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各論

第１章　価格に関する鑑定評価

（第２節のつづき）

Ⅲ　借地権付建物

１　建物が自用の場合

借地権付建物で、当該建物を借地権者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。この場合において、前記借地権②ア（ア）から（キ）までに掲げる事項（定期借地権の評価にあっては、（ア）から（ケ）までに掲げる事項）を総合的に勘案するものとする。

勘案事項①

（ア）将来における賃料の改定の実現性とその程度

（イ）借地権の態様及び建物の残存耐用年数

（ウ）契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間

（エ）契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件

（オ）将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件

（カ）借地権の取引慣行及び底地の取引利回り

（キ）当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格

□積算価格

建物敷地である借地権価格を、借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例（借地権と建物の関連、借地条件類似のもの※配分法）に基づく比準価格並びに（借地権と建物の関連、借地条件類似の収益事例による）土地残余法（借地権残余法？）に基づく収益価格を関連づけてえた価格を標準とし、当該宅地の正常実質賃料相当額から実際支払賃料を控除した額を還元してえた収益価格（取引対象賃料差額還元価格）を比較考量することによりまず求める。

＋借地権割合価格

この借地権価格に、建物再調達原価を求めて加算し、借地権付建物の再調達原価を定め、これに減価修正を行って借地権付建物の積算価格を求める。

※まず、借地権と建物の一体としての再調達原価を求め、次に減価修正（借地権・建物・一体の区分により査定）を行う。

減価修正→部分的、総合的に分析検討し減価額を求める。

□比準価格

借地権と建物を一体とした同種類の取引事例（借地権と建物の関連、借地条件類似のもの）を事例資料として、取引事例比較法を適用する。その場合、地域要因比較を行った後、建物ならびに借地権について、それぞれ個別的要因を相互に比較検討する。※一体としての比較

□収益価格

当該借地権付建物があげうるであろう標準的な純収益を類似不動産によって間接的に求め、適正な還元利回りで資本還元することにより収益価格を定める。なお、純収益を求めるに当たって、宅地の賃料（地代）相当額を経費として控除すべきである。※公租公課ではない。

このようにして求められた各試算価格を関連づけることにより借地権付自用の建物の鑑定評価額を決定することとなるが、この場合に第三者が買い取る場合と地主が買い取る場合に分けて評価する必要がある。そして、第三者が買い取る場合の価格の種類は正常価格であるが、地主が買い取る場合の価格の種類は、求められた価格が市場価値と乖離している場合は限定価格である。

２　建物が賃貸されている場合

収益物件→借家人居付で直ちに需要者の用に供することができない。

借地権付建物で、当該建物が賃貸されているものについての鑑定評価額は、実際実質賃料（売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。※買主に承継される部分に係るもののみ考慮する。）に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。この場合において、前記借地権②ア（ア）から（キ）までに掲げる事項（定期借地権の評価にあっては、（ア）から（ケ）までに掲げる事項）及び前記Ⅱ１．から７．までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

勘案事項①　（借地権）

（ア）将来における賃料の改定の実現性とその程度

（イ）借地権の態様及び建物の残存耐用年数

（ウ）契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間

（エ）契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件

（オ）将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件

（カ）借地権の取引慣行及び底地の取引利回り

（キ）当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格

勘案事項②　（貸家及びその敷地）

１．将来における賃料の改定の実現性とその程度

２．契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件

３．将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件

４．契約締結の経緯、経過した借家期間及び残存期間並びに建物の残存耐用年数

５．貸家及びその敷地の取引慣行並びに取引利回り

６．借家の目的、契約の形式、登記の有無、転借か否かの別及び定期建物賃貸借（借地借家法第３８条に規定する定期建物賃貸借をいう。）か否かの別

借家態様→目・形・登・転・定

７．借家権価格

□収益価格

現実に賃貸収入（家賃）があがっているのであるから、これに基づく純収益により収益価格を求める。（地代は経費として控除）

□積算価格

借地権が最有効使用状態にあり、かつ、借地権付建物の経済価値に即応する適正な賃料が得られている場合（借家権生じない）には、収益価格と積算価格は概ね一致する。その意味において、積算価格は、借地権付建物で建物が賃貸されている場合の価格の上限値を示すものといえよう。

□比準価格

借地権付建物で当該建物が賃貸されている場合は、借地上の貸家であるから宅地についても建物についても、賃貸借契約の内容等について極めて個別性が強く適切な類似の取引事例を事例資料として得て比準価格を求めることは大そう困難であろう。

この場合に第三者が買い取る場合、借家人が買い取る場合及び地主が買い取る場合とに分けて評価する必要がある。そして、第三者が買い取る場合の価格の種類は正常価格であるが、借家人又は地主が買い取る場合の価格の種類は、求められた価格が市場価値と乖離している場合は限定価格である。

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

※青字の箇所は実務指針