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不動産投資/不動産担保ローン

01-不動産を担保にして融資を引くために知っておくべきこと

不動産投資に融資の知識は欠かせません。

不動産投資をすすめるうえで金融機関等からどのような条件でローンを組めるかは不動産投資の成否に大きくかかわってきます。

ここでは、不動産投資の初心者が知っておくべきことを中心にお話ししたいと思います。融資(アパートローン)を活用して規模拡大をすすめるのが不動産投資の醍醐味ですが、十分な準備をしないままスタートしてしまうと先行き行き詰まってしまうことが多いのです。

まず、お金を貸す側である金融機関側の事情をある程度知っておく必要があります。融資条件は各金融機関ごと、また同じ金融機関内であっても各商品ごとに様々ですが、一般的に、金融機関等は融資の決定をするにあたって次のような審査をおこないます。

1 対象となる不動産からの家賃収入による返済が可能か否か(物件の収益性)というのが基本的な考え方となります。

2 これに本人の属性を加味して最終的な判断がなされます。属性については、成人した大人であり、年収200万円以上というのがボーダーとなるのが通常です。

次に、ローンの使途としては、土地建物の購入資金だけではなく、リフォーム資金等を対象としたものもあります。

融資の上限額については、物件の収益性(担保評価)にもよりますが、自己資金として頭金を求められることもあります。ここで、いわゆる住宅ローンとの違いについて簡単にふれておきます。住宅ローンは、本人、その家族等の居住用の土地建物購入資金や建築資金をその使途(目的)とする商品で、アパートローンに比べて金利は低めとなっています。融資の審査も、物件の価値よりも本人の給与収入等の属性が重視される傾向があり、年収の7~8倍程度が融資の上限となるのが一般的です。

ここで注意したいのが、金利の低い住宅ローンにより、物件を購入し、賃貸にだすという発想についてです。実際このような提案をする不動産業者もありますが、ここは冷静な判断が必要です。現実的には、そのような手法により低金利で融資を受けても、約束通り返済していれば金融機関側も黙認するケースが多いようですが、これは契約違反、信義則違反ですのでおすすめできません。また、ある意味で前科が残ってしまいますので、投資規模を拡大するうえでは大きな足かせとなるでしょう。目先の利益を優先すると後悔する羽目になりますのでご注意ください。

では、アパートローンの金利水準はどのくらいでしょうか。レンジとしては1%台のものから5%を超えるものまであります。5%を超えるようではキャッシュフロー赤字となるケースがほとんどでしょう。

一般に、メガバンクと呼ばれる大手都市銀行の金利が最も低く、地方銀行、信用金庫、政府系金融機関がこれに続きます。貸付のみをおこなういわゆるノンバンクは比較的高利で、余程高利回りの物件でもない限り利益を出していくのは難しいでしょう。

投資利益を得るのが目的ですから、できれば低金利のメガバンクから融資を引きたいところですが、状況は厳しく自己資金及び年収1千万円以上の属性がないと審査の対象にならないと考えたほうがよろしいでしょう。

現実的には一棟目を地方銀行からの融資でまかなえれば、その後の事業展開もしやすくなるでしょう。地方銀行は、地域経済の発展に寄与することを目的としていますので、まずは住所地を営業エリアとする支店に相談されることをおすすめします。

最後に、金融機関の融資事情は一定ではなく、同じ銀行でも担当者によって結果が異なることが考えられます。一度断られたことがあるからといって、あきらめてしまうのは早計です。貸す側も商売である以上、貸したくないわけではありませんので、たまたまタイミングが悪かったと前向きに考えたほうが得策です。まずは、ご自身の属性レベルを知り、各金融機関の特徴を十分調査したうえで、順序良く融資を引けるよう計画されることをおすすめします。

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