象となる不動産等の資産であるときは、その代償財産を交付した者に対して譲渡所得税が課税されます。2点目は、代償分割はあくまで相続財産の分割方法ですから、あとで説明します遺産分割協議書にその旨を記載しておかなければなりません。遺産分割協議書に記載のないまま、他の相続人に現金等を渡すと贈与とみなされ、受け取った相続人に贈与税が課税されることになります。

共有はデメリットが多い⁉

共有はなるべく避けたほうが良いということですね。分かりました。気をつけます!

協議にあたっては、後日のトラブルが起こらないよう専門家のアドバイスを受けながら皆で十分に話し合い、円満かつ最適な分割をしたいところです。冒頭でも説明しましたが、相続発生時には全財産は共有状態です。共有のままですと、個々の相続人単独では諸々の手続きをすすめることができない等の不都合が生じます。これは遺産分割協議によって共有を選択した場合でも同様です。皆の公平性や簡便性を重視すると確かに共有は手っ取り早い選択肢かもしれません。ただし、相続人同士の関係が良好なままであれば、お互い協力してことを運ぶことができますが、一度関係がこじれると簡単には元に戻りません。仮に良好であっても、考え方が異なれば、結果は同じです。また、一般的に個々の共有持分単独では換金価値が低下します。例えば、ある不動産の市場価値が100あるとします。これが共有の場合はどうなるでしょうか?2分の1の持分単独での市場価値は50を下回るのが通常です。

このように共有状態は何かにつけでマイナス面が多いので、遺産分割にあたってはなるべく共有は避けるべきでしょう。親子間ならまだしも、兄弟姉妹間の共有にいたっては良い話はききません。

なお、共有状態の解消手段として「共有物分割請求権」があります。こちらは別ページでご案内していますので、参考にご覧ください。

遺産分割は不動産鑑定でトラブル防止

不動産の本当の価値を知るには、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼すればいいんですね。

そして各相続人の取得する財産が決まったら、後日の紛争を予防するために、遺産分割協議書を作成してその証拠書類として残しておくべきです。この協議書は特に法定の形式はありませんが、相続人全員が署名捺印し、捺印は印鑑登録済みのいわゆる実印を使用するのが無難です。もっとも、法務局に不動産の相続登記を申請する際には、相続人全員の実印が押印された遺産分割協議書に加えて全員の印鑑証明書の提出を求められます。

各相続人による遺産分割協議書への署名捺印がすべて終わると、遺産分割協議は完了し、特別な事情がない限り再分割はできませんから、相続人全員が各財産の価値をしっかりと把握したうえで、分割することが重要です。なお、ここで特別な事情というのは、協議な中で強迫や詐欺等があった場合です。このような場合には、例えば遺産分割無効確認訴訟をおこすことによって一度完了した遺産分割協議を取り消すことができます。

ここで、各財産の価値をどのように把握するかは後日のトラブル防止のためにも慎重に判断しなければなりません。協議完了後に相続税の申告が控えている場合等は、安易に相続税の財産評価基本通達等に基づく価格=財産価値と決めてしまいがちですが、相続財産の中に不動産が含まれる場合には特に注意が必要です。

相続税等の税務対策を念頭に置きつつ、遺産分割の検討をすすめることは大切ですが、不動産の価値を把握する作業と相続税の計算とは切り離して考えなければなりません

というのは、相続税の申告にあたって、通常おこなわれている相続税路線価による土地評価(財産評価基本通達に基づく評価)は、あくまで相続税額の計算を目的とするものだからです。相続税路線価による土地評価は、誰でも簡単に計算ができるよう国税庁が提供している簡便かつ機械的な評価方法であって、不動産の市場価値、交換価値を把握するためのものではありません。不動産、とりわけ土地については一つ一つ個性が強く、相続税路線価による土地評価のみならずインターネット上で行われている不動産仲介を目的とした一括無料査定等では、一般的にその適正な価値を把握することはできません。遺産分割に際し、後日の争いが生じないよう把握すべきなのは、不動産の市場価値、交換価値ですから、多少の費用はかかるかもしれませんが、不動産評価の専門家である不動産鑑定士に相談されるのが無難です。不動産鑑定を利用することで後々のトラブルを未然に防止することができるのです。

不動産鑑定で相続税の節税や還付請求ができることもあります

相続税の申告等には不動産鑑定評価を利用することでメリットを受けられる場合もあるんですね。

なお、相続税の申告の際の土地評価は、相続税路線価による評価を採用しなければならないわけではありません。また、建物評価は、固定資産税評価額としなければならないわけでもありません。

不動産鑑定士による不動産鑑定評価の方が節税につながる場合がありますので、気になるお客さまは一度当センターにご相談ください

一般的に不動産は高額な財産ですから、その評価の仕方いかんによって納めるべき税額も何百万円から時には何千万円もの開きが生じることもあります。相続税申告にあたっては不動産評価の内容についてお客さまご自身でもよく調査されることをおすすめします。

