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※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第８章／鑑定評価の手順

第２節　依頼者、提出先及び（関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者に係る対象不動産、依頼者、提出先等との）利害関係等の確認

前節による依頼者への確認においては、あわせて、次に掲げる事項を確認するものとする。

・依頼者への確認としては、鑑定評価に当たっての基本的事項や手順のみならず、鑑定評価書の依頼者、提出先、及び開示先の確認・確定に加え、「関与不動産鑑定士」及び「関与不動産鑑定業者」（後記基準Ⅱを参照）の、対象不動産、依頼者、提出先、開示先との利害関係等について確認・確定し、確認書への明記が求められる。

・不動産鑑定士は、その責務の一つとして、縁故若しくは特別の利害関係を有する場合等、公平な鑑定評価を害するおそれのあるときは、原則として不動産の鑑定評価を受けてはならないこととされている。しかし、法律上はこのような特別の場合においても不動産の鑑定評価を行うことを禁止しているわけではなく、その利害関係の内容を明示させることにより不動産鑑定士がいかなる場合でも厳正な態度で鑑定評価に臨むことを期待しているものである（不動産の鑑定評価に関する法律施行規則第38 条第1 項第5 号において、利害関係の有無及びその内容を記載することとされているが、これは利害関係有の場合も想定しているものと考えられる。）。これは不動産鑑定業者についても同様であり、本節において対象不動産、依頼者、提出先等及びその利害関係等の確認を行うことが求められているのも同一の趣旨によるものである。

もっとも、鑑定評価の結果が不特定多数の者に開示、公表され、投資等の判断材料として利用されることにより、不特定多数の者に大きな影響を与える場合においては、高い透明性や独立性が求められる。このように依頼目的によっては、利害関係等の範囲や内容によって鑑定評価の受託を見合わせるべき場合もあることにも留意が必要である。

Ⅰ　依頼者並びに鑑定評価書が依頼者以外の者へ提出される場合における当該提出先及び鑑定評価額が依頼者以外の者へ開示される場合における当該開示の相手方 

Ⅱ　関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係等

→３つ（対象不動産、依頼者、提出先等）

・基準に則った鑑定評価においても、鑑定評価額の公表の有無を確認し、確認した内容を鑑定評価報告書に記載する。

・基準に則った鑑定評価で現実の利用状況と異なる可能性のある条件設定を行わない場合は、鑑定評価額のみが開示される場合においても鑑定評価書の利用者の範囲に留意する必要性は乏しいが、現実の利用状況と異なる可能性のある条件を設定する場合には、鑑定評価書の利用者の範囲の確認が必要となる。

１　関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者の対象不動産に関する利害関係等

関与不動産鑑定士（当該鑑定評価に関与するすべての不動産鑑定士をいう。以下同じ。）及び　関与不動産鑑定業者（関与不動産鑑定士の所属する不動産鑑定業者をいう。以下同じ。）について、対象不動産に関する利害関係又は対象不動産に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無及びその内容を明らかにしなければならない。

２　依頼者と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係

依頼者と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関係、人的関係及び取引関係の有無並びにその内容を明らかにしなければならない。 

３　提出先等と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係

鑑定評価書が依頼者以外の者へ提出される場合における当該提出先又は鑑定評価額が依頼者以外の者へ開示される場合における当該開示の相手方（以下「提出先等」という。）と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関係、人的関係及び取引関係の有無並びにその内容を明らかにしなければならない。ただし、提出先等（提出先・開示先）が未定の場合又は明らかとならない場合における当該提出先等については、その旨を明らかにすれば足りる。→ただし、利用目的の把握に資する情報を把握することは必要

Ⅲ 　鑑定評価額の公表の有無

・現実の利用状況と異なる可能性のある条件を設定する場合には、その可否の判断のために鑑定評価書の利用者の範囲の確認が必要となるので、提出先等の確認とともに鑑定評価額の公表の有無も依頼者に確認する必要がある。なお、依頼目的や依頼の背景から公表の可能性があると判断される場合には、より慎重に確認を行う必要がある。

