お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第５章／鑑定評価の基本的事項

第３節／鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定

不動産鑑定士による不動産の鑑定評価は、不動産の適正な価格を求め、その適正な価格の形成に資するものでなければならない。

Ⅰ／価格　

不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合があるので依頼目的に対応した条件を踏まえて価格の種類を適切に判断し、明確にすべきである。なお、評価目的に応じ、特定価格として求めなければならない場合があることに留意しなければならない。

・不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格である。

・正常価格、正常賃料以外の価格等は、依頼目的（特定価格については法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的である必要がある。）に対応して条件が設定される。

・不動産の鑑定評価とは、「現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を、不動産鑑定士が的確に把握する作業に代表される」ものである。したがって、鑑定評価によって求める価格は、基本的には、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格、すなわち「正常価格」である。しかし、複雑な社会的需要に的確に対応するためには、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における市場価値又は経済価値を合理的な根拠をもって求めることが必要となる場合がある。したがって、基準では、そのような社会的需要に基づく依頼目的に対応して設定する条件及びその市場価値等の求め方並びに価格の種類を規定し、鑑定評価の作業において、その内容を明確にすることを求めている。特に特定価格については、限定価格における併合のための売買等の依頼目的と異なり、法令等による社会的要請に基づく鑑定評価目的に対応する必要があるため、鑑定評価の依頼目的が、基準で規定する特定価格を求める法令等による社会的要請がある場合に該当する場合には、特定価格として求める必要がある。

・不動産の現実の（取引）価格は、取引等の必要に応じて個別的に形成されるのが通常であるからその取引市場をもつことが困難であり、又は不完全な市場しかもちえないから、不動産の価格について、何人も容易に適正なものとして識別できるような価格の基礎となる市場価値を形成する場をもっていないのが通常である。これに対して、不動産の鑑定評価とは、「合理的な市場で形成されるであろう正常な市場価格を表示する価格を、鑑定評価の主体が的確に把握することを中心とする作業」（市場代行機能）なのである。ここに合理的な市場で形成されるであろう正常な市場価格を表示する価格とは、鑑定評価によって求める価格の種類としての正常価格及び正常賃料なのである。

・不動産の価格が、社会的、経済的、行政的な諸力の選択指標であること、社会のあり方や人間の歴史及び個人の幸福を決定づけてゆく重要な要因であることを命題として、一般の人々に妥当する適正な価格である正常価格が、不動産の鑑定評価において求められなければならない。

１／正常価格

正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。この場合において、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場とは、以下の条件を満たす市場をいう。※正常価格のみ適正な価格で、その他は適正に表示する価格と表記されている。

合理的市場の３条件

（１）市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由であること。なお、ここでいう市場参加者は、自己の利益を最大化するため次のような要件を満たすとともに、慎重かつ賢明に予測し、行動するものとする。　合理的市場参加者の条件

・自由意思により参入退出自由

・利益最大化５要件具備

・慎重賢明に予測行動

市場参加者の利益最大化５要件　　　　

①売り急ぎ、買い進み等をもたらす特別な動機のないこと

②対象不動産及び対象不動産が属する市場について取引を成立させるために必要となる通常の知識や情報を得ていること

③取引を成立させるために通常必要と認められる労力、費用を費やしていること。

④対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うこと。

⑤買主が通常の資金調達能力を有していること。

（２）取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘引したりするような特別なものではないこと。

（３）対象不動産が相当の期間市場に公開されていること

市場性を有するとは、一般多数の民間の人々の間で売買の対象となり得るということである。したがって、学校や市役所のような公共建物は、市場性を有するとは言えないから、これらの不動産につき公共の用に供することを前提とする場合には正常価格を求めるべきではない。ただし、公共建物等を民間に払い下げような場合の払下げ価格については、正常価格を求めることとなろう。

正常価格について

現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件について

①買主が通常の資金調達能力を有していることについて ※通常より有利な資金調達能力を有する買主の場合は買い進みの可能性に留意

通常の資金調達能力とは、買主が対象不動産の取得に当たって、市場における標準的な借入条件（借入比率、金利、借入期間等）の下で借り入れと自己資金とによって資金調達を行うことができる能力をいう。

②対象不動産が相当の期間市場に公開されていることについて

相当の期間とは、対象不動産の取得に際し必要となる情報が公開され、需要者層に十分浸透するまでの期間をいう。なお、相当の期間とは、価格時点における不動産市場の需給動向、対象不動産の種類、性格等によって異なることに留意すべきである。

また､公開されていることとは､価格時点において既に市場で公開されていた状況を想定することをいう．( 価格時点以降売買成立時まで公開されることではないことに留意すべきである。） 

２／限定価格

限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく 市場価値を適正に表示する価格をいう。

限定価格を求める場合を例示すれば、次のとおりである。

（１）借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合

借地人が底地を買い取る場合と底地所有者（地主）が当該借地権を買い取る場合とに分かれるが、いずれの場合も、完全所有権を獲得することによる最有効使用への期待と担保価値増大並びに市場性回復による価値の増分等が見込まれるので、第三者が当該底地や借地権を買い取る場合の市場価値（正常価格）と乖離した高い価格で買い取らなければならないことが多い。このような場合、限定価格を求めることができる。

（注）借地権と底地の併合を目的とする場合は限定価格を求めることができ、第三者が借地権又は底地を取得する場合は正常価格を求めることとなる。　

（２）隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合※寄与の原則

（３）経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関連する場合　　※≒残地補償込みの価格

限定価格は、不動産の併合又は分割に基づく取引で、市場が取引の当事者間に限定されるために第三者の介入余地がなくなり、市場価値と乖離する場合の価格である。したがって、限定価格は、正常価格のように、何人にも妥当する客観的交換価値ではなく、取引当事者間では納得のゆく、当事者同士では経済合理性のある取引価格であり、しかも、その経済合理性が、不動産の価値自体から導き出される適正な価格である。（注）借地権と底地、又は隣接地併合する場合でも、不動産の価値が市場価値を乖離することなく、市場が相対的に限定されることがなければ限定価格を求めるべきではなく、原則として正常価格を求めることになる。