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※赤字の箇所は補足説明です。

第３章／不動産の価格を形成する要因

第３節／個別的要因

個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。個別的要因は、土地（土地の種別）、建物等（建物及びその敷地、賃貸用不動産）の区分に応じて次のように分けられる。

不動産の価格は、一般的な価格水準や不動産が構成する地域の価格水準を基礎として個別的に形成される。価格が個別的に形成される理由は、不動産（土地）には、自然的特性として、特に地理的固定性、したがって個別性があるからである。不動産鑑定評価においては、地域要因については地域分析を、個別的要因については個別分析を行う必要がある。

また、個別分析は、対象不動産の最有効使用を判定することを目的とするのであるが、個々の不動産の最有効使用は、近隣地域の地域的特性の制約下（地域の構成分子）にあるから、個別分析にあたっては、特に近隣地域に存する不動産の標準的使用との相互関係を明らかにする必要がある。

【価格形成要因のうち個別的要因のもつ意義】

・不動産の有する効用、相対的稀少性、有効需要の三者に影響を与える要因の分析が鑑定評価の根幹をなす。多数から成る一般的要因の相関結合により地域要因が形成され、不動産の最有効使用の判定の基礎となる個別的要因は近隣地域の標準的使用に基づく地域要因（地域特性）の制約下にある。したがって、個別的要因の分析は一般的要因や地域要因との相互関連を十分に分析して、前記三者に与える影響度を判定することが肝要である。

・個別的要因は、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因である。これは、地域特性を形成する標準的使用に照応する個々の不動産の最有効使用を決定づける要因である。

・鑑定評価の三方式の適用との関連では、①原価法の再調達原価を間接法で求める際に地域要因及び個別的要因の比較を行う場合、②取引事例比較法で地域要因及び個別的要因の比較を行う場合、③収益還元法で純収益を間接的に求める場合における地域要因及び個別的要因の比較を行う場合に、地域分析及び個別分析の的確性が重視される。

・個別分析の結果判定された最有効使用のあり方に基づいて、三方式を適用すべきである。

・原価法の再調達原価は最有効使用を表示する価格であり、更地の想定収益価格もまた対象地の最有効使用の価格を表すものである。

Ⅰ／土地に関する個別的要因

「土地の種別」に応じて着目すべき主な個別的要因

これらの個別的要因は、地域要因との関連または制約のもとに形成される。そして、個別的要因は、対象不動産の最有効使用を判定するにあたって個別分析を行う場合ならびに鑑定評価方式のうち、とくに比較方式を適用して、個別的要因の比較を行う場合に重要な意義をもつものである。

〇地積→土地については、その用途や近隣地域の標準的使用などに応じて、標準的地積が考慮されなければならない。一般に、ビジネスセンターのビル街等では、広大な地積が要求されるが、高度商業地の小売店舗地等では、かなり小さな地積でも高収益をあげうるのである。住宅地についても、地域の特性に応じて、標準的な地積が定められることになるが、都内等地価の高い地域では住宅地の標準的な地積も、次第に狭小化されていく傾向がある。また、工業地特に重工業用の土地については、かなり広大な地積を要求されるのが一般である。

〇地勢→平坦地については、殆ど問題ないが、傾斜地については、どの方角へ傾斜しているのか、住宅地であれば、日照、通風等を考慮して南又は東南の方角へゆるやかに傾斜しているのが良いとされる。商業地では収益性の観点から一般に傾斜地は好まれない。

〇地質及び地盤→土地を構成する岩石、礫（れき）、砂、粘土などの地質は、建造物の支持力や沈下度に影響する。地盤は、岩盤などであれば、堅牢で、高層ビル建築にも適するが、粘土などの軟弱地盤では低層建物の建築にも差し支えることがある。また、建物構造と地盤の良否との関連で、大地震などに際して震害度も考慮しなければならない。

〇間口、奥行及び形状→宅地の間口は一般に広い方が良い。とくに大工場地等では、間口が狭小なのは製品の運搬にも不便であり、その効用度の低下は著しい。また、奥行は極端に浅いものも、反対に極端に深いものも効用を減ずる。奥行の深い画地は、奥行価格逓減法則が働き、その深さに比例して効用度は低下し、価格は低減するものである。間口と奥行のバランスも大切である。住宅地などは、南側が道路に面して、東西に開けた長方形が良いとされるのは、日照、通風等を考慮するからである。（均衡の原則）

〇接面街路の幅員、構造等の状態ならびに接面街路の系統及び連続性→接面道路は幹線道路か否か。それは、都心や中心駅にどのように連絡しているのかという街路の系統は、画地の利便性に差異を生じさせ、土地価格に影響を与える。また、街路が国道か県道か私道かの区別や交通規則への配慮も必要である。街路の構造は、舗装か非舗装か、幅員は何メートルか、車道と歩道は区別されているか等がチェックポイントとなる。　

〇上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易→上水道、電気、ガス等が供給施設で、処理施設とは、公共下水道、排水施設等である。これらの施設が整備されているか否か。未整備の場合、引き込みが容易であるか否か、その費用はどの程度か等は画地の価格に影響を与える。

〇公法上及び私法上の規制、制約等→土地は、人間の生活の基盤となるものであり、公共的な財産であるから、これを規制する行政法規も多岐にわたる。画地に直接影響を与える公法上の規制の主要なものは次のとおりである。

・土地利用規制→国土利用計画法、都市計画法、建築基準法、農地法、自然公園法、文化財保護法

・災害防止→宅地造成等規制法、急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律、土砂災害防止法、地すべり等防止法

・公物規制→道路法、河川法、海岸法、港湾法、森林法

・私法上の利用、権利関係に基づく制約→賃借権、地上権、地役権、永小作権、民法の相隣関係等が挙げられる。以上の制約や規制は、不動産の鑑定評価を行うに当たって、合法性の観点から対象不動産が最有効使用の状態にあるか否かの判断の基礎となるものである。→合理性、合法性、最高・最善の使用方法