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不動産専門家相談センター東京

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借地権と底地

05-借地権譲渡・転貸

ここでは、借地権を売買、交換、贈与等によって譲渡する場合や借地を第三者に賃貸する場合の制約等について取り上げることとします。

なお、借地権の権利形態は賃貸借契約に基づく賃借権(債権)を前提とします。

ご承知のとおり、民法の規定により、借地権は所有者(地主)の承諾なしに譲渡、転貸することはできませんが、借地契約書にも無断譲渡、無断転貸を禁じる条項が盛り込まれているのをよく見かけます。

※物権である地上権の場合は原則として譲渡、転貸を自由に行うことができます。

借地権の譲渡又は転貸について、地主の承諾を得た場合、借地人はこれを地主に対抗することができ、譲渡の場合は従来と同内容の契約が継続することとなりますが、借地権の存続期間は従前の契約における残存期間のみとなり、転貸の場合も従前の契約における残存期間のみとなります。

また、転借人は地主と直接的には契約関係にないものの、地主は借地人のみならず、転借人に対しても地代の支払等を請求することができます。

なお、地主の承諾を得ずに無断で譲渡、転貸をした場合は、通常、地主は契約を解除することができます。もっとも、地主の承諾が得られない場合は、建物譲受人は地主に対して当該建物の買取を請求することができるとされています。さらに、地主の承諾が得られない場合にその代わりとなる裁判所の許可を求める制度もあり、この場合には地主に優先的な買受権(介入権と呼ばれています。)が認められています。

民法
(賃借権の譲渡及び転貸の制限)
第六百十二条 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
 
(転貸の効果)
第六百十三条 賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。
2 前項の規定は、賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げない。
借地借家法
(第三者の建物買取請求権)
第十四条 第三者が賃借権の目的である土地の上の建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を取得した場合において、借地権設定者が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、その第三者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
 
(土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可)
第十九条 借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
2 裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。
3 第一項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができる。この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。
4 前項の申立ては、第一項の申立てが取り下げられたとき、又は不適法として却下されたときは、その効力を失う。
5 第三項の裁判があった後は、第一項又は第三項の申立ては、当事者の合意がある場合でなければ取り下げることができない。
6 裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第一項又は第三項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。
7 前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権設定者が第三項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。
 
(建物競売等の場合における土地の賃借権の譲渡の許可)
第二十条 第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができる。
2 前条第二項から第六項までの規定は、前項の申立てがあった場合に準用する。
3 第一項の申立ては、建物の代金を支払った後二月以内に限り、することができる。
4 民事調停法(昭和二十六年法律第二百二十二号)第十九条の規定は、同条に規定する期間内に第一項の申立てをした場合に準用する。
5 前各項の規定は、転借地権者から競売又は公売により建物を取得した第三者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権設定者が第二項において準用する前条第三項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。

 

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