お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第８章／鑑定評価の手順

→秩序的手順により秩序的に実施※秩序とは、物事の正しい順序

鑑定評価を行うためには、合理的かつ現実的な認識と判断に基づいた一定の秩序的な手順を必要とする。この手順は、一般に鑑定評価の基本的事項の確定、依頼者、提出先等及び利害関係等の確認、処理計画の策定、対象不動産の確認、資料の収集及び整理、資料の検討及び価格形成要因の分析、鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整、鑑定評価額の決定並びに鑑定評価報告書の作成の作業から成っており、不動産の鑑定評価に当たっては、これらを秩序的に実施すべきである。

・これらの作業は、概ね時間的な順序に従って配列されており、一般にはこれを順次実施していくこととなる。しかし、これはあまり硬直的に考えるべきではなく、むしろ必要に応じて後で行う作業の予備的作業を事前に行ったり、先に行った作業を途中で再検討したりすることがあってもよい。鑑定評価の手順は、フィードバックを通じてより精度の高い、より正確な判断へと到達する過程である。

・対象不動産が不動産鑑定業者の事務所から遠隔地に所在している場合は、特に書面上の調査のみでは必ずしも明確にならない価格水準、近隣の状況等対象不動産の価格に影響を与える諸要因について十分な実地調査を行うものとし、それらを的確に把握することに努めなければならない。

また、同時に多数の物件の鑑定評価を行う場合には、評価内容の整合性を含め、鑑定評価の全過程において特に慎重な配慮が要請される。さらに同一依頼者からの複数物件の鑑定評価を複数の不動産鑑定士が担当する場合は、一連の鑑定評価を行う複数の不動産鑑定士の役割分担を明確にしたうえで、処理計画を策定し、常に情報を共有できる体制を整備する必要がある。

第１節　鑑定評価の基本的事項の確定　

鑑定評価に当たっては、まず、鑑定評価の基本的事項を確定しなければならない。このため、鑑定評価の依頼目的、条件及び依頼が必要となった背景について依頼者に明瞭に確認するものとする。　

条件→依頼者提示の対象確定条件、賃料算定期間、支払時期、一時金授受に係る条件・・・

鑑定評価の基本的事項の確定→①対象不動産の確定、②価格時点の確定、③価格又は賃料の種類の確定

・鑑定評価の基本的事項とは、すなわち、対象不動産、価格時点及び鑑定評価によって求めるべき価格又は賃料の種類をいう。

・鑑定評価の依頼目的とは、売買、交換、収用、抵当権等の設定に係る担保評価、争訟、企業合併時の資産評価、企業会計上の時価評価、証券化対象不動産の鑑定評価等当該鑑定評価を必要としている理由を示すものであり、これらの如何によっても鑑定評価によって求めるべき価格又は賃料の種類が左右されるものである。

・対象不動産の確定に関しては、対象確定条件のほか地域要因又は個別的要因についての想定上の条件や調査範囲等条件があり、これらを明確にしておく必要がある。

・対象確定条件は、対象不動産の所在、範囲等の物的事項及び所有権、賃借権等の対象不動産の権利の態様に関する事項を確定させるために必要な条件であり、これは文字どおり対象不動産を確定するための条件にとどまる。また、想定上の条件や調査範囲等条件は対象不動産の価格形成要因の取扱いを明確化するため20の条件にとどまり（調査範囲等条件は特定の価格形成要因に係る調査の範囲に係る条件であるが、当該価格形成要因に係る評価上の取扱いを明確化（考慮外とする等）することで対象不動産の価格形成要因が設定される。）、鑑定評価によって求めるべき価格又は賃料の種類までをも規定するものではない。すなわち、これらの条件は、鑑定評価の対象とする不動産が物的及び権利の態様としてどのような不動産であるかを確定するため、又は対象不動産の価格形成要因はどのようであるかを設定するための条件であるので、これらの条件が設定された場合であっても求めるべき価格又は賃料の種類について正常価格における合理的な市場を前提としているのであれば、求めるべき価格（賃料）は正常価格（賃料）であって、限定価格（賃料）、特定価格、特殊価格又は継続賃料ではないということである。

このほか、賃料の鑑定評価の場合には、支払賃料を求めるかどうか、支払賃料を求める場合の一時金の内容等に関する条件があり、また依頼目的に対応して設定される価格や賃料の種類に係る条件もあることに留意すべきである。

・鑑定評価の対象とする不動産の現実の利用状況と異なる対象確定条件や地域要因又は個別的要因に係る想定上の条件又は調査範囲等条件を設定する場合には、その条件が鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点（必要に応じ（地域要因又は個別的要因に係る想定上の条件を設定する場合、未竣工建物等鑑定評価を行う場合及び前提とする内容の実現を前提とする対象確定条件を設定する場合（担保不動産の鑑定評価において建物の取壊しが予定されている場合等）が該当する。）、実現性、合法性に照らして妥当性を有するかという観点を含む。）から妥当なものであるか否かを吟味する必要がある。

このような種々の条件の設定の妥当性を判断するためには、単なる売買や資産評価等の依頼目的を確認するだけでなく、鑑定評価の依頼が必要となった背景を明瞭に確認することにより、鑑定評価書がどのように利用されるか、並びに鑑定評価書の利用者の範囲及び属性等を確認し、さらに依頼者が提供可能な資料や鑑定評価書の発行希望日等の当該鑑定評価依頼における依頼者の事情を確認し、条件設定の必要性や妥当性を判断する必要がある。

なお、国土交通省策定の「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」及び「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン運用上の留意事項」においては、価格等調査の基本的事項等の確認、確定を担当する不動産鑑定士（以下「確定担当不動産鑑定士」という。）は、依頼者及び成果報告書の提出先、依頼目的、調査価格等が開示される範囲又は公表の有無等、利害関係等とこれらに照らして適切な価格等調査の基本的事項及び価格等調査の手順を決定し、文書等に明記することを求めている。これを受け、当会策定の「価格等調査ＧＬ実務指針」においては、当該文書等を「業務の目的と範囲等の確定に係る確認書」（以下「確認書」という。）としている。

・確定担当不動産鑑定士は、上記事項の変更の都度、当該変更を明記した確認書を作成することは求められていないが、鑑定評価書の提出までに、変更について依頼者に確認した上で確定し、不動産鑑定業者が確認書を依頼者に交付する。また、当該確認書は必ずしも鑑定評価の対象となる不動産ごとに作成・交付する必要はなく、契約ごと等依頼目的や鑑定評価額又は鑑定評価書の公表・開示・提出の範囲等を勘案し適当と思われる単位で作成・交付すれば足りる。