お役立ち情報

※赤字の箇所は補足説明です。

第２章／不動産の種別及び類型

第１節／不動産の種別

Ⅰ／地域の種別

地域の種別は、宅地地域、農地地域、林地地域等に分けられる。

宅地地域とは、居住、商業活動、工業生産活動等の用途に供される建物、構築物等の敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と（巨視的、客観的に）判断される地域をいい、住宅地域、商業地域、工業地域等に細分される。さらに住宅地域、商業地域、工業地域等については、その規模、構成の内容、機能等に応じた細分化が考えられる。

宅地地域は、その社会的、経済的位置の変動、発展に伴って、用途的に細分化する傾向をもっている。

よって、鑑定評価に当たり、地域分析を行い、近隣地域の地域特性すなわち標準的使用の現状と将来動向を明らかにするため、できるだけ細分化して用途的地域を把握する必要がある。このことが鑑定評価の精度を高めることに通じものである。

農地地域とは、農業生産活動のうち耕作の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。

ex．田地地域、畑地地域、果樹園地域

林地地域とは、林業生産活動のうち木竹又は特用林産物の生育の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。

ex．用材林地域、薪炭林地域

なお、宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域（見込地地域（宅地見込地地域、農地見込地地域））及び宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地域から、その地域の他の細分された地域へと移行しつつある地域（移行地地域（移行地地域→住宅移行地域、商業移行地地域、工業移行地地域、高度商業移行地地域））があることに留意すべきである。

Ⅱ　土地の種別

土地の種別は、地域の種別に応じて分類される土地の区分であり、宅地、農地、林地、見込地、移行地等に分けられ、さらに地域の種別の細分に応じて細分される。

宅地とは、宅地地域のうちにある土地をいい、住宅地、商業地、工業地等に細分される。この場合において、住宅地とは住宅地域のうちにある土地をいい、商業地とは商業地域のうちにある土地（高度商業地、普通商業地、路線商業地に細分）をいい、工業地とは工業地域のうちにある土地（大工場地、中小工場地に細分）をいう。

農地とは、農地地域のうちにある土地（田地、畑地等に細分）をいう。

林地とは、林地地域のうちにある土地（立木竹を除く。）をいう。

通常、複合不動産（林地＋立木竹）たる森林として取引される。

見込地とは、宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域（宅地見込地地域、農地見込地地域等）のうちにある土地をいい、宅地見込地、農地見込地等に分けられる。

移行地とは、宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地域から他の種別の地域へと移行しつつある地域（住宅移行地域、商業移行地地域等）のうちにある土地（住宅移行地、商業移行地等）をいう。

土地は、ある特定の用途的地域の構成分子としてこれに属するのを通常とするものであるから、土地の種別は、その土地の存する用途的地域の種別に基づき定められることになる。

よって、各土地（の種別）は、「･･････の地域のうちにある土地をいう」と定義される。また、土地の種別は、必ずしもその土地の現実の利用方法と一致するものではない。例えば、現況は耕作の用に供されているが、その土地が宅地地域に属していればその土地の種別は宅地とされる。