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※赤字の箇所は補足説明です。

第３章／不動産の価格を形成する要因

（第２節／地域要因のつづき）

Ⅱ／農地地域

一般的要因の相関結合による地域要因が農業生産性にプラスか、または、マイナスとして作用しているかに着目すべきである。

農地地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。

１．日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態

※住宅地域は風向

これらの自然的条件は、農業の生産性を決定する基本的要因であることは言うまでもない。

２．起伏、高低等の地勢の状態

地勢の状態により農地の用途は変化するものである。例えば田地地域は、水利の良い平坦な低地部が、畑地地域は、日照等の良好な平地部が一般に望ましい地勢の状態といえよう。

３．土壌及び土層の状態

農地の生産力は、土壌の肥沃度や土質の良否に直接的な影響を受ける。

４．水利及び水質の状態

水利・水質の状態は、特に水田についての収益に影響を与え、田地地域における主要な地域要因となっている。

５．洪水、地すべり等の災害の発生の危険性

災害発生の危険性があることは、農業生産の安定性を阻害して農地地域の地価形成にマイナス要因となることは言うまでもない。

６．道路等の整備の状態

道路等の交通施設が整備されていることは、農耕者の生活の利便、輸送費用等に関連し農業生産効率に影響を及ぼす。

７．集落の位置関係

農耕者等が居住している場所と農耕地との距離、交通の便否は、農耕者の生活ならびに農業生産性に影響を与える。

８．集荷地又は産地市場との位置関係

集荷地等への距離や輸送施設の状態等は、出荷費用の負担に影響を与える。

９．消費地との距離及び輸送施設の状態

農産物の消費地までの距離の遠近、輸送施設の状態の良否や便否は、農産物の出荷費用や輸送費用に影響を与える。したがって、これらは農地地域の経済効率と関連して、価格形成の地域要因となり得るのである。

10．行政上の助成及び規制の程度

※個別的要因は公法上・私法上

農地地域に関する行政上の助成、規制については、農地法、農業振興地域の整備に関する法律、土地改良法並びに都市計画法による市街化区域・市街化調整区域における農地転用の取扱規制が主要な法規として挙げられる。

 

Ⅲ／林地地域

一般的要因の相関結合による地域要因が林業生産性にプラスか、マイナスとして作用しているかに着目すべきである。

林地地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。

１．日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態

※住宅地域は風向

気象条件として、日照の良否、温度の適否は材木の成長に影響を及ぼす。また降雨量の多いことは、一般に材木の成長に有利であるが、過湿度の状態は、材木の生育に不利となることがある。

２．標高、地勢等の状態

山林あるいは平地林の高さを示す標　高は、気象条件とも結びついて、林木の生育に影響を及ぼす。また、傾斜による地勢等の状態は、日照や温湿等とも関連して林地地域における主要な地域要因となる。その他、当該地域の緯度、地形等の自然的条件も重視される。

３．土壌及び土層の状態

土層すなわち土壌の深浅は、樹根の生育に大きな影響を与える。一般に、深土は浅土よりも材木の生育に適するものとされている。

４．林道等の整備の状態

生育された材木等は、伐採後に、その木材が消費地へ運搬されなければならない。したがって、林道等が整備されているか否かは、材木の運搬費用と関連して林業生産性に影響を及ぼす。

５．労働力確保の難易

林業労働者の確保が容易であるか否かは、林業生産性と結びついて林地地域における主要な地域要因となる。

６．行政上の助成及び規制の程度

※個別的要因は公法上・私法上

林地地域に関する行政上の助成、規制については、森林法が中心となるが、特に、同法により保安林の指定があった場合には、立木の伐採等に関する制限がある。 

 

なお、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換し、又は移行しつつある地域については、転換し、又は移行すると見込まれる転換後又は移行後の種別の地域の地域要因をより重視すべきであるが、転換又は移行の程度（熟成度）の低い場合においては、転換前又は移行前の種別の地域の地域要因をより重視すべきである。

見込地地域や移行地地域においては、将来における用途性のあり方に影響を与えるであろう地域要因が重視されなければならない。

しかし、転換又は移行の程度が低い未熟成な見込地地域又は移行地地域については、当該地域の用途性が完全に、転換又は移行し終えるまでの期間が、相当遠い将来にわたるであろう。したがって、未熟成な見込地地域や移行地地域は転換前や移行前の用途的地域に即した不動産の利用方法が合理的とされるであろう。