お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第６章／地域分析及び個別分析

対象不動産の地域分析及び個別分析を行うに当たっては、まず、それらの基礎となる一般的要因がどのような具体的な影響力を持っているかを的確に把握しておくことが必要である。　

一般的要因の分析→地域指向性・地域偏向性→地域の種別（用途的地域）ごとに異なる地域要因（同種の地域に対しては同質的な影響）

第１節／地域分析　

Ⅰ／地域分析の意義

地域分析とは、その対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのような特性を有するか、また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその地域内の不動産（対象不動産だけではない）の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているかを分析し、判定することをいう。

Ⅱ／地域分析の適用

１／地域及びその特性

特に重要な地域→①用途的地域（近隣地域、類似地域）②広域的地域→同一需給圏　

地域分析に当たって特に重要な地域は、用途的観点から区分される地域（以下「用途的地域」という。）、すなわち近隣地域及びその類似地域と、近隣地域及びこれと相関関係にある類似地域を含むより広域的な地域、すなわち同一需給圏である。

また、近隣地域の特性は、通常、その地域に属する不動産の一般的な標準的使用（前面道路、間口奥行、地上建物等の状況）に具体的に現れるが､この標準的使用は、利用形態からみた地域相互間の相対的位置関係及び価格形成を明らかにする手掛りとなるとともに､その地域に属する不動産のそれぞれについての最有効使用を判定する有力な標準となるものである。

標準的使用→手掛り＋有力な標準

なお、不動産の属する地域は固定的なものではなく、地域の特性を形成する地域要因も常に変動するものであることから、地域分析に当たっては、対象不動産に係る市場の特性の把握（市場分析）の結果を踏まえて地域要因及び標準的使用の現状と将来の動向とをあわせて分析（動態的分析）し、標準的使用を判断しなければならない。

市場分析を反映→動態的分析により標準的使用を判断　

・一般的要因の相関結合→地域要因→「地域特性」形成・地域内不動産の価格形成                

・標準的使用→①地域相互間の相対的位置関係、価格形成の手掛かり②最有効使用判定の有力な標準

地域特性すなわち標準的使用の現状と将来の動向を分析し明らかにすることの最終目標は、当該近隣地域に属する不動産についての価格水準を判定することである。

（１）用途的地域＝近隣地域及びその類似地域　

①近隣地域

近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に関して直接的に影響を与えるような特性を持つものである。

近隣地域は、その地域の特性を形成する地域要因の推移、動向の如何によって、変化していくものである。

【近隣地域の条件】

①対象不動産の属する地域の一つである

対象不動産は、ある地域（自然的）の構成分子であるとともに、他の地域（行政的・用途的）にも重畳的に属するものである。

②都市あるいは農村等の内部にある

都市、農村というような地域社会に比べると、ずっと小規模な生活圏あるいは行動圏を構成している。

③特定の用途に供されることを中心に地域的まとまりを示している

居住、商業活動、工業生産活動に関連して、ある特定の用途（住宅、店舗、工場等）を中心に地域的にまとまりを示している地域であるから、これを機能と範囲の両面から把握することが必要である。まず、機能の面では、対象不動産が属する地域の特定の用途はどのようであるか。それはその地域に属する不動産について一般的な標準的使用に具体的に表れるものであるから、標準的使用すなわち地域特性を的確に把握する。次に範囲については、その標準的使用を中心にまとまりをもった地域の範囲はどこまであるかを把握する。その具体的な範囲は、近隣地域の地域分析を行う過程において、その地域要因並びにその近隣地域を含むより広域的地域及びその近隣地域の周辺地域の地域要因分析や類似地域の地域特性との比較検討により、明らかになってくるものである。

④近隣地域の地域特性は対象不動産の価格形成に直接影響を与える（間接的影響ではない）。

したがって、近隣地域内の不動産は、用途的共通性とともに機能的同質性をもち、不動産相互間に代替・競争関係が成立する。その結果、地域内不動産については一定の価格水準が形成される。

⑤地域要因の推移にともなって、発展し、衰退し、維持される

・用途的地域のなかには、その用途が純化されず、住・商・工の用途が混在している地域が、しばしば見受けられる。このような混在地域についても、先に述べた機能的な同質性、あるいは同一の機能性を中心にまとまりを示している範囲、ならびに地域的特性の直接の影響のもとに一定の不動産の価格水準が形成されているか否かを検討することにより、近隣地域の把握が可能となるであろう。

・用途的地域の分類は、例えば、住宅地域を更に高級・中級・普通住宅地域に細分類したり、商業地域を高度・普通商業地域等に細分類する場合もある。また、住・商・工が混在する地域（混在地域）についても、用途の混在を前提として地域としての機能性が生まれており、一定の価格水準が形成されている場合には、一つの用途的地域として把握することができる。