不動産鑑定評価は、東京都台東区の東京特命不動産鑑定士センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)におまかせください。(業務エリア:台東区、墨田区、北区、荒川区、文京区、江東区、葛飾区、足立区、江戸川区等東京、埼玉、千葉、神奈川を中心に全国対応)

東京特命不動産鑑定士センター

【事務局】ことぶき不動産鑑定所
〒110-0016 東京都台東区台東4-31-1-103 JR山手線御徒町駅北口より徒歩2分・JR山手線上野駅広小路口より徒歩10分

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共有物分割請求をご検討されるなら、東京特命不動産鑑定センター(運営:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。

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▶共有物分割請求の注意点
こんな悩み・心配はありませんか?⇒次のうち1つでも該当する方は当センターの無料相談をご利用ください。

  • 不動産の共有状態を早く解消したい!どうすればいいの?
  • 公平になるように土地を分割したい!土地の価値は固定資産税評価を調べれば分かるんだっけ?
  • 信頼できる専門家に手続きを頼みたい!誰にお願いすればいいの?
  • 共有物を分割しても税金はかからないよね⁉

不動産の共有状態を解消する方法として共有物分割請求があります。

分割方法には現物分割、換価分割、価格賠償等いろいろあります。

固定資産税や相続税の路線価による土地評価は、税の計算を目的とするもので、土地の市場価値を求めるものではありません!

不動産の市場価値を知るには不動産鑑定士による不動産鑑定評価が最適です

公平性・後日のトラブル防止を考えるなら不動産鑑定評価額に基づき分割を検討するのが合理的です!

共有物分割によって思わぬ税負担が生じることがあります。

共有物分割請求とは

共有物の分割方法にはいろいろあるんですね。

別ページ「相続Ⅲ遺産分割協議の注意点」においてもお伝えしておりますが、不動産相続の際に安易に共有を選択すると後々問題が生じやすいのです。共有者1人の意思では法的にできることが限定されており、これを反映して共有持分の資産価値は低下します。例えば、時価1億円の土地の持分2分の1の時価は、5千万円を下回るのが通常です。つまり、自由が制限される分、単純に2分の1の価値にはならないのです。共有持分では通常銀行融資はつきませんし、一般に買い手を探すのは困難でしょう。

では、共有状態を解消する手段はないのでしょうか。

結論からいいますとあります。法的に認められた救済方法、共有の解消を求める請求権で、一般に共有物分割請求権と呼ばれています。これは共有を解消したい者が他の共有者に対して請求権を行使することにから始まります。分割方法についての協議が合意に至らない場合、調停を経て、最終的には裁判で決着を図ることになります。

それでは分割方法にはどのようなものがあるのでしょうか。この点、考えられる方法は遺産分割の場合と基本的には同様です。まず、現物分割について説明します。これは現実の不動産、土地の場合ですと測量して、例えば面積が均等になるよう分筆登記をして各自が各筆を単独で所有する方法です。次に、換価分割について説明します。これは共有者全員の合意で、一度全持分を一斉に売却し、その売却代金を共有者間で持分にしたがって分ける方法です。この場合、全持分を同一人が買い取ることによって資産価値の低下なしに換価できます。金融機関の担保評価も通常の完全所有権と同様に行われるので合理的です。また、価格賠償という方法もあります。これは、例えば共有者1人の単独所有とするために、他の共有者にその対価を支払う方法です。他にも、共有不動産が複数ある場合等、各状況に応じて持分を交換し、過不足があれば金銭で賠償する方法がとられることもあります。基本的には、共有者間で合意がとれれば法的には何でもできるといっていいでしょう。ただし、税の問題を気にしない場合ですが。

では、共有者間で合意に至らず、裁判決着となる場合はどのように分割されるのでしょうか。

この点、原則的には現物分割をおこない、過不足については金銭で賠償する方法がとられます。この方法が妥当でない(金銭での賠償能力がない等)場合は、競売によって換価分割するケースもあります。

共有物の適正公平な分割に不動産鑑定評価は不可欠です!

