お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第８章／鑑定評価の手順

第３節　処理計画の策定

処理計画の策定に当たっては、第１節により確定された鑑定評価の基本的事項に基づき、実施すべき作業の質及び量、処理能力等に即応して、対象不動産の確認、資料の収集及び整理、資料の検討及び価格形成要因の分析、鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整、鑑定評価額の決定等鑑定評価の作業に係る処理計画を秩序的に策定しなければならない。

処理計画の策定について

処理計画の策定に当たっては、総論第８章第１節及び第２節に定める事項のほか、依頼者に対し、次の事項を明瞭に確認しなければならない。この際に確認された事項については、処理計画に反映するとともに、当該事項に変更があった場合にあっては、処理計画を変更するものとする。

（１）対象不動産の実地調査の範囲（内覧の実施の有無を含む。）

（２）他の専門家による調査結果等の活用の要否

（３）その他処理計画の策定のために必要な事項

・計画的、秩序的に、鑑定評価の作業を行うために、対象不動産の鑑定評価に当たって行うべき作業の性質、量等に応じた処理計画を策定する必要がある。

・依頼者に対し、実地調査の範囲や他の専門家への調査の要否を確認する必要がある。

鑑定評価の基本的事項が確定されれば対象不動産の鑑定評価に当たって行うべき作業の性質、量等が定まってくるので、基準はこれに応じた処理計画を策定し、計画的、秩序的に、鑑定評価の作業（対象不動産の確認、資料の収集及び整理、資料の検討及び価格形成要因の分析、鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整及び鑑定評価額の決定等）を処理すべきこととしている。

鑑定評価の受付に当たっては、適切な処理計画の策定のため、依頼目的や鑑定評価の基本的事項に関する事項、提出先等に加え、次の事項についても依頼者に確認する必要がある。

・対象不動産の実地調査の範囲（内覧の実施の有無を含む。）

実地調査においては、建物内部の確認を行う必要があることから、建物の内覧を行うことが原則として必要である。ただし、建物の入居者等占有状況等によっては、建物内部への立入調査ができない場合があるので、対象不動産の内覧が可能な範囲を依頼者に確認し、内覧できない部分についてどのように客観的に推定するか、そのための資料等について検討する必要がある。

・他の専門家による調査結果等の活用の要否

専門職業家としての注意を尽くしてもなお対象不動産の価格形成に重大な影響を与える要因が十分に判明しない価格形成要因が存する場合は、原則として他の専門家による調査結果等を活用する必要があるが、このような価格形成要因が存する可能性がある場合に、調査範囲等条件の設定を検討することを含め、他の専門家への調査依頼を行うかどうか（その依頼は鑑定評価の依頼者が行うのかどうかを含む。）、について依頼者に確認し、その対応を検討する必要がある。

・その他処理計画の策定のために必要な事項

例えば、一定の期間に複数不動産の鑑定評価の依頼が同時に行われる場合に、対象不動産ごとに作業の性質、量に応じた処理計画の立案を行い、スケジュールを調整する必要がある。

処理計画の策定に当たっては、依頼者に確認した上記事項等を踏まえ、必要に応じて予備調査を行い、鑑定評価において適用すべき鑑定評価の手法、収集すべき資料の種類及び量等を判断し、鑑定評価の各手順に必要な作業の性質及び量と不動産鑑定士及びその補助者の処理能力等を勘案して作業の日程、分担等を定めなければならない。

また、依頼者に確認した事項は鑑定評価の作業中に依頼者の事情で変更になったり、依頼受付時に想定していない事実が判明したりすることがあるので、このような場合には必要に応じ依頼者と調整のうえ処理計画を変更する必要がある。