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※赤字の箇所は補足説明です。

第１章／不動産の鑑定評価に関する基本的考察

第２節／不動産とその価格の特徴

（第２節のつづき）

このような不動産の特徴により、不動産の価格についても、他の一般の諸財の価格と異なって、およそ次のような特徴を指摘することができる。

（１）不動産の経済価値は、一般に、交換の対価である価格として表示されるとともに、その用益の対価である賃料として表示される。そして、この価格と賃料との間には、いわゆる元本と果実との間に認められる相関関係を認めることができる。

（２）不動産の価格（又は賃料）は、その不動産に関する所有権、賃借権等の権利の対価又は経済的利益の対価であり、また、二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存する場合には、それぞれの権利利益について、その価格（又は賃料）が形成され得る。

ex．借地権の価格：借地人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したもの

（３）不動産の属する地域は固定的なものではなくて、常に拡大縮小、集中拡散、発展衰退等の変化の過程にあるものであるから、不動産の利用形態が最適なものであるかどうか、仮に現在最適なものであっても、時の経過に伴ってこれを持続できるかどうか、これらは常に検討されなければならない。

したがって、不動産の価格（又は賃料）は、通常、過去と将来とにわたる長期的な考慮の下に形成される。今日の価格（又は賃料）は、昨日の展開であり、明日を反映するものであって常に変化の過程にあるものである。

この特徴は、変動の原則、最有効使用の原則、予測の原則と関連が深い。

（４）不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別的に形成されるのが通常であり、しかもそれは個別的な事情に左右されがちのものであって、このような取引価格等から不動産の適正な価格を見出すことは一般の人には非常に困難である。

したがって、不動産の適正な価格については専門家としての不動産鑑定士の鑑定評価活動が必要となるものである。

土地の自然的特性（不動性、不増性、個別性等）により、不動産取引は個別に形成されやすく、不動産の現実の価格は、他の一般商品のように不特定多数の売り手と買い手が自由な競争を行い得るような一般的自由市場をもつことが極めて困難である。すなわち正常価格が形成されがたい。