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※赤字の箇所は補足説明です。

第３章／不動産の価格を形成する要因

（第１節のつづき）

Ⅳ／行政的要因

社会情勢の変化や経済活動の状態は、利益を中心に動くものであるのに対し、行政は、公益を中心に、個々の利害調整を行って、全体の調和ある発展を図ることを使命とする。行政的な要因は、社会が複雑化し、階層の分化が進むにつれて、より膨大に、複雑化して行くのであるが、それには不動産の利用を助長せしめる積極面とその利用を制約し、規制する消極面とがある。いずれにせよ、不動産全体の効用を高めようとするものであって、不動産の価格に対して大きな影響を与える。

１．土地利用に関する計画及び規制の状態

土地利用計画や土地利用規制に関連する法令の主要なものは次のとおりである。これらの施策の動向は、土地の効用に重要な影響を与える要因であることは言うまでもない。

（国土の計画、開発に関するもの）

国土総合開発法、新産業都市建設促進法、首都圏整備法

（土地等の利用規制に関するもの）

国土利用計画法、都市計画法、建築基準法、農地法、自然公園法、文化財保護法、土壌汚染対策法

（市街地の開発、再開発の事業に関するもの）

土地区画整理法、都市再開発法、新住宅市街地開発法

（公物制限に関するもの）

道路法、河川法、港湾法、海岸法、森林法、公有水面埋立法、国有財産法　　

２．土地及び建築物の構造、防災等に関する規制の状態

不動産は、住宅、店舗、工場等さまざまな用途に使用収益されるが、そのいずれもが、利用者のみならず、公共上も安全なものでなければならない。不動産の構造上の安全を図って、土地に関しては宅地造成規制法、建物に関しては建築基準法、消防法等が定められているが、これらの規制基準は、建築費や造成工事費等に影響し、不動産の価格を左右する。

３．宅地及び住宅に関する施策の状態

宅地及び住宅の需給を緩和するため、国や地方公共団体の行う施策は広範囲に渡るが、需要に関しては産業の適正な配置構想のもとに「新産業都市」の、また工業の基盤となる諸施設の整備を目標として「工業整備特別地域」（鹿島臨海工業地帯等）の指定が行われ、供給を促進する施策としては、住宅・都市整備公団、地方住宅供給公社、地方公共団体等の公的機関による直接供給、住宅金融公庫による住宅、土地取得等のための融資、民間における宅地造成事業の規制及び助成のための措置等をあげることができる。

４．不動産に関する税制の状態

不動産の税金については、次のものが挙げられる。

（取得に係るもの）

不動産取得税、登録免許税、印紙税、相続税、贈与税

（保有に係るもの）

固定資産税、都市計画税

（賃貸借に係るもの）

所得税、法人税、住民税、印紙税

（処分に係るもの）

譲渡所得税、法人税、住民税、印紙税

などがそれぞれ課される。それ故、不動産に関する税制のあり方が、不動産の使用収益、売買、保有の状態に影響を与え、需要供給に作用することはいわゆる土地税制の効果からも如実に読みとることができる。　　　　

５．不動産の取引に関する規制の状態

不動産取引に関する規制としては、次のものが挙げられる。

国土利用計画法による土地取引規制（地価抑制政策）※地価公示法

公有地の拡大の推進に関する法律による公有地の先買い政策

その他農地法、生産緑地法等による規制

また、借地借家法による事実上の賃料抑制ならびに貸主からの解約制限等も賃貸住宅、賃貸オフィス等の各市場における需要供給に影響を与えている。借地人や借家人の保護に偏る政策は需要を喚起する一方で供給者側の供給意欲を減退させる側面があることに留意が必要である。また、定期借地や定期借家という新たな制度による供給促進政策も需給バランスを改善する効果があるものとして期待される。以上のとおり、不動産取引に係る規制等は不動産の需給に影響を与え、その価格及び賃料の形成要因となる。