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不動産専門家相談センター東京
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借地権と底地
01－借地権の種類（Ⅰ）／普通借地権の存続期間＆堅固・非堅固の判断
ここでは、建物所有を目的とする借地権について取り上げます。
まず、正当事由制度等により、借地人の権利が手厚く保護される借地権にもその契約された時期によって２種類に分かれます。
旧来の借地権の根拠法である旧借地法は、大正時代に制定され、その後昭和16年に正当事由制度を盛り込む改正がなされ、現行の借地借家法の施行（平成4年8月1日）に伴い廃止されたものですが、旧借地法の下で設定（契約）された借地権は、借地借家法の施行による影響を受けず、そのまま存続することとされていることから、借地権あるいは底地を不動産鑑定評価の対象とする場合等借地人と地主の法律関係を論じるうえでは、当該借地権の成立時期を判断し、適用される法律がどちらなのかを確認することが大前提となります。
旧法による借地権と新法による借地権（新法といっても既に四半世紀が経過）との主な相違等は、次のとおりです。
※新法によるいわゆる定期借地権については別ページで説明させていただくことにして、ここでは正当事由により保護される普通借地権についての説明とさせていただきます。
１．存続期間
| 旧借地法 | 新法（借地借家法） | |
| 最初 | （堅固･非堅固の区別あり） （1）期間の定めがない場合 堅固：60年 非堅固：30年 （2）期間の定めがある場合 堅固：30年以上 非堅固：20年以上 | （堅固･非堅固の区別廃止） (1）期間の定めがない場合 30年 (2）期間の定めがある場合 30年以上の定めはそれによる |
| 更新後 | （1）合意更新 堅固：30年以上 非堅固：20年以上 （2）法定更新 堅固：30年 非堅固：20年 | (1)合意更新 法定更新の期間より 長い期間の定めは それによる (2)法定更新 最初の更新：20年 2回目以降:10年 |
| 借地法（旧借地法） （借地権の存続期間） ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 借地借家法 第一節 借地権の存続期間等 （借地権の存続期間） 第三条 借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。 （借地権の更新後の期間） 第四条 当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。 |
２．堅固・非堅固建物の区別について
新法の借地借家法では、旧法による堅固建物か非堅固建物かによる存続期間の区別が廃止されましたが、現在もなお旧法が適用される借地契約は多く存在することから、借地契約書そのものがない場合、借地契約書があっても特にその定めがない場合、さらには当事者双方が相続を経ている場合等は現在の建物が堅固なのか非堅固なのかが判然とせずに争われるケースが見受けられます。
通常、非堅固限定であったものを堅固可能とする条件変更については、借地人から地主に対し条件変更承諾料として一時金が支払われます。これは地主にとって借地期間が延長されることの不利益を受忍することの対価として考えられ、裁判で争われる場合でも借地人は地主に対して一定の金額を支払うことを命じられることが一般的です。
では、堅固建物と非堅固建物の違いはどこで判断すればよいのでしょうか。
言葉自体は旧法に規定があり、例示がなされていますが、実はこれが非常にグレーな部分を含んだ概念なのです。
一般に、建物の構造上、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）、鉄筋コンクリート造（RC)は堅固建物、木造（W)は非堅固建物と考えられていますが、鉄骨造（S）については軽量鉄骨造、重量鉄骨造の区分があり判断に迷います。前者の場合は非堅固、後者は堅固として判断される傾向が優勢と考えられますが、建物の堅牢性、規模、解体撤去工事の難易性・容易性、建築当時の法規制等の抽象的な要素から専門家の意見を踏まえ、当事者間の協議により決するしか術は見当たりません。それでも決まらない場合は司法の判断に委ねることとなります。
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