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不動産専門家相談センター東京

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借地権と底地

01-借地権の種類(Ⅰ)/普通借地権の存続期間&堅固・非堅固の判断

ここでは、建物所有を目的とする借地権について取り上げます。

まず、正当事由制度等により、借地人の権利が手厚く保護される借地権にもその契約された時期によって2種類に分かれます。

旧来の借地権の根拠法である旧借地法は、大正時代に制定され、その後昭和16年に正当事由制度を盛り込む改正がなされ、現行の借地借家法の施行(平成4年8月1日)に伴い廃止されものですが、旧借地法の下で設定(契約)された借地権は、借地借家法の施行による影響を受けず、そのまま存続することとされていることから、借地権あるいは底地を不動産鑑定評価の対象とする場合等借地人と地主の法律関係を論じるうえでは、当該借地権の成立時期を判断し、適用される法律がどちらなのかを確認することが大前提となります。

旧法による借地権と新法による借地権(新法といっても既に四半世紀が経過)との主な相違等は、次のとおりです。

※新法によるいわゆる定期借地権については別ページで説明させていただくことにして、ここでは正当事由により保護される普通借地権についての説明とさせていただきます。

1.存続期間

  旧借地法 新法(借地借家法)
最初

(堅固・非堅固の区別あり)

(1)期間の定めがない場合

堅固:60年

非堅固:30年

(2)期間の定めがある場合

堅固:30年以上

非堅固:20年以上

(堅固・非堅固の区別廃止)

(1)期間の定めがない場合

30年

(2)期間の定めがある場合

30年以上の定めはそれによる

更新後

(1)合意更新

堅固:30年以上

非堅固:20年以上

(2)法定更新

堅固:30年

非堅固:20年

(1)合意更新

法定更新の期間より

長い期間の定め

それによる

(2)法定更新

最初の更新:20年

2回目以降:10年

借地法(旧借地法)

(借地権の存続期間)
第二条
借地権ノ存続期間ハ石造、土造、煉瓦造又ハ之ニ類スル堅固ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ六十年、其ノ他ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ三十年トス
但シ建物カ此ノ期間満了前朽廃シタルトキハ借地権ハ之ニ因リテ消滅ス
契約ヲ以テ堅固ノ建物ニ付三十年以上、其ノ他ノ建物ニ付二十年以上ノ存続期間ヲ定メタルトキハ借地権ハ前項ノ規定ニ拘ラス其ノ期間ノ満了ニ因リテ消滅ス
(契約を以て建物の種類及び構造を定めないときの借地権の存続期間)
第三条
契約ヲ以テ借地権ヲ設定スル場合ニ於テ建物ノ種類及構造ヲ定メサルトキハ借地権ハ堅固ノ建物以外ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノト看做ス
(借地権者の契約更新の請求・建物等の買取請求権)
第四条
借地権消滅ノ場合ニ於テ借地権者カ契約ノ更新ヲ請求シタルトキハ建物アル場合ニ限リ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス但シ土地所有者カ自ラ土地ヲ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由アル場合ニ於テ遅滞ナク異議ヲ述ヘタルトキハ此ノ限ニ在ラス
借地権者ハ契約ノ更新ナキ場合ニ於テハ時価ヲ以テ建物其ノ他借地権者カ権原ニ因リテ土地ニ附属セシメタル物ヲ買取ルヘキコトヲ請求スルコトヲ得
第五条第一項ノ規定ハ第一項ノ場合ニ之ヲ準用ス
(契約更新の場合における借地権の存続期間)
第五条
当事者カ契約ヲ更新スル場合ニ於テハ借地権ノ存続期間ハ更新ノ時ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ三十年、其ノ他ノ建物ニ付テハ二十年トス此ノ場合ニ於テハ第二条第一項但書ノ規定ヲ準用ス
当事者カ前項ニ規定スル期間ヨリ長キ期間ヲ定メタルトキハ其ノ定ニ従フ
(土地使用の継続による契約の法定更新)
第六条
借地権者借地権ノ消滅後土地ノ使用ヲ継続スル場合ニ於テ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス此ノ場合ニ於テハ前条第一項ノ規定ヲ準用ス
前項ノ場合ニ於テ建物アルトキハ土地所有者ハ第四条第一項但書ニ規定スル事由アルニ非サレハ異議ヲ述フルコトヲ得ス
(借地権の消滅前の建物の築造による契約の法定更新)
第七条
借地権ノ消滅前建物カ滅失シタル場合ニ於テ残存期間ヲ超エテ存続スヘキ建物ノ築造ニ対シ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ借地権ハ建物滅失ノ日ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ三十年間、其ノ他ノ建物ニ付テハ二十年間存続ス但シ残存期間之ヨリ長キトキハ其ノ期間ニ依ル

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借地借家法

第一節 借地権の存続期間等

(借地権の存続期間)
第三条 借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
 
(借地権の更新後の期間)
第四条 当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年(借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年)とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

 

2.堅固・非堅固建物の区別について

新法の借地借家法では、旧法による堅固建物か非堅固建物かによる存続期間の区別が廃止されましたが、現在もなお旧法が適用される借地契約は多く存在することから、借地契約書そのものがない場合、借地契約書があっても特にその定めがない場合、さらには当事者双方が相続を経ている場合等は現在の建物が堅固なのか非堅固なのかが判然とせずに争われるケースが見受けられます。

通常、非堅固限定であったものを堅固可能とする条件変更については、借地人から地主に対し条件変更承諾料として一時金が支払われます。これは地主にとって借地期間が延長されることの不利益を受忍することの対価として考えられ、裁判で争われる場合でも借地人は地主に対して一定の金額を支払うことを命じられることが一般的です。

では、堅固建物と非堅固建物の違いはどこで判断すればよいのでしょうか。

言葉自体は旧法に規定があり、例示がなされていますが、実はこれが非常にグレーな部分を含んだ概念なのです。

一般に、建物の構造上、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)、鉄筋コンクリート造(RC)は堅固建物、木造(W)は非堅固建物と考えられていますが、鉄骨造(S)については軽量鉄骨造、重量鉄骨造の区分があり判断に迷います。前者の場合は非堅固、後者は堅固として判断される傾向が優勢と考えられますが、建物の堅牢性、規模、解体撤去工事の難易性・容易性、建築当時の法規制等の抽象的な要素から専門家の意見を踏まえ、当事者間の協議により決するしか術は見当たりません。それでも決まらない場合は司法の判断に委ねることとなります。

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