また、鑑定評価額の公表により不特定多数の者に大きな影響を与える場合においては、高い透明性や独立性が求められるので、このような場合には、前記Ⅱ記載の利害関係等の範囲内容によって鑑定評価の受託を見合わせるべき場合もあることにも留意が必要である。

・公表の有無について確認した内容（未定の場合を含む。）については、その内容を確認書に明記する。

なお、鑑定評価書の提出後に当初予定していなかったにもかかわらず、依頼者において鑑定評価額が公表されることになる場合や提出先等の範囲を拡大しようとする場合においては、条件設定等の適切さを確認・判断する必要があるので、公表又は提出先等の範囲を広げる前に、依頼者が不動産鑑定業者に文書等を交付することによって、鑑定評価報告書の作成を担当した不動産鑑定士（以下「作成担当不動産鑑定士」という。）及び不動産鑑定業者の承諾を得る必要がある。

１．依頼者、提出先等及び利害関係等の確認について

（１）鑑定評価書が依頼者以外の者へ提出される場合における当該提出先及び鑑定評価額が依頼者以外の者へ開示される場合における当該開示の相手方について

鑑定評価書が依頼者以外の者へ提出される場合における当該提出先及び鑑定評価額が依頼者以外の者へ開示される場合における当該開示の相手方の確認については、依頼目的に応じ、必ずしも個別具体的な名称等による必要はなく、提出等の目的、提出先等の属性等利用目的の把握に資するものでも足りる。このため、個別具体の名称等が明らかでない場合であっても、これら利用目的の把握に資する情報を把握することが必要であることに留意しなければならない。

・提出とは、鑑定評価書の正本又は副本（不動産鑑定業者が作成する、割印等のある写しを含む。）を提出することをいう。また開示とは、依頼者に提出した鑑定評価書（ドラフト等鑑定評価の作業の過程で提出したものを含む。）を提示し内容を見せることのほか、当該鑑定評価書のコピーの提供や鑑定評価書の内容を依頼者が別途加工して提示（鑑定評価額のみの開示を含む。）することも含まれる。

・依頼者以外の者に提出又は開示される場合においては、当該提出先及び開示の相手方について確認・確定し、確認書に明記する。

もっとも、依頼目的に応じ明らかに提出先及び開示の相手方が確認できる場合等を除き、必ずしも個別具体的な名称等の確認は必要なく、提出及び開示の目的、提出先及び開示の相手方の属性等利用目的の把握に資するもので足りる。このため、提出又は開示の可能性はあるが、提出先又は開示の相手方について個別具体の名称等が明らかでない場合であっても、提出先又は開示の相手方の属性や提出及び開示目的について依頼目的の把握に資する程度に確認・確定の上確認書に明記するとともに、これらを勘案して鑑定評価の基本的事項及び鑑定評価の手順を決定することが必要である。なお、このような趣旨に鑑み、提出先及び開示の相手方の確認・明記に当たっては、例えば「金融機関等」など、「等」と記載することにより属性や提出及び開示の目的を曖昧にすることは避けるべきである。未定の場合や依頼者より明らかにされない場合はその旨を記載し、不特定の者に提出又は開示される可能性があることを勘案して条件設定等の可否を検討する。

依頼者以外の提出先を例示すれば下記のとおりとなる。

ア 取引の相手先、親会社（売買、賃貸借等の場合）

イ 親会社（会計上の要請の場合）

ウ 税務署（売買、賃貸借等に係る税務証明の場合）

エ 裁判所（訴訟の場合）

オ 管財人又は弁護士、債権者（会社更生法、民事再生法の場合）

カ 債権者（金融機関、ゼネコン等）（担保評価の場合）

キ 金融機関、出資者（証券化対象不動産の場合）

また、依頼者以外の開示の相手方を例示すれば下記のとおりである。

ア 取引の相手先、親会社（売買、賃貸借等の場合）

イ 監査法人又は公認会計士（会計上の要請の場合）

ウ 監査法人又は公認会計士、弁護士、金融機関、出資者（証券化対象不動産の場合）

（２）関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係等について

①関与不動産鑑定士について

関与不動産鑑定士とは、当該不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士の全員をいい、当該不動産の鑑定評価に関する業務の全部又は一部を再委託した場合の当該再委託先である不動産鑑定業者において当該不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士を含むものとする。

