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※赤字の箇所は補足説明です。

第３章／不動産の価格を形成する要因

（第３節／個別的要因のつづき）

１．宅地

（１）住宅地

住宅地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。

①地勢、地質、地盤等（環境条件）※住・商・工共通

②間口、奥行、地積、形状等（画地条件）※住・商・工共通

③高低、角地その他の接面街路との関係（画地条件）※住・商・工共通

④接面街路の幅員、構造等の状態（街路条件）※住・商・工共通

⑤接面街路の系統及び連続性（街路条件）※住・商・工共通

⑥上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易（環境条件）※住・商・工共通

⑦情報通信基盤の利用の難易（地域要因は情報通信基盤整備の状態）

（環境条件）※住・商・工共通

⑧埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態（環境条件）※住・商・工共通

⑨土壌汚染の有無及びその状態（環境条件）※住・商・工共通

⑩公法上及び私法上の規制、制約等（地域要因は行政上の）

（行政的条件）※住・商・工共通　　

⑪隣接不動産等周囲の状態※住・商共通

⑫日照、通風及び乾湿（環境条件）※住宅地のみ

⑬交通施設との距離（交通・接近条件）※住宅地のみ

⑭商業施設との接近の程度（交通・接近条件）※住宅地のみ

⑮公共施設、公益的施設等との接近の程度（交通・接近条件）※住宅地のみ

⑯汚水処理場等の嫌悪施設等との接近の程度（環境条件）※住宅地のみ

〇住宅地については、居住の快適性、利便性が個別的要因の基本的要素となる。

〇住宅地域の地域要因に関する事項とその大半が重複しているようであるが、住宅地域全体に関連する要因と、対象不動産に関連する要因とでは、その影響の範囲が相違することに留意しなければならない。

〇地積・形状が対象不動産の近隣地域における標準的使用に照らして適当であるか。

〇高低、角地の状況に関しては、居住の快適性、利便性の観点から検討がなされなければならない。画地が街路より高いことは、日照・通風・景観・排水等を考慮するとプラス要因となる。また一般に、東南の角地が良いとされるのは、日照・通風を考慮するからである。

〇日照の確保、通風の良否、乾湿の程度等、気象の状態が重視されることは言うまでもないが、南側に空地があり日照が良好であっても、その空地に高層建物が建つことにより日照が遮られるという、隣接不動産等周囲の状態についての予測が重視されなければならない場合がある。予測の原則

〇鉄道、駅等の交通施設との距離、商店街、ショッピングセンター等の商業施設ならびに公園、学校、病院等の公共施設、公益的施設等との接近の程度は、住宅地の効用度を左右する大切な要因である。

〇変電所、ガスタンク、爆発物貯蔵所等は危険施設で、汚水処理場、火葬場、刑務所、ゴミ焼却場、墓地等が嫌悪施設といえる。これらの施設に接近している画地の価格が低下するのは言うまでもない。