お役立ち情報

※赤字の箇所は補足説明です。

第３章／不動産の価格を形成する要因

第２節／地域要因　

地域要因とは、一般的要因の相関結合によって　規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいう。

一般的要因には、地域の種別（用途的地域→住宅、商業、工業、農地地域等）ごとに異なった影響を与えるとともに、同種の地域には対しては同質的な影響を与えるという地域偏向性（地域指向性）を認めることができる。そこで地域要因に関する考察は用途的地域別に（地域の種別ごとに）行われることになる。以下は「地域の種別」に応じて（用途的地域別に）着目すべき主な地域要因である。

Ⅰ／宅地地域

１／住宅地域

住宅地は、居住の用に供されることを目的とする宅地であるから、居住の快適性、利便性などが要求され、自然的、社会的環境が良好であるか否か、通勤に便利であるか否か等が主要な価格形成要因となる。したがって、居住の用に供されることを中心としてまとまりをもった住宅地域についての地域要因は次のとおりとなる。

住宅地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。

（以下、条件ごとに整理（基準の記載順とは異なる））

【 街路条件 】

街路の幅員、構造等の状態

住宅地域の街路幅員は、６～８Ｍ程度が望ましいとされている。また、舗装されているか未舗装か、配置や系統等の状態の如何は、住宅地域の利便性や環境の良否に作用して、価格水準に影響を及ぼす。

【 交通・接近条件 】

都心との距離及び交通施設の状態

都心は、居住者の通勤やショッピング、レジャー活動の中心部となるのが通常である。したがって、都心への距離と、そこ（都心）に至るまでの鉄道、道路、バス等の交通施設の状態の良否は、居住者の生活の利便に直接関係するので、不動産価格の形成に大きな影響をもつ。都心への距離は、時間的距離を重視すべきである。

商業施設の配置の状態

最寄商店街等（百貨店、ショッピングセンター、スーパーマーケット等）の接近条件が住宅地域とどのような位置関係にあるかによって、当該地域の利便性を左右し、価格形成に影響を与える。　　　

公共施設、公益的施設等の配置の状態

公園、学校、病院等の公益あるいは公共施設がどのように配置され、当該住宅地域とどのような位置関係にあるかは、住民生活の利便性に関連して不動産価格に影響を与える。

【環境条件】

日照、温度、湿度、風向等の気象の状態

これらの自然的条件によって形成される地域要因は、居住の快適性に基本的な影響を与えることは言うまでもない。

眺望、景観等の自然的環境の良否

cf）社会的環境の良否

住宅地域の自然的環境が優れていることは、憩いの場としての住宅地の価格形成にプラスの要因となるものである。

各画地の面積、配置及び利用の状態

各画地の面積はどの程度の大きさであるか、配置や利用状態はどのようであるか。すなわち、優良住宅地域の画地の面積は標準住宅地域等に比べて比較的大きく、道路幅も広く、整然と区画されている。そして、優良住宅地域では、住宅専用に用途が純化される傾向がある。

上下水道・ガス等の供給・処理施設の状態

上水道、電気、ガス等が供給施設で、処理施設とは、公共下水道等の汚水処理施設、排水施設等である。これらの施設が整備されているか否か。未整備の場合、引き込みが容易であるか否かによって不動産の価格は影響を受ける。

汚水処理場等の嫌悪施設等の有無

変電所、ガスタンク、爆発物貯蔵所等の危険施設、汚水処理場、火葬場、刑務所、ゴミ焼却場、墓地等の嫌悪施設は、危険感や不快感を与えることにより、居住の快適性を損なうので、不動産の価格形成の著しいマイナス要因となる。

洪水、地すべり等の災害の発生の危険性

洪水、地すべり、がけ崩れ等の災害発生の危険性がある地域内の土地は、住宅地としての効用度が著しく低い。

騒音、大気の汚染、土壌汚染等の公害の発生の程度

自動車や工場等による騒音や排気ガス、煤煙（ばいえん）等による大気汚染等の公害が著しい場合は、住宅地域の効用を著しく減ずる。

住宅、生垣、街路修景等　街並みの状態

特に、優良住宅地域について

情報通信基盤の整備の状態

※個別的要因は、情報通信基盤の利用の難易

【行政的条件】

土地利用に関する計画及び規制の状態

一般的要因のうち行政的要因の一つ

※個別的要因は公法上・私法上

例示すれば、公法上の規制として、特に都市計画法、建築基準法等の規制は住宅地域の快適性・利便性を左右する。