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各論

第１章　価格に関する鑑定評価

（第２節のつづき）

Ⅳ　区分所有建物及びその敷地

→建物及びその敷地の類型のひとつ

１　区分所有建物及びその敷地の価格形成要因

区分所有建物及びその敷地における固有の個別的要因を例示すれば次のとおりである。

（１）区分所有建物が存する一棟の建物及びその敷地に係る個別的要因

□区分所有建物及びその敷地とは、建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に規定する専有部分並びに同条第４項に規定する当該専有部分に係る共用部分の共有持分及び同条第６項に規定する敷地利用権をいう。

①建物に係る要因

ア　建築（新築、増改築等 又は移転）の年次

イ　面積、高さ、構造、材質等

ウ　設計、設備等の機能性

エ　施工の質と量

コ　耐震性、耐火性等建物の性能

ク　維持管理の状態

サ　有害な物質の使用の有無及びその状態

オ　玄関、集会室等の施設の状態

カ　建物の階数

キ　建物の用途及び利用の状態

ケ　居住者、店舗等の構成の状態　　　　

②敷地に係る要因

ア　敷地の形状及び空地部分の広狭の程度

イ　敷地内施設の状態

ウ　敷地の規模

エ　敷地に関する権利の態様

③建物及びその敷地（一体）に係る要因

ア　敷地内における建物及び附属施設の配置の状態

イ　建物と敷地の規模の対応関係

ウ　長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額

（２）専有部分に係る個別的要因

①階層及び位置

□階層別効用比に基づく階層別効用比率×同一階層内位置別効用比に基づく効用比率＝配分率

②日照、眺望及び景観の良否　

③室内の仕上げ及び維持管理の状態

④専有面積及び間取りの状態

⑤隣接不動産等の利用の状態

⑥エレベーター等の共用施設の利便性の状態　　階段

⑦敷地に関する権利の態様及び持分

⑧区分所有者の管理費等の滞納の有無

区分所有建物及びその敷地（の確認）について

区分所有建物及びその敷地の確認に当たっては、登記事項証明書、建物図面（さらに詳細な図面が必要な場合は、設計図書等）、管理規約、課税台帳、実測図等に基づき物的確認と権利の態様の確認を行う。

→確認資料

また、確認に当たって留意すべき主な事項は、次のとおりである。

①専有部分

ア　建物全体の位置、形状、規模、構造及び用途

イ　専有部分の一棟の建物における位置、形状、規模及び用途

ウ　専有部分に係る建物の附属物の範囲

②共用部分

※規約共用部分

ア　共用部分の範囲及び共有持分

イ　一部の区分所有者のみに属する共用部分

→全体共用部分・一部共用部分※専用使用権　

③建物の敷地　　

ア　敷地の位置、形状及び規模

イ　敷地に関する権利の態様

ウ　対象不動産が存する一棟の建物に係る規約敷地の範囲

エ　敷地の共有持分

④管理費等

管理費及び修繕積立金の額 

２　区分所有建物及びその敷地の鑑定評価

階層別効用比率、同一階層内位置別効用比率を中心に、建物及びその敷地の全体の価格と当該部分との関連性について、均衡の原則等を指針とし、当該部分の個別性に基づく個別的要因をも十分に参酌して、適正な価格を求めることが肝要である。

（１）専有部分が自用の場合

区分所有建物及びその敷地で、専有部分を区分所有者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。積算価格は、区分所有建物の対象となっている一棟の建物及びその敷地の積算価格を求め、当該積算価格に当該一棟の建物の各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗ずることにより求めるものとする。

（２）専有部分が賃貸されている場合

収益物件→借家人居付きで直ちに需要者の用に供することができない。

区分所有建物及びその敷地で、専有部分が賃貸されているものについての鑑定評価額は、実際実質賃料（売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。※買主に承継される部分に係るもののみ考慮する。）に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。

この場合において、前記Ⅱ１．から７．までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

１  将来における賃料の改定の実現性とその程度

→将来賃料の値上げが見込まれる場合には、その値上げが客観的に妥当で値上げが可能である場合には、値上げ後の賃貸収入を考慮して純収益を定めるべきである。第三者が買い取る場合の貸家及びその敷地の価格は、投資物件としての賃料徴収権の価格ということもできるので、賃貸収入額、将来どのような改定が行われるかは主要な価格形成要因となる。したがって、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域に存する代替可能な他の不動産の賃料動向、契約内容等を分析し、対象不動産の将来の賃料改定実現性とその程度を判断することが必要である。

