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特殊な不動産の鑑定評価

00-更新料の鑑定評価

ここでは、ご相談いただくことが多い借地契約の更新料について取り上げます。借地契約の更新料は、月額地代の数十か月分、あるいは土地価格等の3~7%等と査定されるのが一般的で、借地人としては大きな負担となるために、その要否や金額の多寡をめぐってトラブルに発展する危険性をはらんでいます。

トラブルになるのは、土地の賃貸借契約書に更新料についての具体的な定めがない場合やその定めがあっても更新料の金額が高額となっている場合が多いようです。

では、そもそも更新料とは一体何でしょうか?

更新料という言葉自体は広く世に浸透しているものと思われますが、法的には明文化されたものではありません。一般に、古くからの慣行としてその授受がおこなわれている地域とそうでない地域とがあると考えられています。

契約更新に際して更新料の授受の慣行があると考えられている地域(例えば、東京都内及びその周辺地域、京都等の一部地域)では、土地の賃貸借契約書に更新料の定めがない場合であっても、地主からの請求があり、借地人にとって許容できる範囲の金額であれば、地主との継続的な信頼関係を良好に保つために支払われていることが多いようです。

建物賃貸借のケースも含めて、更新料支払の要否が争われた裁判における判決をいくつか調べてみましたが、法的な根拠が明確ではないものの、更新料そのものを無効なものとはしておらず、その金額や定めの有無、地域性、契約の経緯、契約期間、地代の水準等によって、個別に判断しているようですので、トラブルに直面した際には判断に迷うケースがほとんどでしょう。

更新料の不動産鑑定依頼を受けた場合には、過去の判例を参考に、その要否そのものの判断も求められることになります。

ここで重視すべきは、賃貸住宅の更新料を定めた契約の効力が争われた最高裁の判決(平成23年7月15日)で示された更新料の意義等です。その概要は次のとおりです。

(1)更新料は、

①賃料の補充

②賃料の前払い

③契約継続のための対価等

これらの趣旨を含む複合的な性質を有するもの

と判示されています。

(2)また、更新料に経済合理性がないということはできず、一定の地域で更新料を支払う例が少なからず存在することは公知であること、裁判上の和解手続等においても当然無効とする取り扱いがされなかったことに照らすと、当事者間に看過しえない程の情報格差が存するとみることはできない。

(3)賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎる等の特段の事情がない限り、消費者契約法 10 条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の 利益を一方的に害するもの」には当たらない。

この判決により、更新料は無効とはされなかったものの、貸し手側からの安易な更新料請求はしづらくなるように感じます。賃貸借契約書に更新料について一義的かつ具体的に明記する場合にも、支払う側の心情も踏まえ、適切な金額にとどめるのが賢明ではないでしょうか。

筆者の個人的な見解となりますが、古くから続く借地契約の場合、土地の値上がりに地代改定が追い付かず、土地の所有者は長期にわたって低額な地代を事実上受忍しているケースが多くみられます。地主側の立場を考慮するとある程度の更新料は必要ではないかと感じることがよくあります。

不動産鑑定評価における借り手側の権利、いわゆる借地権の価格(経済価値)は、長期にわたり土地を使用収益できる法的安定と事実上低い地代が継続することによる”借り得”で構成されるものという捉え方をします。

前者の法的安定はともかく、後者の借り得の経済価値が借地権の価格を構成しているというのは事実としても、貸し手である地主側からするとなかなか受け入れがたいのではないでしょうか。もう少し分かりやすく表現しますと、借地人の借り得は、裏を返せば地主の”貸し損”にほかならないわけですから、借地人の借り得が増えるほど借地権割合は大きくなり、結果として借地権の価格(経済価値)は上昇する一方、地主の貸し損が増えるにつれて、底地割合は小さくなり、地主の権利価格(底地の経済価値)は低下することになるからです。

このような両者の関係が根底にあることも、大きな金銭の授受が伴う可能性がある更新期にトラブルが生じやすい一因といえるのではないでしょうか。

最後に、不動産鑑定や借地の地代(賃料)・更新料・建替承諾料・名義書換料、借地権・底地の売買、借地権と底地のトラブル解決等で頼れる専門家をお探しのお客さまは、当センターの無料相談をご利用ください。

必要に応じて、弁護士、税理士等の先生方と連携してサポートさせていただきます。

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  • 特殊な不動産の鑑定評価(更新料、底地、無道路地、高圧線下地等)
  • 相続対策
  • 借地権と底地(借地権の種類等)
  • マンション
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  • 地域紹介/地価の推移
  • 土地区画整理事業専門家相談事例回想録

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