お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第５章／鑑定評価の基本的事項

第２節／価格時点の確定

価格形成要因は、時の経過により変動するものであるから、不動産の価格はその判定の基準となった日においてのみ妥当するものである。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格の判定の基準日を確定する必要があり、この日を価格時点という。また、賃料の価格時点は、賃料の算定の期間（原則として、「宅地」、「建物及びその敷地」については１ヶ月）の収益性を反映するものとしてその期間の期首となる。

価格時点は、鑑定評価を行った年月日（評価時点）を基準として現在の場合（現在時点）、過去の場合（過去時点）及び将来の場合（将来時点）に分けられる。

価格時点の確定について

（１） 継続賃料の価格時点について

借地借家法第１１条第１項（借地の賃料・地代の増減請求権）又は第３２条第１項（借家の賃料・家賃の増減請求権）に基づき賃料の増減が請求される場合における価格時点は、賃料増減請求に係る賃料改定の基準日となることに留意する必要がある。

賃料の価格時点は賃料算定の収益性を反映するものとしてその期間の期首であるが、借地借家法第11 条第1 項又は第32 条第1 項に基づき賃料の増減が請求される場合に価格時点を設定する際には、特に下記に留意する必要がある。

・賃料増減請求権の行使に当たっては、対象不動産、現行契約及び相手方を特定して賃料改定の意思表示をしなければならないこと。

・賃料増減請求において、基準時点が明示されているか否か、あるいは、その時点が意思表示の後か否かによって、効力が生じる月日や価格時点が異なること。

・賃料増減請求においては、請求する賃料改定額そのものを明示することまでは求められていないが、減額、増額のいずれの請求かについて、意思表示がなされている必要があること。

継続賃料の鑑定評価は、原則として賃料増減請求権を行使しうる場合に行うものである（基準総論第７章第２節Ⅰ）。賃料増減請求権（賃料増減請求権は、形成権とされるため、賃料増減請求権を行使すると、一方的な意思表示により賃料の増額又は減額の効果が生じる。）は、契約当事者の一方的な意思表示が到達した時点から将来に向かって、客観的に妥当な相当額に改定されるという効果が生じる（「被上告人が上告人に対してなした本件建物部分の賃料を増額する旨の意思表示が借家法七条に基づく賃料増額の請求であることは、原判決（その引用する第一審判決を含む。以下同じ。）の判文に徴して明らかであるところ、それは形成権の行使であるから、賃料の増額を請求する旨の意思表示が上告人に到達した日に増額の効果が生ずるものと解するのが相当である。本件の場合、民法九七条一項にいう「相手方ニ到達シタル時」とは、右の趣旨に解すべきである。」（最高裁判例昭和45 年6 月4 日民集24 巻6 号482 頁））。この相当額とは、直近合意時点から価格時点までの事情変更　のほか、契約内容、契約締結の経緯等の賃料額を決定した諸般の事情　を考慮して求められた適正な賃料をいい、継続賃料と同義である。このため、賃料増減請求権が行使されたか否か、あるいは、その効力については裁判によって確定するものであるが、継続賃料の鑑定評価の価格時点等にも影響を与えるため、賃料増減請求権が行使されている場合には、賃料増減請求が適切に行われているか、請求されている内容は何かについて、適切に確認をすることが必要である。なお、賃料増減請求を受けている場合以外に、継続賃料の鑑定評価に係る価格時点を設定する場合として、例えば、下記の時点がある。

・ 賃貸借契約における賃料改定協議の約定による時点

・ 賃料改定交渉を進めるに当たって事前に継続賃料を把握する目的で設定された任意の時点

賃料増減請求に係る場合の価格時点の設定に当たり、賃料増減請求権の行使や請求内容の確認において留意すべき事項は下記のとおりである。

・賃料増減請求の意思表示

賃料増減請求権の行使に当たっては、対象不動産、現行契約及び相手方を特定して賃料改定の意思表示をしなければならない。例えば、東京高裁（東京高裁平成13 年3 月28 日判例タイムズ1068 号212 頁）平成13 年判決では、建物賃貸借契約書の賃料等改定条項に基づき「賃料改定協議の申入」をしたが協議が調わず、「協議の申入」をしたことを賃料減額請求に該当するとの主張に対して、「協議の申入」を受けただけであり減額請求は受けていないことから、賃料減額請求に対して理由がないと判示している。

・賃料改定の基準時点

賃料増減請求において、賃料増減請求額が適用される基準時点が明示されているか否か、あるいは、その時点が意思表示の後か否かによって、効力が生じる月日や価格時点が異なるため留意する必要がある。例えば「平成○年○月○日から月額賃料を○○○円に改定する」というように増減額を適用する賃料改定の時期が明確に示されている場合には、明示されている基準時点が通常は価格時点となる。ただし、基準時点が賃料改定の意思表示以前の場合は、過去に遡及する意思表示は認められず、意思表示の到達した翌日から効力が生じる。なお、この基準時点が明示されていない場合は、意思表示の到達した翌日から効力が生ずる。

・賃料改定額の明示

賃料増減請求においては、請求する賃料改定額そのものを明示することまでは求められていないが、減額、増額のいずれの請求かについて、意思表示がなされている必要がある。なお、申入れた額が、最終的な相当賃料額になるとは限らないが、合意額が一致しない場合においても賃料増減請求権の行使の効力は認められ、裁判において、認定される賃料増減額の上限を示す意味で、記載が必要である。

（２）過去時点の鑑定評価について

過去時点の鑑定評価は、対象不動産の確認等が可能であり、かつ、鑑定評価に必要な要因資料及び事例資料の収集が可能な場合に限り行うことができる。また、時の経過により対象不動産及びその近隣地域等が価格時点から鑑定評価を行う時点（評価時点）までの間に変化している場合もあるので、このような事情変更のある場合の価格時点における対象不動産の確認等については、価格時点に近い時点の確認資料等をできる限り招集し、それを基礎に判断すべきである。※確認等可能かつ要因・事例資料収集可能時のみ

（３）将来時点の鑑定評価について

将来時点の鑑定評価は、対象不動産の確定、価格形成要因の把握、分析及び最有効使用の判定についてすべて想定し、又は予測することとなり、また、収集する資料についても鑑定評価を行う時点（評価時点）までのものに限られ、不確実にならざるを得ないので、原則としてこのような鑑定評価は行うべきではない。ただし、特に必要がある場合において、鑑定評価上妥当性を欠くことがないと認められるときは将来の価格時点を設定することができるものとする。