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※赤字の箇所は補足説明です。

第３章／不動産の価格を形成する要因

（第１節のつづき）

Ⅱ／社会的要因

１．人口の状態

人口が集中する都市ならびにその周辺地域において、宅地の需要が増大し、従って不動産の価格上昇を招くという現象は、現今の深刻な土地問題を惹起しているが、人口の増加は自然増と社会増に分けられる。

不動産の価格に直接影響を与える大きな要因は、都市への人口の移動、集中などによる人口密度の増加、したがって社会増である。

しかしながら、自然増もまた、需要の増加を招く限りにおいては、間接的あるいは漸進的ではあるが不動産の価格に影響を与えるものということができる。人口の状態については、人口増加率、人口の都市・農村における分布状態、男女別、年齢別などの人口構造、人口の移動状態、将来の人口推計などについて多角的、体系的に検討し、把握し、それらが不動産のあり方ならびに不動産の価格に与える影響を分析することが必要である。

２．家族構成及び世帯分離の状態

この要因は、特に住宅地の価格に影響を与える。戦後は、縦の関係を中心とする家族制度が崩れ、夫妻を中心とする小規模な家族構成へと移行する傾向が強まった。したがって核家族の増加に伴って、世帯の分離、細分化が促進され、住宅需要の増大現象を招いている。この現象は、都市ならびに周辺部に著しいが、人口の増加現象とならんで、不動産の価格を上昇させる主要な要因であることは言うまでもない。

３．都市形成及び公共施設の整備の状態

わが国の都市化の傾向は、高度成長期を終えた今日においてもいまだに衰えず、大都市では、情報管理機能の高能率化に伴って、不動産の高度・立体利用のために高層ビル化が一層進み、不動産のあり方も大きな変貌を遂げつつある。

大都市形成の動向は、住宅難、交通麻痺、公害の増加とともに、施設のための投資増大などにより、不動産の価格形成に与える影響は小さくない。

また、都市の形成には、道路、上下水道、鉄道、学校、公園などの公共施設が整備されなければならない。その結果として土地利用の便益が増大すれば、地価は一般的に上昇するが、広域的には宅地として利用できる土地の範囲が拡大することにより宅地の需要を緩和して全体的には地価の安定に貢献する作用のあることにも着目しなければならない。

４．教育及び社会福祉の状態

義務教育の普及と高等教育施設の充実は、生活水準、文化水準の向上をもたらし、社会福祉の発展と進歩は、安定した豊かな社会を作り上げることになるので、教育と社会福祉の水準は、不動産のあり方に影響を与え、ひいては不動産の価格を形成する要因となる。

５．不動産の取引及び使用収益の慣行

不動産の取引および使用収益の慣行は、それぞれの地方によって異なっているのが実情である。たとえば、借地、借家等の慣行は地方によって相違する。また、借地、借家の取引に伴って、借地権価格や借家権価格が高額で取引される大都市などにおいては、借地権の取引慣行が不動産の価格形成として大きく作用するのである。

６．建築様式等の状態

建築物の様式は、建築物の利用目的、建築技術、建築物の意匠や趣向等についての時代の変化を反映するものであるが、建築様式の高級化は建物の価格を高め、ひいては土地の価格に影響を与えるものである。高層建築物が数多く建てられる現象は、全体として不動産の需要を促進する反面、供給の緩和に役立つ側面があることに留意しなければならない。

７．情報化の進展の状態

高度情報通信ネットワーク社会の構築

業務用建物の設備水準の質的変化、いわゆるインテリジェント化 

８．生活様式等の状態

高層共同住宅の普及→マンション用地需要の増大