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特命不動産専門家相談センター【東京】

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特殊な不動産の鑑定評価

01-底地の鑑定評価

底地とは、不動産鑑定評価基準によれば、宅地の一類型として「宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権」と定義されています。ここでは、いわゆる普通借地権(定期借地権に該当しないもの)が設定された宅地を前提に説明することとします。

底地の鑑定評価を必要とする場面としては、相続税申告の際の時価や同族間で売買を行う際に低額譲渡とならないような水準を把握することを目的とするケースが考えられます。なお、税理士の先生方が相続財産の評価を行う際に参照される財産評価基本通達の中では、借地権が設定されている宅地のことを「貸宅地」と表記していますが、ここでいう底地とほぼ同義と考えて差し支えありません。

底地が不動産取引の対象とされるのは、当該借地権者が買い取るケースがほとんどで、第三者間で売買されることはあまりありません。

なぜなら、借地権者の法的保護が強い反面、所有者は地代等を受け取ること以外にあまりメリットがないからです。しかも、地代は土地の市場価値に比して、低水準にとどまるものが多いため、第三者が取得する場合の動機は、いつか借地権者が高く買い取ってくれる、借地権を安く買い取ったうえで完全所有権とする、もしくは借地権者と歩調をあわせ同時に売却することで差益を得る等の不確実な期待に基づくものとなることから、その取引価格は低水準となるのが通常です。

ところが、底地を相続した場合の相続税に係る財産評価(財産評価基本通達に基づく貸宅地評価)においては、土地価格から借地権価格を控除した残額とされることから、実態よりも高額になることが大半です。ここに、底地を生前に売却・換金したり、相続税申告のために鑑定評価を依頼する必要が生じるのです。つまり、底地は極めて市場性が低く、資産価値、換金価値が低いにもかかわらず、税負担が重い典型的な資産なのです。

では、底地の鑑定評価はどのように行われるのでしょうか。

不動産鑑定評価基準によれば、「底地の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において借地権設定者に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したもの」で「借地権設定者に帰属する経済的利益とは、当該宅地の実際支払賃料から諸経費等を控除した部分の賃貸借等の期間に対応する経済的利益及びその期間の満了等によって復帰する経済的利益の現在価値をいう」とされており、地代徴収権に相応する価格のほか、将来見込まれる一時金(更新料、増改築承諾料、名義書換料等)の経済的利益及び借地権消滅により復帰する完全所有権に基づく最有効使用の実現可能性、市場性、担保価値の回復等による経済的利益を加味して形成されるものと考えられます。

具体的な評価手法としては、年間実際支払賃料から諸経費(固定資産税等の公租公課)を控除して得られた純収益を還元利回りで還元する等により試算された収益価格と底地の取引事例に基づく比準価格を関連付けることにより鑑定評価額を決定しますが、前記のとおり、底地が第三者間で取引されることが少ないことから、適切な事例を収集することができない場合は、収益価格を標準として鑑定評価額を決定することとなるのが実情です。

なお、底地を当該借地権者が買い取る場合は、当該宅地又は建物及びその敷地が同一所有者に帰属することによる市場性の回復等により経済価値の増分が生ずるケースが多いことから、第三者間取引を前提とする場合よりも底地の価格は高くなる傾向がありますが、相続税法における課税の基礎となる時価は、あくまで一般の市場における取引を前提とする価格(鑑定評価では正常価格といいます。)を指し、上記のような特定の相手方(当該借地権者)との取引を前提とした価格(鑑定評価では限定価格といいます。)ではありませんのでご注意ください。

最後に、底地の不動産鑑定、遺産分割・相続税節税等の相続対策、借地の地代(賃料)・更新料・建替承諾料・名義書換料、底地の売買、借地権と底地のトラブル解決等で頼れる専門家をお探しのお客さまは、当センターの無料相談をご利用ください。

必要に応じて、弁護士、税理士等の先生方と連携してサポートさせていただきます。

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お役立ち情報をご紹介します。ぜひご一読ください。

  • 不動産鑑定評価基準/運用上の留意事項
  • 特殊な不動産の鑑定評価(更新料、底地、無道路地、高圧線下地等)
  • 相続対策
  • 借地権と底地(借地権の種類等)
  • マンション
  • 不動産取引等と税金
  • 不動産鑑定評価業務と税金(印紙税、譲渡所得税等)
  • 供託
  • 資産形成
  • 不動産投資/不動産担保ローン
  • 地域紹介/地価の推移
  • 土地区画整理事業専門家相談事例回想録

不動産のことは不動産の高度専門家(不動産鑑定士)に相談するのが無難ですね。

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