共有物の分割は不動産鑑定士に相談するのが無難ですね。

ここで、共有物の適正公平な分割案をつくる前提として、対象不動産や分割後の各不動産の適正な価値の把握が必要となることをお伝えします。

先の土地の現物分割の例でいいますと、同じ面積で等分にしても必ずしも等価にはならないという厄介な現実です。もちろん共有者同士それを分かったうえで気にしないというのであれば問題はありませんが。また、価格賠償を採用する際の賠償金額、つまり持分の適正価格を把握するうえではどうしても対象不動産の単独所有権の適正価格を調べる必要がでてきます。

それでは、これらの適正価格はどのように調べればよいのでしょうか。みなさんにとって最も身近な不動産評価は固定資産税評価だと思いますが、これは税額計算を目的とするもので、現実の市場価値とは大きくかい離があるのが通常です。この点を共有者同士が認識のうえで気にしないというのであればそれでもよいと思います。ただし、そうでない場合は、不動産評価の専門家である不動産鑑定評価の活用を検討いただくほうがよろしいでしょう。不動産鑑定士は、法律によって不動産の価格・賃料の専門家と位置付けられ、国家試験に合格して国に登録された職業専門家です。不動産鑑定士による不動産鑑定評価は、裁判所や税務署に提出する適正価格証明として広く活用されており、不動産仲介業者の無料査定とは社会一般の信頼性が大きく異なります。

最後に、共有物分割における税の問題について簡単にふれておきます。所得税の譲渡所得は譲渡益があれば通常どおり課税されます。これは実質的には売買や交換と同様の取引と考えられるからです。ただし、一つの共有地で持分に応じた現物分割をおこなった場合は譲渡はなかったものとして取り扱われ、譲渡所得税は課税されません。また、一つの共有地の現物分割であっても、持分と分割後の各土地の時価の比率が異なる場合は贈与税が課税されますので要注意です。

親子間等の親族間売買のページでもお伝えしておりますが、他の共有者が親子・夫婦等の親族の場合は、例え共有物分割や売買の形式をとっておこなわれた取引であっても、適正価格を大きくかい離した金銭のやり取りがある場合は税務署に贈与や租税回避を疑われる場合がありますのでご注意ください。

分割前に不動産鑑定士に相談するのが無難です!

交換前に不動産鑑定士に相談したほうが安全ですね。よくわかりました。

したがいまして、共有物の分割を検討をするにあたって、最初に相談すべき専門家は、不動産の適正な時価に関する唯一の専門家である不動産鑑定士で、不動産鑑定士が所属する不動産鑑定事務所に相談すべきです。仲介業のみを営む不動産業者ではありませんのでくれぐれもご注意ください。また共有物分割をおこなう際には、必ずしも仲介業者に手続きを依頼する必要はありません。

なお、税務署の調査が入ってからご相談されるよりは、共有物の分割を検討されている段階で事前にご相談されることをおすすめします。備えあれば憂いなしです。

以上のとおり、共有物分割請求の注意点について説明しましたが、専門家の中でも不動産の適正価格の判断は不動産鑑定士に、裁判は弁護士に、税の手続きは税理士に、というようにそれぞれの役割があります。当センターには、不動産鑑定士をはじめ、提携する弁護士、司法書士、税理士、土地家屋調査士、宅地建物取引士が揃っておりますので、すべてワンストップでお任せいただけます。ご相談は無料ですので、お気軽にお問合わせください。

共有物の分割は不動産鑑定士に鑑定評価を依頼すればいいんですね。

共有物分割請求のことなら東京特命不動産鑑定センター(運営:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。

共有物分割支援/料金(費用)

※「共有物分割支援」には、適正価格判定支援、契約・登記申請支援を含みます。

下表は、「共有物分割支援」の料金(費用)について、おおよその目安としてご覧ください。

対象となる不動産の

固定資産税評価額

 料金(費用)※税別
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.3~0.35%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の概ね0.35%相当額
1億円以上 お問合わせください。

