お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第５章／鑑定評価の基本的事項

（第３節のつづき）

３／特定価格

特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件（合理的市場３条件）を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

特定価格を求める場合を例示すれば、次のとおりである。

（１）各論第３章第１節に規定する証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合 　

資産の流動化に関する法律、投資信託及び投資法人に関する法律、不動産特定共同事業法、金融商品取引法

特定資産の取得時又は保有期間中の価格は、資産流動化計画に基づく運用方法を所与とするため、必ずしも最有効使用を前提にするものではない。→最有効使用を前提とする価値判断との要件を満たさない。（結果的に最有効使用を前提として把握された価格と同じになる場合は正常価格で表示。）

（２） 民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合

早期の処分可能性を考慮した適正な処分価格を求めるため、相当期間の市場公開を前提としない。

（３） 会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合

現状の事業拘束下にあることを前提とした利用現況を所与とするため、必ずしも最有効使用を前提にするものではない。（結果的に最有効使用を前提として把握された価格と同じになる場合は正常価格で表示。）

特定価格について

①法令等について

法令等とは、法律、政令、内閣府令、省令その他国の行政機関の規則、告示、訓令、通達等のほか、最高裁判所規則、条例、地方公共団体の規則、不動産鑑定士等の団体が定める指針　（不動産の鑑定評価に関する法律第４８条の規定により国土交通大臣に届出をした社団又は財団が定める指針であって国土交通省との協議を経て当該団体において合意形成がなされたものをいう。以下同じ。）、企業会計の基準、監査基準をいう。

②特定価格を求める場合の例について

特定価格を求める場合の例として掲げられているものについて、それぞれの場合ごとに特定価格を求める理由　は次のとおりである。

ア／各論第3章第1節に規定する証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合

この場合は、投資法人、投資信託又は特定目的会社等（以下「投資法人等」という。）の投資対象となる資産（以下「投資対象資産」という。）としての不動産の取得時又は保有期間中の価格として投資家に開示することを目的に、投資家保護の観点から対象不動産の収益力を適切に反映する収益価格に基づいた投資採算価値を求める必要がある。

投資対象資産としての不動産の取得時又は保有期間中の価格を求める鑑定評価については、上記鑑定評価目的の下で、資産流動化計画等により投資家に開示される対象不動産の運用方法を所与とするが、その運用方法による使用が対象不動産の最有効使用と異なることとなる場合には特定価格として求めなければならない。なお、投資法人等が投資対象資産を譲渡するときに依頼される鑑定評価で求める価格は正常価格として求めることに留意する必要がある。

イ／民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合

この場合は、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、財産を処分するものとしての価格を求めるものであり、対象不動産の種類、性格、所在地域の実情に応じ、早期の処分可能性を考慮した適正な処分価格として求める必要がある。

鑑定評価に際しては、通常の市場公開期間より短い期間で売却されることを前提とするものであるため、早期売却による減価が生じないと判断される特段の事情がない限り特定価格として求めなければならない。　

正常価格の前提諸条件である合理的市場の条件（3）→”相当期間の市場公開”を欠く。

転売目的の市場参加者想定→取得採算価格（転売予測価格－転売費用－利潤）は有力検証手段

ウ／会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合

この場合は、会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、現状の事業が継続されるものとして当該事業の拘束下にあることを前提とする価格を求めるものである。

鑑定評価に際しては、上記鑑定評価目的の下で、対象不動産の利用現況を所与とすることにより、前提とする使用が対象不動産の最有効使用と異なることとなる場合には特定価格として求めなければならない。

企業不動産として（賃貸収益ではない。）

純収益＝総収益（売上高）－総費用（売上原価＋販売費及び一般管理費等）

４／特殊価格

費用面から価値を求めるもので、その文化的価値を求めるものではない。

特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

特殊価格を求める場合を例示すれば、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合である。