お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第５章／鑑定評価の基本的事項

（第３節のつづき）

Ⅱ／賃料

不動産の鑑定評価によって求める賃料は、一般的には正常賃料又は継続賃料であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定賃料を求めることができる場合があるので、依頼目的に対応した条件を踏まえてこれを適切に判断し、明確にすべきである。

１／正常賃料

正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等（賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう。）の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料（新規賃料）をいう。

正常価格（適正な価格）と同様に正常賃料は適正な賃料で、限定賃料や継続賃料は適正に表示する賃料となっている。

２／限定賃料

限定賃料とは、限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料（新規賃料）をいう。

限定賃料を求めることができる場合を例示すれば、次のとおりである。

（１）隣接不動産の併合使用を前提とする賃貸借等に関連する場合　　　　　

（２）経済合理性に反する不動産の分割使用を前提とする賃貸借等に関連する場合 

【限定賃料の定義】

① 不動産の価値が市場価値と乖離する

正常賃料が、合理的で自由な市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正賃料であるのに対し、限定賃料は、第三者的な一般人が参入する余地のない、合理的で自由な市場において形成されることのない賃料である。

②市場限定に基づく適正賃料である

当事者間においては、経済合理性を有する適正賃料である。

※限定賃料を求めるに当たっては、市場が相対的に限定され、不動産の価値が市場価値から乖離するその度合の判断が適正でなければならない。

※「限定価格と同一の市場」とは

→不動産の併合使用又は分割使用に基づき、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で成立するであろう経済価値と乖離することにより相対的に限定される市場 

３／継続賃料

継続賃料とは、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をいう。

「賃料」の種類

新規賃料　

①正常賃料→正常価格と同一市場概念の下、新たな賃貸借等の契約において

②限定賃料→限定価格と同一市場概念の下、新たな賃貸借等の契約において

継続賃料→賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において