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借地権と底地

02-借地権の種類(Ⅱ)/建物滅失(朽廃)後の法律関係

前ページでは旧借地法による借地権と新法による借地権との主な相違等として、存続期間について説明させていただきましたが、ここでは契約期間中に建物が滅失(朽廃)した場合について取り上げることにします。

※新法によるいわゆる定期借地権については別ページで説明させていただくことにして、ここでは正当事由により保護される普通借地権についての説明となります。

2.建物滅失(朽廃)後の法律関係

(1)旧借地法

□建物滅失のケース

・借地権が存続している期間中は、建物が滅失した場合でも借地権は消滅しません。

・上記の場合において、借地人が建物を再築したのに対し、借地権設定者(地主)が異議を述べないときは、堅固建物は30年、非堅固建物は20年の借地期間となります。ただし、残存期間がこれよりも長い場合にあってはその期間となります。

借地法(旧借地法)

第七条

借地権ノ消滅前建物カ滅失シタル場合ニ於テ残存期間ヲ超エテ存続スヘキ建物ノ築造ニ対シ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ借地権ハ建物滅失ノ日ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ三十年間、其ノ他ノ建物ニ付テハ二十年間存続ス但シ残存期間之ヨリ長キトキハ其ノ期間ニ依ル

□建物朽廃のケース

・法定の借地権存続期間中(堅固60年・非固30年)においては、建物が朽廃した場合、借地権は消滅します。

・これに対し、約定による借地権存続期間中に建物が朽廃した場合においてはも借地権は消滅しません。この場合における建物再築の法律関係は、上記借地権存続期間中の建物滅失の場合と同様に、借地権設定者(地主)が異議を述べないときは、堅固建物は30年、非堅固建物は20年の借地期間となります。ただし、残存期間がこれよりも長い場合にあってはその期間となります。

借地法(旧借地法)

第二条

借地権ノ存続期間ハ石造、土造、煉瓦造又ハ之ニ類スル堅固ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ六十年、其ノ他ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ三十年トス
但シ建物カ此ノ期間満了前朽廃シタルトキハ借地権ハ之ニ因リテ消滅ス
契約ヲ以テ堅固ノ建物ニ付三十年以上、其ノ他ノ建物ニ付二十年以上ノ存続期間ヲ定メタルトキハ借地権ハ前項ノ規定ニ拘ラス其ノ期間ノ満了ニ因リテ消滅ス

□建物取壊後再築のケース

特に規定はありません。

(2)新法(借地借家法)

□当初の借地権存続期間中

当初の存続期間中に、地主の承諾を得て再築された場合の借地権は20年となります。

□更新後の借地権存続期間中

・更新後の存続期間中に、地主の承諾を得ずに再築された場合は、地主は地上権の消滅請求又は借地契約の解約の申し入れを行うことができます。

・地主の再築に関する承諾が得られない場合は、裁判所に許可を求めることができることとなりました。

借地借家法(新法)

第一節 借地権の存続期間等

(建物の再築による借地権の期間の延長)

第七条 借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失(借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。)があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。
2 借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後二月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき前項の借地権設定者の承諾があったものとみなす。ただし、契約の更新の後(同項の規定により借地権の存続期間が延長された場合にあっては、借地権の当初の存続期間が満了すべき日の後。次条及び第十八条において同じ。)に通知があった場合においては、この限りでない。
3 転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第一項の規定を適用する。
 
(借地契約の更新後の建物の滅失による解約等)
第八条 契約の更新の後に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
2 前項に規定する場合において、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
3 前二項の場合においては、借地権は、地上権の放棄若しくは消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れがあった日から三月を経過することによって消滅する。
4 第一項に規定する地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利は、第二項に規定する地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利を制限する場合に限り、制限することができる。
5 転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第二項の規定を適用する。
 
(強行規定)
第九条 この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。

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第三節 借地条件の変更等

(借地契約の更新後の建物の再築の許可)

第十八条 契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、延長すべき借地権の期間として第七条第一項の規定による期間と異なる期間を定め、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。
2 裁判所は、前項の裁判をするには、建物の状況、建物の滅失があった場合には滅失に至った事情、借地に関する従前の経過、借地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む。)が土地の使用を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。
 
(強行規定)
第二十一条 第十七条から第十九条までの規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは、無効とする。

 

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