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※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第６章／地域分析及び個別分析

（第１節のつづき）

（２）同一需給圏

近隣地域及びこれと相関関係にある類似地域を含むより広域的な地域　

同一需給圏＝近隣地域＋相関関係類似地域＋その他（代替関係のある不動産あり）　

【同一需給圏の条件】

・対象不動産と代替関係が成立する不動産が存する

・相関関係ある類似地域等の範囲を規定する

同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。それは、近隣地域を含んでより広域的であり、近隣地域と相関関係にある類似地域等の存する範囲を規定するものである。一般に、近隣地域と同一需給圏内に存する類似地域とは、隣接すると否とにかかわらず、その地域要因の類似性に基づいて、それぞれの地域の構成分子である不動産相互の間に代替、競争等の関係が成立し、その結果、両地域は相互に影響を及ぼすものである。

また、近隣地域の外かつ同一需給圏内の類似地域の外に存する不動産であっても、同一需給圏内に存し対象不動産とその用途、規模、品等等の類似性に基づいて、これら相互の間に代替、競争等の関係が成立する場合がある。

ex.マンション適地

同一需給圏は、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によってその地域的範囲を異にするものであるから、その種類、性格及び規模に応じて需要者の選好性を的確に把握した上で適切に判定する必要がある。

同一需給圏の判定に当たって特に留意すべき基本的な事項は、次のとおりである。→「土地の種別」により構成

①宅地

ア　住宅地

同一需給圏は、一般に都心への通勤可能な地域の範囲に一致する傾向がある。ただし、地縁的選好性により地域的範囲が狭められる傾向がある。なお、地域の名声、品位等による選好性の強さが同一需給圏の地域的範囲に特に影響（狭める）を与える場合があることに留意すべきである。→優良住宅地

→住宅地については、住宅居住者が通常その生活のための基本的な経済活動の場（職業、仕事先）を都心に置くものであるから、その同一需給圏は、都心への通勤可能な地域の範囲に一致する傾向を有する。その地域の範囲内においては、住宅用途としての代替可能性があるからである。

住宅地の同一需給圏は都心への通勤可能な地域の範囲というようにできるだけ広く解すべきであるが、現実には、人間はその出身地、永年住み慣れた土地、親族関係が多く住んでいる土地等に愛着を持つという、土地と人間との縁故関係に基づいて需給圏の範囲を一定の地域的範囲に区切ってしまう傾向があるので、このような地縁的選好性により代替関係が成立する地域的範囲が狭められる傾向がある。特に、高級（優良）住宅地については、当該地域の名声、品位の高さ等による選好性が著しく、そのために代替関係の成立する範囲が狭められる傾向がある。

イ　商業地

同一需給圏は、高度商業地については、一般に広域的な商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向があり、したがって、その範囲は高度商業地の性格に応じて広域的に形成される傾向がある。（一般高度商業地・業務高度商業地・複合高度商業地）

また、　普通商業地については、一般に狭い商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向がある。ただし、地縁的選好性　により（代替関係が成立する）地域的範囲が狭められる傾向がある。

→高度商業地については、広域的な背後地の消費人口を吸引して形成されるものであるので、このような背後地を基礎として成り立つ商業収益をあげうる商業地の存在する地域の範囲が、その同一需給圏となる。したがって、人間と土地の地縁的選好性が強められる傾向はなく、経済合理性に基づく高度な商業収益並びに利潤追求を目的として同一需給圏の範囲は、相当に広域的に形成される傾向をもつものである。これに対し、普通商業地は、より狭い範囲の商業背後地を基礎にして成り立つものであり、同一需給圏もこのような商業基盤を背景とした商業収益をあげうる商業地の存在する地域的範囲に一致する傾向をもつ。そして、商店経営主体が個人的色彩を持つ場合、居住地に近いところへ開店するというように、地縁的選好性が働き、代替関係の成立する地域的範囲がより狭められる傾向がある。

ウ　工業地

同一需給圏は、港湾、高速交通網等の利便性を指向する産業基盤指向型工業地等の大工場地については、一般に原材料、製品等の大規模な移動を可能にする高度の輸送機関（鉄道、幹線道路、港湾等）に関して代替性を有する地域の範囲に一致する傾向があり、したがって、その地域的範囲は、全国的な規模となる傾向がある。また、製品の消費地への距離、消費規模等の市場接近性を指向する消費地指向型工業地等の中小工場地については、一般に製品の生産及び販売に関する費用の経済性に関して代替性を有する地域の範囲に一致する傾向がある。

エ　移行地

同一需給圏は、一般に当該土地が移行すると見込まれる土地の種別の同一需給圏と一致する傾向がある。ただし、熟成度の低い場合には、移行前の土地の種別の同一需給圏と同一のものとなる傾向がある。

ex.住宅移行地は住宅地の同一需給圏と一致する傾向あり

②農地

同一需給圏は、一般に当該農地を中心とする通常の農業生産活動の可能な地域の範囲内に立地する農業経営主体を中心とするそれぞれの農業生産活動の可能な地域の範囲に一致する傾向がある。 

③林地

同一需給圏は、一般に当該林地を中心とする通常の林業生産活動の可能な地域の範囲内に立地する林業経営主体を中心とするそれぞれの林業生産活動の可能な地域の範囲に一致する傾向がある。

④見込地

同一需給圏は、一般に当該土地が転換すると見込まれる土地の種別の同一需給圏と一致する傾向がある。ただし、熟成度の低い場合には、転換前の土地の種別の同一需給圏と同一のものとなる傾向がある。

ex.宅地見込地は宅地の同一需給圏と一致する傾向あり

⑤建物及びその敷地

同一需給圏は、一般に 当該敷地の用途に応じた同一需給圏と一致する傾向があるが、当該建物及びその敷地一体としての 用 途、規模、品等等によっては代替関係にある不動産の存する範囲が異なるために当該敷地の用途に応じた同一需給圏の範囲と一致しない場合がある。