お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第３章／不動産の価格を形成する要因

（第３節／個別的要因のつづき）

Ⅲ／建物及びその敷地に関する個別的要因

前記Ⅰ（土地）及びⅡ（建物）に例示したもののほか、（一体としての）建物及びその敷地に関する個別的要因の主なものを例示すれば、敷地内における建物、駐車場、通路、庭等の配置、建物と敷地の規模の対応関係等建物等と敷地との適応関係 、修繕計画・管理計画の良否とその実施の状態がある。

敷地については、土地に関する個別的要因の分析を、建物については、建物に関する個別的要因の分析を行うほか、土地と建物の相互の適応状態が価格形成要因として考慮されなければならない。すなわち、建物が敷地内のどの部分に建っているか、道路に面しているのか、奥まった場所に建っているのか等、建物の配置の状態、建物が敷地面積に対して過大であるか過小であるか等、建物の規模、用途がその敷地に適しているかどうか等、建物と敷地との適合の状態を総合的に把握して、価格形成要因の分析を行うことが必要である。

均衡の原則 

さらに、賃貸用不動産（貸家及びその敷地）に関する個別的要因には、賃貸経営管理の良否があり、その主なものを例示すれば、次のとおりである。

【賃貸経営管理の良否の例示】

１．賃借人の状況及び賃貸借契約の内容

賃借人の状況及び賃貸借契約の内容

賃料の滞納の有無及びその他契約内容の履行状況、賃借人の属性（業種、企業規模等）、総賃貸可能床面積に占める主たる賃借人の賃貸面積の割合及び賃貸借契約の形態（定期借家か普通借家か）等に特に留意する必要がある。

２．貸室の稼働状況

３．躯体・設備・内装等の資産区分及び修繕費用等の負担区分

修繕計画及び管理計画の良否並びにその実施の状態　　

大規模修繕に係る修繕計画の有無及び修繕履歴の内容、管理規則の有無、管理委託先、管理サービスの内容等に特に留意する必要がある。

建物及びその敷地の効用は、建物等がその敷地の状況に応じて最も相応しく建てられているときに最高度に発揮されるので、その建物等と敷地の均衡を保っているかの組合せの状態は、対象不動産の価格形成に大きな影響を与える。建物と敷地とが均衡を保っており、敷地が最有効使用の状態にある場合には、当該建物の用途等を継続することが最有効使用となるが、建物と敷地とが均衡を欠いていると判断される場合は、現実の建物の取壊しや用途変更等を行う場合のそれらに要する費用等を適切に勘案した経済価値を十分比較考量する必要がある。

修繕計画及び管理計画の良否並びにその実施の状況は、原価法における減価修正や収益還元法における将来の総費用に影響を及ぼす。したがって、大規模修繕に係る修繕計画の有無及び修繕履歴の内容、管理規則の有無、管理委託先、管理サービスの内容等に特に留意する必要がある。

また、賃貸経営管理の良否は賃貸不動産の価格に大きな影響を与えるものであるが、売買等を契機として現況と同様の賃貸経営管理が継続されない可能性もあるため、これを踏まえて価格を求めることに留意しなければならない。

賃借人の状況及び賃貸借契約の内容は、賃料の滞納の有無及びその他契約内容の履行状況、賃借人の属性（業種、企業規模等）、総賃貸可能床面積に占める主たる賃借人の賃貸面積の割合といった賃借人の信用力、対象不動産の価格への影響度のほか、賃貸借契約の形態（定期借家であるか普通借家であるか）、賃料改定に関する特約の有無や解約予告期間、解約時の違約金に関する特約及び退去時の原状回復義務の範囲等並びに賃貸借契約で定められた賃貸条件とその確実性も考慮しなければならない。

貸室の稼働状況を示す価格時点現在の空室率やその過去からの推移は、賃貸用不動産の将来の収益を予測する上で必要不可欠なものである。さらにこれに加えて、地域要因としての近隣地域全体としての同一用途に係る貸室空室率の動向も把握する必要がある。

躯体・設備・内装等の資産区分及び修繕費用等の負担区分は、市場における賃料水準との乖離や更新費用、修繕費用に影響を及ぼすとともに、賃借人による解約権を留保している賃貸借契約において契約の継続性に影響を与える場合がある。したがって、これらの資産区分及び修繕費用等の負担区分を明確に区分し、対象不動産の範囲を明確にするとともに、これらが対象不動産の価格形成に与える影響について分析する必要がある。

新耐震設計法の制定：1981年改正　1981年の建築基準法の改正で定められたのが現在に引き継がれる「新耐震基準」です。この改正では以下のような耐震性が定義付けられています。

・比較的よく起きる中程度の地震に対し、軽度なひび割れ程度

・まれに起きる大地震に対し、崩壊・倒壊しない程度

1981年の新耐震基準では、まれに起きる震度6～7程度の大地震においても、このような倒壊・崩壊を許さない耐震性を求めています。

耐震改修促進法（建築物の耐震改修の促進に関する法律）：1995年12月施行　阪神大震災の教訓による法律で、地震による建築物の倒壊等の被害から国民の生命、身体及び財産を保護するため、建築物の耐震改修の促進のための処置を講ずることにより建築物の地震に対する安全性の向上を図り、公共の福祉の確保に資することを目的としています。この法律では既存の建物のうち、特に多数のものが利用する一定規模以上の建物を「特定建築物」とし、その所有者は、建築物が現行の耐震基準と同等以上の耐震性能を確保するよう耐震診断や改修に努めること（努力義務）が求められています。※対象は主に旧耐震基準以前の建築物

木造住宅の耐震性が向上：2000年改正

2000年の建築基準法の改正では、1981年の新耐震基準の手直しのほか、木造住宅の耐震性が向上する規定が盛り込まれています。家を建てる前の地盤調査が事実上義務化され、地耐力に合わせた基礎構造が規定されました。また、筋交いを土台や梁・柱に固定する金物や壁の配置バランスなども規定されました。

10年間の瑕疵担保責任を義務付け：2000年

2000年には建築基準法と同列に並ぶ法律「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」が制定され、全ての新築住宅に関し10年間の瑕疵担保責任が義務付けられました。

建築確認・検査の厳格化、中間検査の義務付け：2006年改正

2005年の耐震強度構造計算書偽装事件を受け、耐震偽装事件の再発を防止し法令遵守を徹底するために建築基準法や建築士法などが改正されました。建築確認・検査の厳格化としては、一定の高さ以上の建築物（※）については指定機関による構造計算書審査（ピアチェック）を義務付けました。また、3階建て以上の共同住宅については中間検査を義務付けました。

耐震性向上の年代的な目安

ざっと耐震基準の変遷や住宅に関する法律、事件などを時の流れに沿って見てまいりました。木造、その他全般に大きな転換期はやはり1981年となると思います。また、木造住宅であれば、1981年以降も2000年、2006年の改正でいずれも耐震性が高まる改正が行われています。耐震性向上の年代的な目安は以上のようになります。