お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第４章／不動産の価格に関する諸原則

不動産の価格は、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要（三者／三要素）に影響を与える諸要因の相互作用によって形成されるが、その形成の過程を考察するとき、そこに基本的な法則性を認めることができる。不動産の鑑定評価は、その不動産の価格の形成過程を研究し、分析することを本質とするものであるから、不動産の経済価値に関する適切な最終判断に到達するためには、鑑定評価に必要な指針としてこれらの法則性を認識し、かつ、これらを具体的に現した以下の諸原則を活用すべきである。手順の試算価格又は試算賃料の調整における再吟味の「諸原則の案件に即応した活用の適否」

これらの原則は、一般の経済法則に基礎を置くものであるが、鑑定評価の立場からこれを認識し、表現したものである。なお、これらの諸原則は、孤立しているものではなく、直接的又は間接的に相互に関連しているものであることに留意しなければならない。

鑑定評価に当たっては、これらの諸原則の意味を十分に理解するとともに、鑑定評価の各段階、特に、地域分析、個別分析を行うに当たっては、どのような原則がどのように作用しているかを鑑定評価の拠り所としなければならない。また、これらの諸原則の相互関連をも十分に理解することが必要である。※諸原則の中では、最有効使用の原則、適合の原則、予測の原則が最も基本的に重要な原則と考えられる。これらは、三方式適用に当たっての重要な指針となるが、鑑定士が行った鑑定評価の判断に大きな開差が生じるのは、これら諸原則についての理解と把握の相違に基づくことが多い。

Ⅰ／需要と供給の原則

一般に財の価格は、その財の需要と供給との相互関係によって定まるとともに、その価格は、また、その財の需要と供給とに影響を及ぼす。

不動産の価格もまたその需要と供給との相互関係によって定まるのであるが、不動産は他の財と異なる自然的特性及び人文的特性を有するために、その需要と供給及び価格の形成には、これらの特性の反映が認められる。

【土地の特性】総論第1章第２節

自然的特性　地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、不増性、個別性（非同質性、非代替性）等→固定的かつ硬直的

人文的特性　用途の多様性（用途の競合、転換及び併存の可能性）、併合及び分割の可能性、社会的及び経済的位置の可変性等→可変的かつ伸縮的

完全（自由）競争市場において、財の価格は、需給均衡点で定まる（均衡価格）が、財の価格が均衡価格より高くなった場合は競争原理が作用し供給過剰による価格の引き下げが生じ、財の価格が均衡価格より低くなった場合は需要が供給を超過し価格の引き上げが生じる。こうして定まった価格は、反面において、需給量の決定に影響するという価格の二重性格についても留意する必要がある。ところで、不動産価格も基本的には同様に需給の相互関係で定まるとともに、その価格は需給量に影響を及ぼすという二重性格を有する。しかるに不動産（特に土地）は、他の財と異なる自然的特性並びに人文的特性を有するので、供給が限定されがちで、これに対する需要側の競争が行われて価格が定められる傾向がある。その上、不動産取引は、限定された当事者間で行われることが多く、したがってその価格も個人的事情や動機により決められることが多い。したがって、鑑定評価に当たっては、このような不動産の特異性を十分に理解し、需要供給の状況を明らかにしなければならない。なお、この原則と関連の深い原則は次のとおりである。

【競争の原則】需給のいずれにおいても競争が行われるという意味において【代替の原則】競争は代替可能な他の不動産又は他の財との相互間において行われる

【変動の原則／予測の原則】現在の需要と供給は将来の動向を反映するものであるから、変動の過程において（動態的に）これを把握すべきである。

Ⅱ／変動の原則

一般に財の価格は、その価格を形成する要因の変化に伴って変動する。

不動産の価格も多数の価格形成要因の相互因果関係の組合せの流れである変動の過程において形成されるものである。したがって、不動産の鑑定評価に当たっては、価格形成要因が常に変動の過程にあることを意識して、各要因間の相互因果関係を動的に把握すべきである。特に、不動産の最有効使用（Ⅳ参照）を判定するためには、この変動の過程を分析することが必要である。

価格形成要因の現在の作用のみならず、過去の推移及び将来の動向をも的確に把握（動態的分析）することが必要である。そのような意味において、変動の原則は予測の原則と特に関連が深いということが言える。

【関連事項】

・基本的事項の価格時点の確定について→価格形成要因は、時の経過により変動するものであるから、不動産の価格はその判定の基準となった日においてのみ妥当するものである。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格の判定の基準日を確定する必要があり･･･

・鑑定評価報告書必要記載事項→価格時点及び鑑定評価を行った年月日（評価時点）＋実査日

Ⅲ／代替の原則

代替性を有する二以上の財が存在する場合には、これらの財の価格は、相互に影響を及ぼして定まる。

不動産の価格も代替可能な他の不動産又は財の価格と相互に関連して形成される。

実質的に同等の効用を有する二つ以上の財が存する場合、価格の低いものが選ばれる。このような現象は、すべての経済行為の基礎となるものである。不動産についても、その価格は、同等の効用をもち、代替可能な他の不動産又は財の価格と相互に競争して、最も低い価格に引き寄せられて定まるものである。（この意味において競争の原則と特に関連が深い。）そのことは、鑑定評価方式の適用にあたり、例えば、原価法において再調達原価を求める場合に、間接法では対象不動産と類似の不動産について、その実際の建設費を適正に補正し、かつ地域要因比較及び個別的要因比較を行うこととしているのは、この代替の原則を根拠とするものである。また、取引事例比較法は同一効用の不動産はどれほどの値段で市場において取引されているかを考え方の基礎として比準価格を求めるものであるから、代替の原則に基づくものであることは明白である。また、収益還元法においても、対象不動産の純収益を当該類似不動産の純収益との比較によって間接的に求めうる場合があるとしているのは、同様に代替の原則を根拠とするものである。すなわち、代替の原則→『３手法の成立根拠』といえる。

不動産の価格は、代替可能な他の不動産のみならず、不動産以外の他の財の価格との相互関連によって形成されるものであることに留意が必要である。土地の自然的特性の一つである非代替性は自然物として全く同一のものは存在しないという意味で、効用（収益性）という側面では、金融資産等他の財にも代替性を有するものは存在する。基本的考察→この社会における一連の価格秩序の中で、その不動産の価格及び賃料がどのような所に位するか（価格を選択の主要な指標として）によって、不動産のあり方が決定されることから、まさに不動産と他の財の価格との間には代替に基づく相互関係が成立すると言える。