②関与不動産鑑定業者について

関与不動産鑑定業者とは、当該不動産の鑑定評価に関与不動産鑑定士を従事させている不動産鑑定業者のすべてをいう。

・従来から、不動産鑑定士と対象不動産に関する利害関係又は対象不動産に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無及びその内容については鑑定評価報告書の記載事項とされていたが、平成21 年の一部改正において、これらの確認及び関与不動産鑑定業者との関係にかかる確認が本章に追加された。ここで、「不動産の鑑定評価に関与」するとは、対象不動産の鑑定評価の核となる主たる部分の全部又は一部について、これを直接指揮し、実行し、補助する等によってその実施にあずかることをいう。また、鑑定評価の核となる主たる部分とは、鑑定評価の基本的事項の確定、対象不動産の確認、処理計画の策定、資料の分析、経済価値の判定、価額の表示等をいう。また、鑑定評価を行うに当たっては、依頼を受けた不動産鑑定業者が単独で業務を行うほか、他の不動産鑑定業者や専門家と提携して業務を行う場合がある。他の不動産鑑定業者に属する不動産鑑定士が上記の「不動産の鑑定評価に関与」する場合には、当該不動産鑑定士も関与不動産鑑定士に含まれる。

③ 依頼者と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係について

依頼者と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係に関し明らかにすべき特別の関係及びその内容は、最低限、次に掲げるものとする。ただし、依頼目的や、依頼者、提出先等のほか関係者の判断に与える大きさ等にかんがみ必要な特別の関係についても明らかにするものとする。

・透明化すべき特別の関係は、関与不動産鑑定士や、関与不動産鑑定業者が行う鑑定評価業務に対し、依頼者が支配的な影響を及ぼすことができるかどうか、関与不動産鑑定士や関与不動産鑑定業者が鑑定評価業務の実施に当たり依頼者の直接の利害を特に考慮する立場にないかどうか等の観点から判断する。特別の関係を有する者からの鑑定評価の依頼については、それが直ちに鑑定評価を謝絶すべき理由になるものではないが、依頼者にあらかじめ当該関係の存否を伝えることが必要である。

依頼者と関与不動産鑑定業者との関係

ア　明らかにすべき依頼者と関与不動産鑑定業者（②に規定する関与不動産鑑定業者をいう。以下同じ。）との間の特別の資本的関係とは、前事業年度（財務諸表等が未調製のときは、前々事業年度。ウにおいて同じ。）において、当該依頼者又は当該不動産鑑定業者のいずれか一方が他方の 子会社（連結財務諸表原則にいう子会社をいう。）又は関連会社（連結財務諸表原則にいう関連会社をいう。）である場合その他これらと同等以上の資本的関係がある場合の当該関係であり、これらの場合において明らかにすべき内容は、出資割合その他当該関係に該当することとなった事項とする。

イ　明らかにすべき依頼者と関与不動産鑑定業者との間の特別の人的関係とは、当該依頼者又は当該依頼者を代表する者（依頼者が法人の場合の当該法人の代表者）が当該不動産鑑定業者又は当該不動産鑑定業者を代表する者である場合その他これらと同等以上の人的関係がある場合の当該関係であり、これらの場合において明らかにすべき内容は、当該関係に該当することとなった事項とする。

ウ　明らかにすべき依頼者と関与不動産鑑定業者との間の特別の取引関係とは、当該不動産鑑定業者の前事業年度において、当該依頼者からの借入れが当該不動産鑑定業者の負債の過半を占める場合、当該不動産鑑定業者の売上げ（鑑定評価等業務に係る売上げ以外のものを含む。）において当該依頼者からの売上げが過半を占める場合、当該依頼者と当該不動産鑑定業者の取引額が当該不動産鑑定業者の鑑定評価等業務における受注額の半分に相当する額を超える場合その他これらと同等以上の取引関係がある場合の当該関係であり、これらの場合において明らかにすべき内容は、当該負債、売上げ又は取引額の割合その他当該関係に該当することとなった事項とする。

