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※赤字の箇所は補足説明です。

第３章／不動産の価格を形成する要因

（第１節のつづき）

Ⅲ／経済的要因

不動産は、生産財あるいは耐久消費財として、あらゆる経済財のうちでも、最も基本となる財であり、したがって経済活動の態様あるいは経済情勢の変化は、不動産の価格形成に影響を与えずにはおかない。

１．貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態　

国民経済活動の結果である国民総生産の状態は、貯蓄・消費・投資の水準に現れる。すなわち、消費量の変動は、不動産について耐久消費財としての住宅の需要動向に現れ、生産面の経済動向は、生産財としての商工業用地などの固定資産投資動向に現れる。また、貯蓄は、投資として転化され、この投資が土地、建物、機械設備等のいわゆる設備投資の形をとるときは、不動産の需要要因として不動産の価格を変動させる。

また、わが国のように貿易依存度の大きい国では、外国貿易における輸出入量及び国際収支の状態が、経済活動に、ひいては不動産の価格形成に重要な影響を与えることも十分に考慮されなければならない。

２．財政及び金融の状態　

公権力を持つ政治体がその任務を遂行するために営む経済活動の総体を財政というが、財政収支の状態が国民経済活動に与える影響は重視されなければならない。すなわち、財政支出の増大は、民間経済の好景気を招来する働きがあり、財政支出の緊縮政策は逆に景気を沈静せしめる方向に作用する。また、財政収入の大宗をなす租税の過重は、民間の経済活動を圧迫することにもなる。また、公定歩合の引上げ、引下げ、金融引き締めなどの金融政策も、民間の設備投資に影響を与え、結果として、景気調整の機能をもつものである。不動産に対する需要供給の動向は、景気、不景気の経済情勢によって影響を受けるのであるから、その景気を刺激し、調整する機能をもつ財政及び金融の状態は、不動産の価格形成要因として重視されなければならない。

３．物価、賃金、雇用及び企業活動の状態　

一般の物価変動が不動産価格に与える影響は多様であるが、たとえば、建築に関連する物価の変動は、建築費すなわち建築物の価格の変動を通じて不動産価格に影響を与える。また、賃金や雇用水準が高く、所得も高い地域では住宅ならびに住宅地に対する需要も強く、したがって不動産価格も高くなる傾向が顕著である。

４．税負担の状態

租税負担の軽重は、法人、個人の可処分所得に影響を与え、ひいては不動産の需要にも影響をするが、特に不動産の需要については、不動産取得税、登録免許税、固定資産税等が、不動産の供給については、所得税（譲渡所得）、法人税、固定資産税等が直接影響するものである。また、租税は、富（所得）を再分配する機能を有することも看過してはならない。

５．企業会計制度の状態　

時価会計への移行が不動産市場にもたらす影響に注視する必要がある。 

６．技術革新及び産業構造の状態

経済の高度成長を支える基盤となるものが技術革新であり、それは企業の新しい設備投資需要を喚起する基本的な要因である。第一次産業（農・林・水産業）から第二次産業（鉱・工業・建築業）、第三次産業（商業・サービス業）へと産業構造の移行あるいは変化の見られる状態もまた、企業の新しい設備投資需要を促し、不動産の価格に影響を与える。 

７．交通体系の状態　

道路、港湾等の公共施設が整備されることにより、自動車、鉄道、船舶等による交通、輸送体系も充実整備され、それが経済活動に与える影響は極めて大きいものがある。新幹線や高速道路の開通が沿線各地域に与えた影響や地価変動の状況がそのことを如実に物語っている。 

８．国際化の状態　

国際金融市場の発達→為替、商品、証券の２４時間取引→都心のオフィス用地、昼夜営業小店舗用地需要

ボーダーレス化