※1物件ごとの料金(費用)です。ただし、対象となる不動産が建物およびその敷地の場合は1物件とし、固定資産税評価額は両者の合計とします。

なお、契約書に貼付する収入印紙代、登記申請に伴う登録免許税等の各種公租公課(税金等)は、ここには含まれていません。

また、同一地域内あるいは隣接地域に存する他の物件について、同時にご依頼いだだく場合は、20~50%割引させていただきます。

ex.分割対象の共有2物件(同一地域内※50%割引適用)の固定資産税評価額がそれぞれ3千万円の場合

3千万円×0.3~0.35%+3千万円×0.3~0.35%×(1-50%)=13.5~15.75万円(税別)

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。

ご不明な点、正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

不動産鑑定評価/料金(費用)※鑑定報酬額

下表は、不動産鑑定評価の料金(費用)※鑑定報酬額について、おおよその目安としてご覧ください。

対象物件の固定資産税評価額

 料金(費用)※鑑定報酬
3千万円未満 お問合わせください。
3千万円以上5千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.3~0.4%相当額
5千万円以上7千万円未満 固定資産税評価額の概ね0.4~0.45%相当額
7千万円以上1億円未満 固定資産税評価額の概ね0.45%相当額
1億円以上 お問合わせください。

※固定資産税評価額は毎年役所から届く固定資産税の課税明細書に記載されています。ご不明な場合は当センターまたは区・市役所(役場)にお問合わせください。

※正式なお見積りにつきましては、下記よりお問合わせください。

※案件ごとに難易度、交通費等の諸経費が異なりますので、それに応じて多少増減する場合があります。また、同一地域内あるいは隣接地域に存する他の物件について、同時に評価をご依頼いだだく場合は、20~50%割引させていただきます。ご不明な点がございましたら、遠慮なくお問合せください。

 

 

□その他サービス(価格調査・意見書・物件調査)

不動産鑑定評価までは必要ないが、専門家に調査・文書作成をお願いしたいという場合におすすめです。下記のとおり不動産鑑定よりも格安料金で承ります。

 

■価格調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産鑑定評価よりも料金を安く抑えたいというような場合には、不動産鑑定評価基準に則らない簡易な方法により価格を調査いたします。価格の精度の点では、鑑定評価の結果と差異が生じないよう心掛けて行いますが、成果品は鑑定評価書の記載内容を一部簡略化したものとなり、一般的に証明力の点で鑑定評価に劣りますので、会社内でのご利用をおすすめします。

 

■意見書→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

不動産の専門家としての見識、判断等を表明した書面を作成いたします。例えば、公共用地買収後の残地補償に関する意見書、時点修正率に関する意見書、更新料・建替承諾料に関する意見書等、ご依頼された目的に即して対応させていただきます。

 

■物件調査→不動産鑑定評価の半額程度で承ります。

対象となる土地についてはその規模・権利関係・用途規制等の都市計画・地盤の強弱等を、建物については建築年・構造・規模等を調査のうえ、それらの報告書面を作成いたします。

ご担当の方にはとても親切に対応していただき、大変感謝しています。

提案どおりの成果も出てますから、満足しています。

困ったらまたお願いします。

なるべく費用をけたくないというこちらの希望に沿った提案をしていただき、本当に依頼者の立場を考えていただける方たちです。

困っている友人にもご紹介させていただきます。この度はありがとうございました。

なかなか良い相談相手が見つからず、困っていました。知り合いから紹介してもらったのですが、良心的な料金なので思い切って頼んでみました。

悩んでいた問題も無事解決していただき、ほっとしています。またいろいろ相談させてください。

お役立ち情報

お役立ち情報をご紹介します。ぜひご一読ください。

  • 不動産鑑定評価基準/運用上の留意事項
  • 特殊な不動産の鑑定評価(更新料、底地、無道路地、高圧線下地等)
  • 相続対策
  • 借地権と底地(借地権の種類等)
  • 資産形成
  • 不動産投資/不動産担保ローン
  • 不動産鑑定評価業務と税金(印紙税、譲渡所得税等)
  • 地域紹介/地価の推移

不動産のことは不動産の高度専門家(不動産鑑定士)に相談するのが無難ですね。

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2018/05/10
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