エ　明らかにすべき依頼者と関与不動産鑑定士との間の特別の資本的関係とは、当該依頼者（依頼者が法人の場合）の議決権につきその２割以上を当該不動産鑑定士が保有している場合その他これと同等以上の資本的関係がある場合の当該関係であり、これらの場合において明らかにすべき内容は、議決権の割合その他当該関係に該当することとなった事項とする。

オ　明らかにすべき依頼者と関与不動産鑑定士との間の特別の人的関係とは、当該依頼者又は当該依頼者を代表する者（依頼者が法人の場合の当該法人の代表者）が当該不動産鑑定士である場合その他これらと同等以上の人的関係がある場合の当該関係であり、これらの場合において明らかにすべき内容は、当該関係に該当することとなった事項とする。

依頼者と関与不動産鑑定士との関係

ア　明らかにすべき依頼者と関与不動産鑑定士との間の特別の資本的関係とは、当該依頼者の議決権につきその２割以上を当該不動産鑑定士が保有している場合その他こ　れと同等以上の資本的関係がある場合の当該関係であ　り、これらの場合において明らかにすべき内容は、議決権の割合その他当該関係に該当することとなった事項とする。

イ 　明らかにすべき依頼者と関与不動産鑑定士との間の特別の人的関係とは、当該依頼者又は当該依頼者を代表する者が当該不動産鑑定士である場合その他これらと同等以上の人的関係がある場合の当該関係であり、これらの場合において明らかにすべき内容は、当該関係に該当することとなった事項とする。

ウ　 明らかにすべき依頼者と関与不動産鑑定業者（②に規定する不動産鑑定業者をいう。以下同じ。）との間の特別の資本的関係とは、前事業年度（財務諸表等が未調製のときは、前々事業年度。オにおいて同じ。）において、当該依頼者又は当該不動産鑑定業者のいずれか一方が他方の子会社（連結財務諸表原則にいう子会社をいう。）又は関連会社（連結財務諸表原則にいう関連会社をいう。）である場合その他これらと同等以上の資本的関係がある場合の当該関係であり、これらの場合において明らかにすべき内容は、出資割合その他当該関係に該当することとなった事項とする。

エ 　明らかにすべき依頼者と関与不動産鑑定業者との間の特別の人的関係とは、当該依頼者又は当該依頼者を代表する者が当該不動産鑑定業者又は当該不動産鑑定業者を代表する者である場合その他これらと同等以上の人的関係がある場合の当該関係であり、これらの場合において明らかにすべき内容は、当該関係に該当することとなった事項とする。

オ 　明らかにすべき依頼者と関与不動産鑑定業者との間の特別の取引関係とは、当該不動産鑑定業者の前事業年度において、当該依頼者からの借入れが当該不動産鑑定業者の負債の過半を占める場合、当該不動産鑑定業者の売上げ（鑑定評価等業務に係る売上げ以外のものを含む。）において当該依頼者からの売上げが過半を占める場合、当該依頼者と当該不動産鑑定業者の取引額が当該不動産鑑定業者の鑑定評価等業務における受注額の半分に相当する額を超える場合その他これらと同等以上の取引関係がある場合の当該関係であり、これらの場合において明らかにすべき内容は、当該負債、売上げ又は取引額の割合その他当該関係に該当することとなった事項とする。

④提出先等と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係について

③の規定は、明らかにすべき提出先等と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係について準用する。この場合において、「依頼者」とあるのは「提出先等」と、「当該依頼者」とあるのは「当該提出先等」と読み替えるものとする。

・提出先等と関与不動産鑑定士・関与不動産鑑定業者との特別の関係については、２の「依頼者」を「提出先等」と読み替えて適用する。実質的にこれらと同等程度以上の特別の関係があると認められる場合についても、明らかにすることが必要である。ただし、提出先等が未定の場合又は明らかとならない場合における当該提出先等については、その旨を明らかにすれば足りる。ここで、「未定の場合」とは、提出や開示の可能性の有無も定かでない場合をいい、「明らかとならない場合」とは、提出や開示の可能性はあるが、提出先等の具体的名称又は属性が明らかとならない場合を指す。