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不動産専門家相談センター東京

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特殊な不動産の鑑定評価

02-無道路地の鑑定評価

無道路地とは、一般に道路に接しておらず、いわゆる建築基準法の接道義務を満たしていない土地をいいます。

相続税に係る財産評価の拠り所である財産評価基本通達においては、画一かつ簡便的な方法により無道路地の価格が算出できるよう定められていますが、このような特殊な土地の価格は地域性やその土地の周囲の状況等による個別性の影響を強く受けることから、これらを反映させた鑑定評価額が通達に基づき機械的に計算された評価額を下回るケースが多く見られます。

鑑定評価の場合においても、通達と同様に隣接地を買収して、通路を開設する(接道義務を満たす)ことを仮定し、その実現性や時間・費用を考慮した試算を行うこととなりますが、現実的にはその周囲には既に建物が林立し、その実現可能性は極めて乏しいと考えざるを得ないケースが大半です。このような場合においても、通達では実現可能を前提とし、機械計算しますから、整形地の相場の半値以上で評価されるのが一般的です。

無道路地は、建物を新築したり、増改築等を行うことができないと土地ですから、既に建物があれば延々と小修繕を繰り返すことにより延命を図る、更地であれば資材置き場等として活用するというのが現実的な利用方法と考えられることから、その市場価値(価格)は相当な低水準となることは容易に理解いただけるでしょう。達観的にいえば、無道路地の価格相場は接道要件を満たした整形地の半値を大きく下回り、その三割前後で買い手が見つかれば御の字といったところではないでしょうか。

もっとも実際の不動産取引においては、このような無道路地は周囲の接道義務を満たす土地と一体で取引されたり、通達や鑑定で行う想定とは逆に隣接地の権利者に買い取られるケースがよく見受けられます。このような場合を前提とする無道路地の鑑定評価では、無道路地にも一体化したことにより生じた増分価値への寄与が認められ、単独で評価した無道路地の価格よりも高くなるのが一般的ですが、相続税法における課税の基礎となる時価は、あくまで一般の市場における取引を前提とする価格(鑑定評価では正常価格といいます。)を指し、上記のような特定の相手方(隣接地の権利者等)との取引を前提とした価格(鑑定評価では限定価格といいます。)ではありません。

以上のとおり、無道路地は極めて市場性が低く、資産価値、換金価値が低いにもかかわらず、税負担が重い典型的な資産といえます。ここに、無道路地を生前に低額で売却したり、相続税申告のために鑑定評価を依頼する必要が生じるのです。

最後に、無道路地の不動産鑑定、遺産分割・相続税節税等の相続対策等で頼れる専門家をお探しのお客さまは、当センターの無料相談をご利用ください。

必要に応じて、弁護士、税理士等の先生方と連携してサポートさせていただきます。

ご相談・お見積り・解決策等のご提案はすべて無料サービスとして承っておりますので、どうぞお気軽にご連絡ください。

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