お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第６章／地域分析及び個別分析

（第１節のつづき）

２／対象不動産に係る市場の特性

→市場分析（同一需給圏）

地域分析における対象不動産に係る市場の特性の把握に当たっては、同一需給圏における市場参加者がどのような属性を有しており、どのような観点から不動産の利用形態を選択し、価格形成要因についての判断を行っているか(行動)を的確に把握することが重要である。あわせて同一需給圏における市場の需給動向を的確に把握することが必要である。

また、把握した市場の特性については、近隣地域における標準的使用の判定に反映させるとともに鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整等における各種の判断においても反映すべきである。

→説得力に係る判断（地域分析個別分析結果と手法適合性）

（３）対象不動産に係る市場の特性について

①把握の観点

ア／同一需給圏における市場参加者の属性及び行動

→市場代行機能

同一需給圏における市場参加者の属性及び行動を把握するに当たっては、特に次の事項に留意すべきである。

（ア）市場参加者の属性については、

業務用不動産の場合、主たる需要者層及び供給者層の業種、業態、法人か個人かの別並びに需要者の存する地域的な範囲。

居住用不動産の場合、主たる需要者層及び供給者層の年齢、家族構成、所得水準並びに需要者の存する地域的な範囲。

（イ）（ア）で把握した属性を持つ市場参加者が取引の可否、取引価格、取引条件等について意思決定する際に重視する価格形成要因の内容

イ／同一需給圏における市場の需給動向

同一需給圏における市場の需給動向を把握するに当たっては、特に次の事項に留意すべきである。

（ア）同一需給圏内に存し、用途、規模、品等等が対象不動産と類似する不動産に係る需給の推移及び動向

（イ）（ア）で把握した需給の推移及び動向が対象不動産の価格形成に与える影響の内容及びその程度

→用途・規模・品等等／類似不動産／需給推移動向／影響程度

②把握のための資料

対象不動産に係る市場の特性の把握（市場分析）に当たっては、平素から、不動産業者、建設業者及び金融機関等からの聴聞等によって取引等の情報（取引件数、取引価格、売り希望価格、買い希望価格等）を収集しておく必要がある。あわせて公的機関、不動産業者、金融機関、商工団体等による地域経済や不動産市場の推移及び動向に関する公表資料を幅広く収集し、分析することが重要である。