別ページ「相続Ⅲ遺産分割協議の注意点」においてもお伝えしておりますが、不動産相続の際に安易に共有を選択すると後々問題が生じやすいのです。共有者１人の意思では法的にできることが限定されており、これを反映して共有持分の資産価値は低下します。例えば、時価１億円の土地の持分２分の１の時価は、５千万円を下回るのが通常です。つまり、自由が制限される分、単純に２分の１の価値にはならないのです。共有持分では通常銀行融資はつきませんし、一般に買い手を探すのは困難でしょう。

では、共有状態を解消する手段はないのでしょうか。

結論からいいますとあります。法的に認められた救済方法、共有の解消を求める請求権で、一般に共有物分割請求権と呼ばれています。これは共有を解消したい者が他の共有者に対して請求権を行使することにから始まります。分割方法についての協議が合意に至らない場合、調停を経て、最終的には裁判で決着を図ることになります。

それでは分割方法にはどのようなものがあるのでしょうか。この点、考えられる方法は遺産分割の場合と基本的には同様です。まず、現物分割について説明します。これは現実の不動産、土地の場合ですと測量して、例えば面積が均等になるよう分筆登記をして各自が各筆を単独で所有する方法です。次に、換価分割について説明します。これは共有者全員の合意で、一度全持分を一斉に売却し、その売却代金を共有者間で持分にしたがって分ける方法です。この場合、全持分を同一人が買い取ることによって資産価値の低下なしに換価できます。金融機関の担保評価も通常の完全所有権と同様に行われるので合理的です。また、価格賠償という方法もあります。これは、例えば共有者１人の単独所有とするために、他の共有者にその対価を支払う方法です。他にも、共有不動産が複数ある場合等、各状況に応じて持分を交換し、過不足があれば金銭で賠償する方法がとられることもあります。基本的には、共有者間で合意がとれれば法的には何でもできるといっていいでしょう。ただし、税の問題を気にしない場合ですが。

では、共有者間で合意に至らず、裁判決着となる場合はどのように分割されるのでしょうか。

この点、原則的には現物分割をおこない、過不足については金銭で賠償する方法がとられます。この方法が妥当でない（金銭での賠償能力がない等）場合は、競売によって換価分割するケースもあります。

ここで、共有物の適正公平な分割案をつくる前提として、対象不動産や分割後の各不動産の適正な価値の把握が必要となることをお伝えします。

先の土地の現物分割の例でいいますと、同じ面積で等分にしても必ずしも等価にはならないという厄介な現実です。もちろん共有者同士それを分かったうえで気にしないというのであれば問題はありませんが。また、価格賠償を採用する際の賠償金額、つまり持分の適正価格を把握するうえではどうしても対象不動産の単独所有権の適正価格を調べる必要がでてきます。

それでは、これらの適正価格はどのように調べればよいのでしょうか。みなさんにとって最も身近な不動産評価は固定資産税評価だと思いますが、これは税額計算を目的とするもので、現実の市場価値とは大きくかい離があるのが通常です。この点を共有者同士が認識のうえで気にしないというのであればそれでもよいと思います。ただし、そうでない場合は、不動産評価の専門家である不動産鑑定評価の活用を検討いただくほうがよろしいでしょう。不動産鑑定士は、法律によって不動産の価格・賃料の専門家と位置付けられ、国家試験に合格して国に登録された職業専門家です。不動産鑑定士による不動産鑑定評価は、裁判所や税務署に提出する適正価格証明として広く活用されており、不動産仲介業者の無料査定とは社会一般の信頼性が大きく異なります。

最後に、共有物分割における税の問題について簡単にふれておきます。所得税の譲渡所得は譲渡益があれば通常どおり課税されます。これは実質的には売買や交換と同様の取引と考えられるからです。ただし、一つの共有地で持分に応じた現物分割をおこなった場合は譲渡はなかったものとして取り扱われ、譲渡所得税は課税されません。また、一つの共有地の現物分割であっても、持分と分割後の各土地の時価の比率が異なる場合は贈与税が課税されますので要注意です。

親子間等の親族間売買のページでもお伝えしておりますが、他の共有者が親子・夫婦等の親族の場合は、例え共有物分割や売買の形式をとっておこなわれた取引であっても、適正価格を大きくかい離した金銭のやり取りがある場合は税務署に贈与や租税回避を疑われる場合がありますのでご注意ください。

したがいまして、共有物の分割を検討をするにあたって、最初に相談すべき専門家は、不動産の適正な時価に関する唯一の専門家である不動産鑑定士で、不動産鑑定士が所属する不動産鑑定事務所に相談すべきです。仲介業のみを営む不動産業者ではありませんのでくれぐれもご注意ください。また共有物分割をおこなう際には、必ずしも仲介業者に手続きを依頼する必要はありません。

なお、税務署の調査が入ってからご相談されるよりは、共有物の分割を検討されている段階で事前にご相談されることをおすすめします。備えあれば憂いなしです。

以上のとおり、共有物分割請求の注意点について説明しましたが、専門家の中でも不動産の適正価格の判断は不動産鑑定士に、裁判は弁護士に、税の手続きは税理士に、というようにそれぞれの役割があります。当センターには、不動産鑑定士をはじめ、提携する弁護士、司法書士、税理士、土地家屋調査士、宅地建物取引士が揃っておりますので、すべてワンストップでお任せいただけます。ご相談は無料ですので、お気軽にお問合わせください。