２  契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件

→契約に当たって授受される一時金には、権利金、敷金、協力金、保証金等がある。権利金は、主として、契約締結時に借主から貸主へ支払われて返還されないのが通常である。敷金は法的性格において停止条件付返還債務を伴う金銭所有権の移転と解され、賃貸借終了の際、賃借人に債務不履行があれば、その額を差し引いて残額を賃借人に返還するのが通常である。協力金は、建設協力金とも呼ばれ、貸ビル建設資金調達のために、ビルの賃借予定者から資金の協力を受ける意味で協力金と名付けられた。敷金同様に預り金的性格を有する一時金であるが、敷金が無利息であるのに対し、協力金は協力者へ低利の利息が支払われるのが通常である。保証金は、敷金や協力金と同様の性格のほかに、約定期間の完全履行を保証させる目的も包括して、契約に際して収受される。

３  将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件

→更新料、名義書替料等の一時金の額、これに関する契約条件は賃貸人に経済的利益をもたらし、貸家及びその敷地の価格を高める要因として、これを価格に織り込むことが妥当な場合がある。

４  契約締結の経緯、経過した借家期間及び残存期間並びに建物の残存耐用年数

→賃貸借の残存期間が少なくなっていることは、更新料等の期待される場合も多く、一般に貸家及びその敷地の価格を高める要因と解されるが、一方、借家期間が長期にわたると自然発生的借家権（借り得部分の価格）が発生している場合がある。また借家契約は、期限が到来しても正当事由がないかぎり契約が更新されるが、建物が朽廃すれば借家権も消滅するので、建物の残存耐用年数についても十分留意が必要である。

５  貸家及びその敷地の取引慣行並びに取引利回り

→近隣地域ならびに同一需給圏の類似地域における貸家及びその敷地の取引の実情や慣行は、鑑定評価方式の適用にあたって大切な資料となるものであるが、特に取引事例比較法を適用する場合の取引事例に関連して有力な資料となる。また、取引利回りは、収益還元法を適用する場合の還元利回りと密接な関連がある。

６  借家の目的、契約の形式、登記の有無、転借か否かの別及び定期建物賃貸借（借地借家法第３８条に規定する定期建物賃貸借をいう。）か否かの別　　借家態様→目・形・登・転・定　　　

→貸家の目的が居住用か営業用かによって収益性に関連して最終的には収益価格に影響を及ぼす。契約の刑式については、口頭による契約か書面による契約かに分けることができる。また、借家人は、借家権を登記していなくても建物の引渡しを受けていれば、その後にその建物を取得した者に借家権を主張できる。賃貸人の承諾なしに転借を行うと、賃貸借契約解除事由となる。なお、転借権が価格を形成する場合（地域）もあることに留意する。

７  借家権価格

→建物及びその敷地の経済価値に即応する経済的賃料相当額が支払われていれば借家権価格の発生する余地はないが、建物及びその敷地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料が乖離しているときには、借家権価格が発生している場合がある。

→建物及びその敷地の経済価値に即応する経済的賃料相当額が支払われていれば借家権価格の発生する余地はないが、建物及びその敷地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料が乖離しているときには、借家権価格が発生している場合がある。

□収益価格

賃貸収入から維持管理費、公租公課、損害保険料、貸倒れ準備費、空室損失等の諸経費を差し引くことによって求められた純収益を、適正な還元利回りで資本還元することにより収益価格を求める。

□積算価格

貸家及びその敷地を明け渡すことを想定した場合における積算価格である。したがって、貸家及びその敷地の経済価値に即応する適正な賃料相当額である場合には、（借家権価格は発生せず？）貸家及びその敷地の収益価格と積算価格は概ね一致することになる。その意味において、積算価格は、貸家及びその敷地の価格の上限値を示すものといえよう。→旧基準の考え方

□比準価格

貸家及びその敷地は、賃貸借契約内容、契約締結の経緯、経過した借家期間等にわたって個別性が強く、同種別、同類型の取引事例を得ることが極めて困難であるから、比準価格は比較考量すべき試算価格とされている。

また、貸家及びその敷地を当該借家人が買い取る場合における貸家及びその敷地の鑑定評価に当たっては、当該貸家及びその敷地が自用の建物及びその敷地となることによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意すべきである。

→この場合、第三者が買い取る場合と異なり、家賃徴収権の価格としてよりも完全所有権（自用の建物及びその敷地）を獲得することとなるので、市場性回復、担保価値確保への期待性、最有効使用の可能性等を反映した価格となる。但し、この場合においても、経済価値増分について留意したうえで、三方式を適用し、勘案事項を反映した鑑定評価を行うこととなる。なお、経済価値増分を反映した価格が市場価値と乖離する場合には、求められた価格の種類は限定価格である。

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

※青字の箇所は実務指針