お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第７章／鑑定評価の方式

（第２節つづき）

Ⅲ　継続賃料を求める鑑定評価の手法

差・利・ス・賃

継続賃料→不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料

１　差額配分法

（１）意義

差額配分法は、対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について､契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案（差額発生要因広域分析＋契約事項等分析）して､当該差額のうち賃貸人等に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手法である。

（２）適用方法

①対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料は、価格時点において想定される新規賃料であり、積算法、賃貸事例比較法等により求めるものとする。 対象不動産の経済価値に即応した適正な支払賃料は、契約に当たって一時金が授受されている場合については、(不動産の経済価値に即応した適正な) 実質賃料から権利金、敷金、保証金等の一時金の運用益及び償却額を控除することにより求めるものとする。

②賃貸人等に帰属する部分については、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、一般的要因の分析及び地域要因の分析により差額発生の要因を広域的に分析し、さらに対象不動産について契約内容及び契約締結の経緯等に関する分析を行うことにより適切に判断するものとする。

賃貸人等帰属部分→継続賃料固有価格形成要因留意＋①（一般的要因、地域要因分析による）差額発生要因広域的分析＋②契約内容、締結経緯等分析

・継続賃料の鑑定評価額は、現行賃料を前提として、直近合意時点から価格時点までの事情変更のほか、契約締結の経緯、賃料改定の経緯、契約内容等の諸般の事情を総合的に勘案して、契約当事者間の公平に留意の上決定するものである。

・この継続賃料評価の一般的留意事項は、継続賃料の鑑定評価全般において考慮すべき事項であり、差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法の鑑定評価手法の適用段階においても同様に考慮する必要がある。

・継続賃料に係る評価手法は、継続賃料固有の価格形成要因である事情変更の要因と諸般の事情の要因を各手法において可能な限り考慮して、各手法の平仄を合わせて、鑑定評価書においてそのプロセスを明示することで、評価の過程の説明の向上を図ることが可能となる。

・差額配分法とは対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との差額部分の全部又は一部を適切に配分して試算賃料を求める手法である。

・対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料とは、必ずしも当該不動産の最有効使用を前提として把握される元本価格に即応した賃料を意味しているものではなく、当該不動産の使用方法等が賃貸借等の契約条件により制約されている場合には、当該制約下において把握される元本価格が即応する賃料をいうものである。

・この手法は、賃貸借等に供されている不動産の用益の増減分を反映する点で説得力があるが、賃貸人等に帰属する部分の判定基準が明確でないことに起因して、評価におけるその判定根拠がブラックボックス化しやすいという問題を有している。その一因は、継続賃料の評価手法の適用において継続賃料固有の価格形成要因及びその分析方法が必ずしも明確でないこと、継続賃料固有の価格形成要因を定性的に捉え、それを定量化する評価プロセスが明確に整理されていないことにある。

・賃料差額の発生要因は大きく事情変更に係る要因と諸般の事情の要因に分解することができる。賃貸人等に帰属する部分の判定に当たっては基準各論第２章第１節Ⅱ、第２節Ⅱで説明している継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、一般的要因の分析及び地域要因の分析により差額発生の要因を広域的・時系列的に分析し、さらに対象不動産について契約内容、契約締結の経緯等に関する分析を行うことにより、賃貸借等の当事者間の公平の観点から適切に判断するものである。

・特に基準各論第２章第１節Ⅱ２．の総合的勘案事項として「（６）直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度」が掲げられているとおり、両時点の当該乖離の程度により事情変更に係る要因の差額を把握することが可能であることから、賃貸人等に帰属する部分の判定に当たっては当該事項に留意する必要がある。（当該勘案事項については、「Ｆ 参考例」参照）

また、契約締結の経緯等に係る要因については、賃貸借等の当事者のいずれか一方に起因する事情がある場合は、当該事情を踏まえ、公平の観点から賃貸人等に帰属する部分を判定する必要がある。

「賃料」の種類

新規賃料

①正常賃料→正常価格と同一市場概念の下

②限定賃料→限定価格と同一市場概念の下

継続賃料→賃貸借等の継続に係る特定の当事者間