また、既に相続税の申告納税を終えたという場合でも、あらためて不動産鑑定を活用し、納めた税金が過大であったと申告することで税金が還付されることもあります。

あまり多くの方には知られていませんが、不動産鑑定士とは、国家試験に合格し、実務修習を経て国土交通省に登録された資格保有者のことです。不動産の鑑定評価に関する法律によって、不動産鑑定士は不動産の価格・賃料に関する専門家として鑑定評価を行うことができる唯一の資格者とされています。

以上のとおり、遺産分割協議の注意点について説明しましたが、不動産価格の判断は不動産鑑定士に、税の手続きは税理士に、というようにそれぞれの役割があります。何を誰に相談すべきかを判断するのは難しいかもしれませんが、当センターにご相談いただく場合には、すべてワンストップで提携する弁護士、税理士等と連携して効率的にアドバイスさせていただきますのでご安心ください。

このページをご覧になられたお客さまで遺産分割協議をご検討中の方は、当センターにご相談されることをおすすめします。不動産鑑定士が直接対応させていただきます。ご相談は無料ですので、お気軽にお問合わせください。

不動産の本当の価値を知るには、不動産鑑定士に
不動産鑑定評価を依頼すればいいんですね。

遺産分割協議のことなら東京特命不動産鑑定士センター(運営:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。

遺産分割協議支援※/料金(費用)

※「遺産分割協議支援」には、遺産分割案作成支援、相続税試算支援を含みます。

下表は、「遺産分割協議支援」の料金(費用)について、おおよその目安としてご覧ください。

相続財産に含まれる土地建物等不動産の

固定資産税評価額の合計

 料金(費用)※税別
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の合計の概ね0.3~0.35%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の合計の概ね0.35%相当額
1億円以上 お問合わせください。

ex.相続財産に含まれる土地建物等不動産の固定資産税評価額の合計が3千万円の場合

3千万円×0.3~0.35%=9~10.5万円(税別)

ex.相続財産に含まれる土地建物等不動産の固定資産税評価額の合計が5千万円の場合

5千万円×0.3~0.35%=15~17.5万円(税別)

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。ご不明な点がございましたら、お気軽にお問合せください。

不動産鑑定評価/料金(費用)※鑑定報酬額

下表は、不動産鑑定評価の料金(費用)※鑑定報酬額について、おおよその目安としてご覧ください。

対象物件の固定資産税評価額

 料金(費用)※鑑定報酬額(税別)
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上5千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.3~0.4%相当額
5千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.4~0.45%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の概ね0.45%相当額
1億円以上 お問合わせください。

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。また、同一地域内あるいは隣接地域内に存する他の物件について、同時に評価をご依頼いだだく場合は、20~50%割引させていただきます。ご不明な点がございましたら、遠慮なくお問合せください。

 

 

□その他サービス(価格調査・意見書・物件調査)

不動産鑑定評価までは必要ないが、専門家に調査・文書作成をお願いしたいという場合におすすめです。下記のとおり不動産鑑定よりも格安料金で承ります。

 

■価格調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産鑑定評価よりも料金を安く抑えたいというような場合には、不動産鑑定評価基準に則らない簡易な方法により価格を調査いたします。価格の精度の点では、鑑定評価の結果と差異が生じないよう心掛けて行いますが、成果品は鑑定評価書の記載内容を一部簡略化したものとなり、一般的に証明力の点で鑑定評価に劣りますので、会社内でのご利用をおすすめします。

 

■意見書→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産の専門家としての見識、判断等を表明した書面を作成いたします。例えば、公共用地買収後の残地補償に関する意見書、時点修正率に関する意見書、更新料・建替承諾料に関する意見書等、ご依頼された目的に即して対応させていただきます。

 

■物件調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

対象となる土地についてはその規模・権利関係・用途規制等の都市計画・地盤の強弱等を、建物については建築年・構造・規模等を調査のうえ、それらの報告書面を作成いたします。

ご担当の方にはとても親切に対応していただき、大変感謝しています。

提案どおりの成果も出てますから、満足しています。

困ったらまたお願いします。

なるべく費用をけたくないというこちらの希望に沿った提案をしていただき、本当に依頼者の立場を考えていただける方たちです。

困っている友人にもご紹介させていただきます。この度はありがとうございました。

なかなか良い相談相手が見つからず、困っていました。知り合いから紹介してもらったのですが、良心的な料金なので思い切って頼んでみました。

悩んでいた問題も無事解決していただき、ほっとしています。またいろいろ相談させてください。

お役立ち情報

お役立ち情報をご紹介します。ぜひご一読ください。

  • 不動産鑑定評価基準/運用上の留意事項
  • 特殊な不動産の鑑定評価(更新料、底地、無道路地、高圧線下地等)
  • 相続対策
  • 借地権と底地(借地権の種類等)
  • 資産形成
  • 不動産投資/不動産担保ローン
  • 不動産鑑定評価業務と税金(印紙税、譲渡所得税等)
  • 地域紹介/地価の推移

不動産のことは不動産の高度専門家(不動産鑑定士)に相談するのが無難ですね。

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新着情報

2018/05/10
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