お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明、実務指針等

第８章／鑑定評価の手順

第９節　鑑定評価額の決定

第１節から第８節で述べた手順を十分に尽した後、専門職業家としての良心に従い適正と判断される鑑定評価額を決定すべきである。

この場合において、地価公示法施行規則第１条第１項に規定する国土交通大臣が定める　公示区域において土地の正常価格を求めるときは、公示価格を規準としなければならない。

→公示価格との規準については、鑑定評価報告書に記載→鑑定評価額決定理由の要旨　

・各試算価格（賃料）の開差が縮まらない場合、各試算価格（賃料）を単純に（機械的に）平均したりすべきでない。手を尽くしても開差がなくならない場合は、案件に即して最も精度が高く、信頼のおける価格を中心として、専門職業家としての良心に従い、適正と判断される鑑定評価額を決定すべき。

・公示価格に規準することについて

実務上、鑑定評価の手順における各段階のすべてにわたって、公示標準地の公示価格を価値尺度とすべきであるが、特に、「資料の検討及び価格形成要因の分析」、「鑑定評価方式の適用」、「試算価格の調整」、「鑑定評価額の決定」の段階においては、次の事項に留意して公示価格を拠り所とすべきである。

①標準地が近隣地域内に所在する場合

近隣地域の地域特性は、通常、その地域に存する不動産の一般的な標準的使用に具体的に表れる。そこで、公示標準地が、対象地の近隣地域内にあって、当該近隣地域の地域特性を表す標準的使用と判断されたならば、標準地の公示価格を中心として、当該近隣地域の価格水準を把握することができよう。

次に三方式の適用に当たって、例えば、原価法の再調達原価や収益還元法の収益に関し、最有効使用の状態を判定する場合、公示標準地の「利用の現況」、「周辺の土地利用の現況」を指標とすべきである。また、取引事例比較法を適用するに当たっては、取引事例が近隣地域内に所在する場合、取引事例に係る個別的要因と対象地に係る個別的要因の比較を行うこととなるのであるが、この場合にも、公示標準地の個別的要因（最有効使用）を指標として関連づけることにより試算価格（比準価格）を決定すべきである。また、試算価格の調整に当たっては、公示価格より得られた規準価格を規準として、三方式により得られた試算価格の調整を行い、最終的に公示価格と均衡を保つことにより対象地の鑑定評価額を決定すべきである。

②標準地が類似地域（等）に所在する場合

公示価格が近隣地域に見出せない場合、類似地域（等）に所在する公示標準地を規準として、鑑定評価を行うこととなるが、特に、公示標準地の所在する類似地域の地域特性と対象地の所在する近隣地域の地域特性を比較検討することにより、近隣地域の相対的位置を把握して、両地域の地域格差並びに価格水準格差を判定し、次に、公示標準地を柱として対象地との個別格差を把握する。また、類似地域の事例資料については、公示標準地を規範とし、対象地との地域要因比較、個別的要因比較を行って試算価格を求めるというように、標準地並びに公示価格を事例資料並びに対象地についての規範となる標準として、最終的に鑑定評価額を決定すべきである。 

第１０節　  鑑定評価報告書の作成　

鑑定評価額が決定されたときは、鑑定評価報告書を作成するものとする。