お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第３章／不動産の価格を形成する要因

（第３節／個別的要因のつづき）

１．土地に関する個別的要因について

（１）埋蔵文化財の有無及びその状態について　

文化財保護法で規定された埋蔵文化財については、同法に基づく発掘調査、現状を変更することとなるような行為の停止又は禁止、設計変更に伴う費用負担、土地利用上の制約等により、価格形成に重大な影響を与える場合がある。

埋蔵文化財の有無及びその状態に関しては、対象不動産の状況と文化財保護法に基づく手続きに応じて次に掲げる事項に特に留意する必要がある。

①対象不動産が文化財保護法に規定する周知の埋蔵文化財包蔵地に含まれるか否か。

②埋蔵文化財の記録作成のための発掘調査、試掘調査等の措置が指示されているか否か。

③埋蔵文化財が現に存することが既に判明しているか否か。（過去に発掘調査等が行われている場合にはその履歴及び措置の状況）

④重要な遺跡が発見され、保護のための調査が行われる場合には、土木工事等の停止又は禁止の期間、設計変更の要否等 

（２）土壌汚染の有無及びその状態について　

土壌汚染が存する場合には、当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他の措置（以下「汚染の除去等の措置」という。）に要する費用の発生や土地利用上の制約により、価格形成に重大な影響を与えることがある。

土壌汚染の存在が必ずしも重大な影響ありではない。

土壌汚染対策法に規定する土壌の特定有害物質による汚染に関して、同法に基づく手続きに応じて次に掲げる事項に特に留意する必要がある。

同法規定以外の有害物質による減価要因の可能性にも留意が必要

①対象不動産が、土壌汚染対策法に規定する有害物質使用特定施設に係る工場若しくは事業場の敷地又はこれらの敷地であった履歴を有する土地を含むか否か

なお、これらの土地に該当しないものであっても、土壌汚染対策法に規定する土壌の特定有害物質による汚染が存する可能性があることに留意する必要がある。

②対象不動産について、土壌汚染対策法の規定する土壌汚染状況調査を行う義務が発生している土地を含むか否か。

③対象不動産について、土壌汚染対策法の規定する要措置区域の指定若しくは形質変更時要届出区域の指定がなされている土地を含むか否か。（要措置区域の指定がなされている土地を含む場合にあっては、講ずべき汚染の除去等の措置の内容を含む。）、又は過去においてこれらの指定若しくは土壌汚染対策法の一部を改正する法律（平成２１年法律第２３号）による改正前の土壌汚染対策法の規定による指定区域の指定の解除がなされた履歴がある土地を含むか否か。 

各論第１章／価格に関する鑑定評価について

１．宅地について

（５）対象不動産について土壌汚染が存することが判明している場合等の鑑定評価について

土壌汚染が存することが判明している不動産については、原則として汚染の分布状況、汚染の除去等の措置に要する費用等を他の専門家等が行った調査結果等を活用して把握し鑑定評価を行うものとする。ただし、この場合でも総論第５章第１節（「鑑定評価の基本的事項」のうち「対象不動産の確定」における想定上の条件）及び本留意事項Ⅲに定める条件設定に係る一定の要件を満たすときは、依頼者の同意を得て、汚染の除去等の措置がなされるものとするという想定上の条件を設定し、又は調査範囲等条件を設定して鑑定評価を行うことができる。また、総論第８章第６節（「鑑定評価の手順」のうち「資料の検討及び価格形成要因の分析」）及び本留意事項Ⅵに定める客観的な推定ができると認められるときは、土壌汚染が存することによる価格形成上の影響の程度を推定して鑑定評価を行うことができる。

なお、汚染の除去等の措置が行われた後でも、心理的嫌悪感（スティグマ）等による価格形成への影響を考慮しなければならない場合があることに留意する。

不動産鑑定士による土地の個別的要因にかかる通常の調査で土壌汚染の存在の可能性が認められたときに、それが価格形成に重大な影響を与えないと判断できる場合以外は、土壌汚染の影響を考慮しなければならない。

これは、土壌汚染対策法や自治体の条例等に規定されない汚染であっても、価格形成に重大な影響があると認められる場合には、当該要因の影響を当然考慮すべきとの趣旨である。

ただし、この場合でも依頼目的等によって、調査範囲等条件の設定や「除去されたものとして」という想定上の条件が設定できるのであれば当該条件の下での鑑定評価を妨げるものではない。

なお、汚染の除去等の措置が行われたとしても、措置方法次第ではそれによる最有効使用の制約に加えて、汚染物質は存在し続ける場合もあり、また汚染物質を除去した場合でも汚染地であったということが心理的な嫌悪感を招来し、対象不動産の減価の要因となる場合がある。したがって、想定上の条件の設定に当たっては、これらについての標準的な市場参加者の判断についても考慮する必要がある。

□鑑定評価における土壌汚染に係る取扱いについて

〇原則

・「土壌汚染の有無及びその状態」は土地に係る個別的要因の一つである。

・土壌汚染の端緒が認められるが、価格への大きな影響がないと判断できない場合で、対象不動産に係る「土壌汚染の有無及びその状態」を明らかにすることができない場合には、「土壌汚染が存しない」として判断してはならない。

・不動産鑑定士としての通常の調査の範囲で、価格への大きな影響がないと判断できる場合以外は、他の専門家が行った土壌汚染に関する調査結果等（土壌汚染対策法に基づく土壌汚染状況調査の結果を含む。）を活用して鑑定評価を行う。

〇依頼目的や依頼者の事情による制約がある場合で、条件設定や客観的推定の要件を満たす場合

・汚染除去を行う予定がある場合：「除去されたものとして」等の想定上の条件を設定し、土壌汚染が存しないものとすることができる。

・依頼者等による調査範囲等条件設定のための必要な対応がとられる場合：調査範囲等条件を設定して、可能性の有無、程度に係わらず、価格形成要因から除外することができる。

・対象不動産に比較可能な類似の不動産に係る取引事例が存する場合：合理的推定を行うことができる。

〇依頼者との確認事項等

鑑定評価の依頼受付時又は鑑定評価の作業中に、土壌汚染について、専門職業家としての注意を尽くしてもなお対象不動産の価格形成に重大な影響を与える事実について十分に判明しない可能性があると判断される場合には、土壌汚染に係る鑑定評価上の取扱い（他の専門家の調査結果の活用を含む調査の範囲及び価格への影響の考慮の有無、条件設定の要否等）について、依頼の背景や鑑定評価書の利用者の範囲等及び不動産鑑定士の通常の調査能力等で確認可能な事実を勘案して依頼者と協議を行い、同意を得る必要がある。 

□土壌汚染が判明した場合

→原則：他の専門家等が行った調査結果等を活用

→例外：①依頼者の同意を得て汚染の除去等の措置がなされるものとしてという条件設定or調査範囲等条件設定

→例外：②客観的な推定ができると認められるときは、土壌汚染が存することによる価格形成上の影響の程度を推定