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※赤字の箇所は補足説明です。

第３章／不動産の価格を形成する要因

（第２節／地域要因のつづき）

２／商業地域

一般的要因の相関結合による地域要因が、不動産の収益性を高めるものであるか、低めるものであるかに着目することが肝要である。

前記１．（住宅地域）に掲げる地域要因のほか、商業地域特有の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。

（以下、条件ごとに整理（基準の記載順とは異なる））

【街路条件】→住宅地域の地域要因と同様

【 交通・接近条件 】

商品の搬入及び搬出の利便性

地域の交通規制（一方通行等）や駐車場の整備状態等による商品の搬入搬出の難易は、販売効率やコスト面に影響を与え、収益性を左右する。

駐車施設の整備の状態

郊外路線商業地域→路上駐車場又は路外駐車場の整備の状態等による駐車の利便の程度は、顧客の集客力や商品の搬出入の難易等の面から当該地域の収益性を左右する。

顧客及び従業員の交通手段の状態

顧客を吸収するには、当該商業地域に到達するための交通手段（交通機関、道路条件等）の発達していることが必要とされる。

【環境条件】

商業施設又は業務施設の種類、規模、集積度等の状態

※大都市は集積により取引コストが低減（生産性の向上）し、ひいては収益性が向上する（集積の経済）。→全国的規模を誇るデパート、大型店舗、金融機関、メーカー、商社等の事務所の数や床面積は、地域の収益性や利便性を左右する。

商業背後地（の質と量）及び顧客の質と量

商業地域の消費購買力の源泉となる消費人口の所在する背後地が広いか狭いか、その人口が多いか少ないか、客種が良いか悪いか等は、収益性に如実に反映する。　　　　　　　　　　　　　　

街路の回遊性、アーケード等の状態

街路の回遊性やアーケード等の状態は、当該地域の収益性を左右する。

※アーケード→商店街などの通路上部に，屋根をつけた施設　

営業の種別及び競争の状態

一般的な収益性を判断するには、当該地域において、どのような種別の営業が支配的であるかを考察する必要がある。また、商業地域においては、販売競争が活発であることは、繁華性を高め、地価を高水準に導く要因となる。

当該地域の経営者の創意と資力　

商業立地条件とともに、当該商業地域における経営者達の創意や資力の豊富さ並びに実力の程度が、収益性を高める主要な要因となるものである。

繁華性の程度及び盛衰の動向

大店舗や遊興施設の進出状況、客足の流れの状態、交通施設との関連性等により、当該地域の繁華性の程度を判断することができるが、同時に、当該地域が隆盛に向かいつつあるか、衰退しつつあるか等の動向を判断することが肝要である。

【行政的条件】

行政上の助成及び規制の程度

※個別的要因は公法上・私法上

都市計画法、建築基準法等に基づく建ぺい率、容積率、高さ制限、防火・準防火地域の指定（不燃化・ビル化の進展）等は、収益性を左右する主要な要因である。

自治体等の行う商業振興政策、商店街活性化政策 

 

３／工業地域

費用の経済性、生産効率性

工業地については、製品の生産や販売に関するコストの低廉性並びに生産効率の高低に基づく企業の採算性が重視される。工業の用に供されることを中心にまとまった工業地域については企業の採算性に関連する一般的要因の相関結合による地域要因に着目することが肝要である。

前記１．（住宅地域）に掲げる地域要因のほか、工業地域特有の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。

（以下、条件ごとに整理（基準の記載順とは異なる））     

【街路条件】→住宅地域の地域要因と同様

【交通・接近条件】

幹線道路、鉄道、港湾、空港等の輸送施設の整備の状況　

輸送施設が良好で整備されていることは、輸送費の低廉性と結びつき、製品の生産、販売コストに影響する。

高速道路Ｉ．Ｃ．への接近性

労働力確保の難易

労働力は、生産の基本的条件（生産要素）となるものであるから、労働力の確保が容易な工場立地は、企業経営にとって有利な条件である。　

従業員の通勤等主要交通機関との接近性

製品販売市場及び原材料仕入市場との位置関係

地域内の標準的な最寄駅の都心及び副都心への接近性等は採算性（コスト）を左右する。

関連産業との位置関係

経済効率、集積の経済

多種目の業種の結合により成り立つ総合産業等にあっては、相互に関連する産業がどのような関係位置にあるかによって、企業の採算性に大きな影響を受ける。

【環境条件】

動力資源及び用排水に関する費用

電力、重油等の動力資源及び工業用水の調達や（工場)排水のために要する費用の程度は、生産コストに影響を及ぼす。

水質の汚濁、大気の汚染等の公害の発生の危険性

産業公害の発生の著しい地域については、公害防止措置の費用を十分に考慮しなければならない。また、このような地域に立地することにより受ける被害のマイナス要因にも配慮が必要である。

【行政的条件】

行政上の助成及び規制の程度

※個別的要因は公法上・私法上

行政上の助成措置としては、諸法令による工業立地の促進、工業団地の造成等の事業があり、規制措置としては都市計画法や建築基準法等による制限がある。

工場立地法